"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

другим.
Из сказанного можно сделать вывод, что гражданам в настоящее время выгоднее использовать предоставленную законом возможность переоформить право пожизненного наследуемого владения на право собственности.
В отношении наследования земельных участков (предоставленных как на праве пожизненного наследуемого владения, так и на праве собственности) необходимо также иметь в виду, что в соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный участок крестьянского хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства.
Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3). Случаи, о которых идет речь в этом Законе, - это и есть условия, установленные комментируемой статьей: однократное получение в собственность земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение до вступления Земельного кодекса в силу.
Статья 22. Аренда земельных участков
Комментарий к статье 22
Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду, о чем будет сказано далее.
Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако комментируемая статья в п. 1 выделяет иностранных граждан и лиц без гражданства, устанавливая, что они могут иметь земельные участки на праве аренды за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом. Тем не менее о таких случаях в Кодексе не упоминается.
Арендодателями согласно п. 2 комментируемой статьи могут быть только собственники земельных участков - в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК РФ, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья Гражданского кодекса предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы (см. комментарий к ст. 6). Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила (п. 11 комментируемой статьи).
По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам сельскохозяйственных организаций (о земельных долях см. комментарий к ст. 79). Земельный кодекс не регулирует вопросов пользования и распоряжения земельными долями, отсылая к будущему закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 79 ЗК РФ). Впредь до принятия такого закона действует Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 года "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" (СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534) и указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду от 16 мая 1996 г. Далее будут приведены особенности порядка заключения и исполнения договора аренды земельных долей, поскольку при такой аренде происходит выделение на местности земельного участка, равного земельной доле, т.е. в конечном счете имеет место та же аренда земельного участка.
По общему правилу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.
По некоторым категориям арендуемых земель и некоторым видам аренды имеются утвержденные формы договора. Например, по землям сельскохозяйственного назначения форма договора утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения". Она обязательна как для юридических лиц, так и для граждан - собственников земельных участков, сдающих их в аренду для сельскохозяйственного использования.
В Москве применяется форма договора аренды земельного участка, утвержденная распоряжением вице - мэра от 2 марта 1992 г. "Об аренде как основной форме земельно - правовых отношений в Москве".
Форма договора аренды земельной доли утверждена Роскомземом 16 мая 1996 г. Особенностью аренды земельных долей является то, что в качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. Неотъемлемой его частью является список арендодателей, в котором указываются фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные документов, его заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю, площадь доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них пашни) с качественной оценкой в балло - гектарах. Правильность внесения в список указанных записей удостоверяется подписью каждого арендодателя.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).
По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Комментируемая статья устанавливает несколько исключений из такого преимущественного права арендатора. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не вправе заключать договор аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ. Все они являются одновременно основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя и связаны в основном с недобросовестным использованием арендатором земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.
Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, согласно п. 7 комментируемой статьи земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года.
Договор аренды земельной доли заключается на срок не менее трех лет и по истечении указанного в нем срока, по договоренности сторон, может быть заключен на новый срок. О своем согласии заключить договор или об отказе в заключении договора аренды на новый срок стороны обязаны в письменной форме уведомить друг друга не менее чем за три месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора.
Если срок аренды не определен в таком договоре, последний считается заключенным на установленный законом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).
Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка - предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было - например, арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами, - то арендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).
Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на территории участка наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендатором, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов либо непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
При заключении договора аренды арендодатель обязан также предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.), поскольку согласно ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Если же арендатор не был заранее предупрежден арендодателем о правах третьих лиц на земельный участок, он имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Своевременное внесение арендной платы за пользование земельным участком является основной обязанностью арендатора по договору аренды.
Та же статья Земельного кодекса указывает, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды. А по гражданскому законодательству (ст. 432 ГК РФ) договор только тогда считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение (в требуемой в подлежащих случаях форме) по всем существенным условиям договора.
По общему правилу размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. В пункте 4 комментируемой статьи говорится о том, что Правительством РФ могут быть установлены общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако в ст. 65 ЗК РФ это правило сформулировано более определенно: порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В статье 21 Закона РФ "О плате за землю" также указано: "При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов".
К настоящему времени, однако, нормативных правовых актов на уровне Правительства РФ по вопросам арендной платы за землю не принято. Отношения по аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируются пока в основном на уровне субъектов Российской Федерации. Так, Постановлением Законодательного Собрания Нижегородской области от 28 июля 1998 г. N 95 утверждено Положение об арендной плате за землю на территории Нижегородской области. Оно определяет расчет арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с учетом видов использования земель и категорий арендаторов. Ставки арендной платы устанавливаются в расчете на год на единицу площади земельных участков по видам использования земель и категориям арендаторов не ниже ставки земельного налога. В Положении специально указано, что оно действует до принятия соответствующих нормативных правовых актов Российской Федерации и подлежит приведению в соответствие с ними.
Форма арендной платы за пользование земельным участком может быть различной, поэтому она должна фиксироваться в договоре. Это может быть денежная форма в виде твердой суммы платежей (вносимых периодически либо единовременно) или процента от полученных арендатором доходов от использования имущества. При аренде земель, принадлежащих гражданам, сельскохозяйственными организациями чаще всего используется форма платы сельскохозяйственной продукцией или предоставлением услуг (например, по обработке индивидуальных огородов). Условием сдачи в аренду участков земель, нуждающихся в окультуривании, - например заболоченных, поросших кустарником и т.д., может быть проведение работ по их освоению в качестве арендной платы. Возможна