"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

и согласованные с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, утверждаются Правительством РФ;
сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра.
Если между Российской Федерацией, субъектами Федерации, муниципальными образованиями возник спор о разграничении государственной собственности на землю, то он должен разрешаться заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур. В случае же недостижения согласованного решения спор подлежит рассмотрению в суде.
Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю
Комментарий к статье 17
Первая часть комментируемой статьи определяет способы возникновения права федеральной собственности на землю, во второй части закреплены виды земель, которые могут находиться в федеральной собственности. Аналогично построены и последующие две статьи, определяющие право собственности субъектов Федерации и муниципальных образований.
Не возникает вопроса о собственности на земельный участок, если его принадлежность специально определена в федеральном законе. Причем в таком законе речь должна идти именно о конкретном земельном участке или нескольких участках, а не об отнесении к федеральной собственности какой-то категории или вида земель, как, например, в Указе Президента РФ "О федеральных природных ресурсах". В этом нормативном правовом акте записано, что к федеральным природным ресурсам могут относиться земельные участки и другие природные объекты, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, а также осуществления других функций, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти. Такая запись может лишь служить основанием для внесения земельного участка в перечень участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности после утверждения этого перечня Правительством РФ.
Не подлежит сомнению и право собственности Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований на те земельные участки, которые они приобрели в результате сделок у граждан, юридических лиц, других субъектов Федерации, муниципальных образований, получили от граждан в порядке наследования и по иным гражданско - правовым основаниям. В государственную собственность поступают земельные участки, выкупленные у собственников для государственных нужд (ст. 49 ЗК РФ), конфискованные в порядке ст. 50 ЗК РФ, реквизированные (ст. 51 ЗК РФ), а также национализированные (ст. 235 ГК РФ).
Во всех остальных случаях право собственности Российской Федерации, а равно ее субъектов и муниципальных образований, возникает при разграничении государственной собственности на землю.
В пункте 2 ст. 17 и п. 2 ст. 19 ЗК РФ содержится отсылка к упоминавшемуся выше Закону "О разграничении государственной собственности на землю". В ст. 2, 3 и 4 он приводит перечни оснований, по которым соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности на земельные участки. При этом для того чтобы конкретный земельный участок был зарегистрирован как находящийся в государственной собственности (собственности субъекта Федерации, муниципальной собственности), должна быть соблюдена процедура, установленная указанным Законом (см. комментарий к ст. 16).
Общий принцип проводимого нормами Закона разграничения земель таков.
Исключительно в федеральной собственности находятся земли обороны и безопасности. Земли лесного фонда также находятся в федеральной собственности, за исключением части таких земель, находящихся согласно нормам действующего федерального законодательства в собственности субъектов Российской Федерации.
Земли особо охраняемых территорий разделяются в зависимости от вида таких территорий: земли особо охраняемых природных территорий федерального значения находятся в федеральной собственности, регионального значения - в собственности субъектов Федерации, местного значения - в муниципальной собственности. Земли водного фонда, занятые водными объектами, разделяются в зависимости от того, в чьей собственности находятся эти объекты.
Земли запаса находятся в основном в муниципальной собственности - кроме участков, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности или находившееся в ней до приватизации.
Остальные земли разделяются в зависимости от того, в чьей собственности находится располагающееся на них недвижимое имущество, каким органам или организациям предоставлены занимаемые земельные участки и располагаются ли под данными участками участки недр (и какого - федерального или местного - значения).
Не следует забывать, что из названных категорий земель земельные участки предоставляются и в частную собственность (если на это нет запрещения в Законе). Если участок находится в собственности гражданина или юридического лица, он, конечно, не может включаться в государственную или муниципальную собственность.
Статья 18. Собственность на землю субъектов Российской Федерации
Комментарий к статье 18
В соответствии с Конституцией Российская Федерация состоит из республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов - равноправных субъектов Российской Федерации.
Выделение собственности на землю субъектов Российской Федерации в процессе разграничения государственной собственности имеет особое значение. В советском государстве собственность союзных республик на землю не признавалась. После создания независимого Российского государства в Федеративном договоре 1993 г., наоборот, признавалось, что земля и ее недра, воды, растительный и животный мир являются достоянием (собственностью) народов, проживающих на территории соответствующих республик. По взаимной договоренности федеральных органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти республик в составе Российской Федерации определяется статус федеральных природных ресурсов. Сложность проведения разграничения государственной собственности на землю как раз и состоит в том, что все земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, расположены на территориях субъектов Федерации. Поэтому до последнего времени необходимой четкости в вопросе о том, какие земли принадлежат субъектам Федерации, не было.
