"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

им как своим, например, для юридического лица - возможность числить его на своем балансе. Пользование землей - это возможность извлекать ее полезные свойства; можно, например, использовать землю как пространственный базис для размещения различных построек или использовать ее свойства как средство производства растениеводческой продукции. По российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде. Суть правомочия распоряжения состоит в том, что собственник вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т.д. Однако все это возможно только в рамках закона. Так, Земельным кодексом в ст. 27 установлены ограничения оборотоспособности земельных участков, в ст. 37 - особенности порядка заключения договоров купли - продажи земельных участков; особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения будут установлены специальным законом.
Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Земля в России может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Частной собственностью называется собственность граждан и юридических лиц.
В Советском Союзе существовало право исключительной государственной собственности на землю: земельные участки гражданам и юридическим лицам предоставлялись только в пользование, любые сделки с землей были запрещены. Введение множественности форм собственности на землю было одной из основных задач земельной реформы. Закон РСФСР 1990 г. "О земельной реформе" впервые провозгласил существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно - долевой и коллективно - совместной собственности.
Земельный кодекс РСФСР 1991 г. установил наличие в России государственной собственности на землю, собственности граждан и коллективной (в форме коллективной совместной или коллективно - долевой) собственности на земельные участки. Таким образом, право частной собственности на землю юридических лиц на том этапе не признавалось. Земли колхозов и других негосударственных сельскохозяйственных предприятий могли передаваться в собственность коллективов этих предприятий с определением или без определения доли каждого работника. Однако в дальнейшем эти статьи Земельного кодекса РСФСР были отменены Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации".
Принятая 12 декабря 1993 г. Конституция РФ установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). При этом в ст. 36 специально подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 35 - что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).
Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции РФ, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено. От конструкции коллективной собственности законодательство отказалось. Общая собственность по гражданскому праву представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц и является, таким образом, разновидностью частной собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок - у сособственников жилого дома, который расположен на этом участке.
Основания приобретения права собственности регулируются гражданским законодательством (гл. 14 ГК РФ). Земельный участок может быть приобретен в результате сделки, получен по наследству, перейти к юридическому лицу - правопреемнику реорганизованного юридического лица, а также в силу приобретательской давности при добросовестном владении в течение установленного срока бесхозяйным земельным участком. Земельный кодекс кроме этого предусматривает возможность предоставления в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. Земельный кодекс установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральным законом).
Возможность иметь имущество (в том числе земельные участки) на праве собственности входит в содержание правоспособности гражданина, признаваемой в равной мере за всеми гражданами.
Что касается юридических лиц, то собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. Земельные участки могут быть как переданы в собственность юридического лица в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям. При этом общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и могут использовать ее лишь для целей, предусмотренных их учредительными документами.
В пункте 3 комментируемой статьи названы случаи, когда иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности. Следовательно, по общему правилу на всех остальных территориях, кроме перечисленных в статье, указанные лица могут приобретать земельные участки в собственность.
Однако в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" иностранные граждане и лица без гражданства не могут приобрести в собственность земельные участки до вступления в силу указа Президента РФ, устанавливающего перечень пограничных и других территорий, где иностранные граждане и лица без гражданства могут обладать земельным участком на праве собственности.
Закон РФ от 1 апреля 1993 г. "О Государственной границе Российской Федерации" включает в пределы приграничной территории пограничную зону, российскую часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно - курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.
В действующих федеральных законах нет пока специальных запретов на приобретение тех или иных земель иностранцами, но они могут быть установлены в дальнейшем - например, в отношении закрытых административно - территориальных образований или других территорий.
Закон о введении в действие Земельного кодекса установил также временный запрет - до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения - на приобретение в собственность иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства участков из земель сельскохозяйственного назначения. Указанные лица пока могут владеть и пользоваться такими земельными участками только на праве аренды.
Статья 16. Государственная собственность на землю
Комментарий к статье 16
Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в нашей стране является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности ее субъектам - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Федерации).
От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника реализуют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 июля 2000 г. N 536 Минимущество России осуществляет проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений; приватизацию, управление и распоряжение государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей компетенции; регулирование деятельности на рынке недвижимости и при осуществлении оценочной деятельности; координацию в случаях, установленных федеральным законодательством, деятельности в области имущественных и земельных отношений иных федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГК РФ).
Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности. Непосредственно же владеют и пользуются такими участками юридические лица и граждане, которым находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение и в аренду.
Государство (в лице Российской Федерации и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в одной из двух ролей: в качестве суверена, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, названные в ст. 9, 10 ЗК РФ, и в качестве собственника земельных участков - в последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков. В соответствии со ст. 124 ГК РФ при заключении сделок с землей и в иных отношениях, регулируемых гражданским законодательством, Российская Федерация и ее субъекты выступают на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.
В Советском Союзе в условиях исключительной государственной собственности на землю существовал единый государственный земельный фонд, который не делился на собственность непосредственно Союза ССР и собственность союзных республик. С образованием независимого государства Российской Федерации входящие в его состав республики, края, области, автономная область, автономные округа, города Москва и Санкт - Петербург признаны субъектами Российской Федерации, обладающими правом государственной собственности на землю. Возникла проблема разграничения государственной собственности на землю между Федерацией и ее субъектами. Постановление Верховного Совета РСФСР от 29 декабря 1991 г. "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность" не затрагивало вопросов разграничения земли. Впервые Указом Президента РФ от 16 декабря 1993 г. "О федеральных природных ресурсах" (СА РФ. 1993. N 51. Ст. 4932) были выделены федеральные земли.
Наконец, процедура проведения разграничения государственной собственности на землю установлена Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю", принятым 17 июля 2001 г. и вступившим в силу 17 января 2002 г.
В соответствии с ним право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основанием государственной регистрации права собственности являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.
Для того чтобы разграничение было произведено, необходимы точные данные кадастрового учета земель. В отдельных случаях могут возникнуть спорные вопросы. Поэтому осуществление разграничения государственной собственности на землю займет достаточно длительное время. В связи с этим Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется (п. 10). Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ.
Установленный упомянутым Законом от 17 июля 2001 г. порядок проведения разграничения государственной собственности на землю таков:
специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям (в настоящее время это Минимущество России) совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности;
подготовленные