Об основаниях возникновения у субъектов Российской Федерации права собственности на земельные участки подробно было рассмотрено в комментарии к предыдущей статье.
Необходимо отметить, что исключение из общего порядка установлено для двух субъектов Федерации: городов федерального значения Москвы и Санкт - Петербурга. Закон "О разграничении государственной собственности на землю" установил, что он применяется в них с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами. Этот же Закон предусматривает, что в Москве и Санкт - Петербурге в целях сохранения единства городского хозяйства установлен особый порядок: на них распространяются основания внесения в перечень земельных участков, на которые у них возникает право собственности, установленные и для субъектов Российской Федерации, и для муниципальных образований. Аналогичная норма содержится в п. 4 ст. 19 ЗК РФ: при разграничении государственной собственности на землю в Москве и Санкт - Петербурге земельные участки в муниципальную собственность не передаются, эти субъекты Федерации передают принадлежащие им земли в собственность муниципальных образований на основании принимаемых ими самими законов.
Статья 19. Муниципальная собственность на землю
Комментарий к статье 19
Согласно ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.
Муниципальная собственность не является государственной.
Территории муниципальных образований - городов, поселков, станиц, районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) и других муниципальных образований - устанавливаются в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации с учетом исторических и иных местных традиций (Федеральный закон от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (или в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления).
Местное самоуправление в Российской Федерации создано для обеспечения самостоятельного решения населением вопросов местного значения, а также владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения (ст. 132 Конституции РФ).
Об основаниях возникновения муниципальной собственности см. комментарий к ст. 17. Следует отметить, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми не только федеральными законами, но и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации. Что касается гражданско - правовых оснований приобретения муниципальной собственности на земельные участки, то в отличие от государственной собственности она может возникать в порядке ст. 225 ГК РФ и на бесхозяйные земельные участки, от которых отказались собственники.
В городах федерального значения Москве и Санкт - Петербурге установлены особые основания возникновения муниципальной собственности на земельные участки. Поскольку при разграничении государственной собственности на землю в этих субъектах Российской Федерации земельные участки в муниципальную собственность не передаются, остаются два из названных в п. 1 комментируемой статьи основания: признание федеральным законом земельного участка находящимся в муниципальной собственности и приобретение земельного участка муниципальным образованием по основаниям, установленным гражданским законодательством. Оправданно предположить, что оба указанных основания распространяются и на случаи возникновения муниципальной собственности в Москве и Санкт - Петербурге. Хотя в п. 4 данной статьи и сказано, что право муниципальной собственности на земельные участки здесь возникает при передаче участков из собственности Москвы и Санкт - Петербурга, но нет указания на то, что она возникает только в этом случае.
Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду, гражданам - в пожизненное наследуемое владение, органам местного самоуправления и созданным ими некоммерческим организациям, муниципальным учреждениям и муниципальным унитарным предприятиям - в пользование.
При разграничении государственной собственности на землю в собственность того или иного муниципального образования переходят земли, находящиеся в границах этого образования. Однако муниципальное образование может приобрести, например купить, земельный участок, находящийся за пределами территории муниципального образования. Точно так же субъект Российской Федерации или непосредственно Российская Федерация могут передать безвозмездно в собственность муниципального образования любой участок, в том числе и находящийся за пределами его границ. Что касается Москвы и Санкт - Петербурга, то поскольку передача земельных участков в муниципальную собственность регулируется их собственными законами, по всей видимости, ими может быть предусмотрена и возмездная передача земельных участков.
Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ)
ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ
ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ
ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ),
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ
ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
Комментарий к статье 20
Данная глава посвящена иным, кроме права собственности, правам на землю.
Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности - государства или муниципального образования, юридического или физического лица.
Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в применении этих прав. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, реализует принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
Однако объем правомочий землевладельцев, землепользователей и арендаторов различен. Он регламентирован в отдельных статьях данной главы.
На всем протяжении существования советского государства землепользование являлось единственным видом права на землю как для граждан, так и для юридических лиц. Земельные участки предоставлялись как в постоянное (существовал термин "вечное"), так и во временное пользование, а порядок их осуществления подробно регламентировался законодательством. С провозглашением в Российской Федерации права частной собственности на землю, возникновением арендных отношений пользование земельными участками стало одним из видов прав на землю, содержание которого существенно не изменилось.
Из самого названия рассматриваемого в данной статье права видно: оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется тоже безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора