"Комментарий к Федеральному закону от 17 ноября 1995 года n 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (постатейный) (Цисс Т.А.) (под ред. М.Ю. Лобановой)

(бессрочном) пользовании этого лица). При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Так,  например, Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2009 года N Ф09-3802/09-С6 по делу N А47-6125/2008-19ГК отказано в удовлетворении требований предпринимателя В.О. Шорохова о признании права собственности на двухэтажное нежилое здание с цокольным этажом (бар "Бистро").
Таким образом, статья 222 ГК РФ устанавливает  три случая признания строения, сооружения либо иного недвижимого имущества, в том числе архитектурного объекта, самовольной постройкой:
- строительство на земельном участке, не отведенном для этих целей;
- строительство объекта без получения соответствующих разрешений (разрешение на строительство);
- строительство с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство уже было нами рассмотрено. Рассмотрим теперь два остальных случая признания объекта (архитектурного) самовольной постройкой.
Строительство архитектурного объекта на земельном участке,  не отведенном для этих целей, означает, исходя из статьи 222 ГК РФ, прежде всего нарушение порядка предоставления земельных участков для строительства, установленного земельным законодательством (см. комментарий к статье 2). Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьей 30 ЗК РФ. Статьей 30 ЗК РФ предусмотрено два способа предоставления таких земельных участков:
- с предварительным согласованием места размещения объекта;
- без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В том случае, если предоставление земельного участка осуществляется с предварительным согласованием места размещения объекта, согласно статье 31 ЗК РФ необходимо получение таких документов, как акт выбора земельного участка и решение о предварительном согласовании, утверждающее акт выбора земельного участка. Лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Орган местного самоуправления по заявлению заинтересованного лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. В случае же если земельный участок находится в частной собственности, необходимо оформление права на земельный участок за заказчиком (застройщиком) архитектурного объекта (например, на праве собственности, праве аренды, безвозмездного срочного пользования и т.п.). Таким образом, в случае если процедура оформления земельного участка не будет соблюдена, такое строительство архитектурного объекта на земельном участке будет признано самовольной постройкой.
Необходимо отметить, что  на практике встречается много случаев самовольных построек.  Например, на территории государственного природного заказника федерального значения "Олонецкий" прокуратурой было обнаружено 59 незаконных деревянных строений, гражданам, построившим данные объекты, предъявлены иски <7>.
--------------------------------
<7> В природном заказнике "Олонецкий" обнаружено 59 незаконных построек // http://www.karelinform.ru/?id=11351#ixzz0d3UHp7II.
В Петрозаводске общество с ограниченной ответственностью установило на земельном участке на месте сквера торговый павильон, который впоследствии был признан незаконной постройкой. Прокуратура Петрозаводска проверила законность таких действий и выяснила, что указанный участок арендован обществом сроком на 3 года по договору, заключенному на основании постановления главы самоуправления г. Петрозаводска, которое признано противоречащим требованиям ст. 34 ЗК РФ, поскольку в отношении спорного земельного участка не произведено описание и удостоверение границ. По протесту прокурора данное постановление было отменено. Договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию и поэтому считается незаключенным.
Таким образом, обществу с ограниченной ответственностью не должны быть предоставлены земельный участок и какие-либо права по его использованию. Общество подвергнуто административному штрафу в размере 10 тыс. руб., в отношении его выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства <8>.
--------------------------------
<8> Суд постановил снести незаконные постройки на ул. Анохина в Петрозаводске // http://www.karelinform.ru/?id=12679#ixzz0d3Uz8THL.
Также в Кондопожском районе Республики Карелия выявлено несколько случаев самовольного строительства жилых домов, бань, лодочных гаражей и прочих сооружений на берегу озера Нигозера и Онежского озера. Прокуратурой в суд направлено 8 заявлений по фактам незаконного строительства, по этим же основаниям было предъявлено 5 исков, часть из них рассмотрена и удовлетворена судом <9>.
--------------------------------
<9> Самовольные постройки в водоохранных зонах Карелии будут снесены // http://www.karelinform.ru/?id=9248#ixzz0d3cMdgTG.
Помимо требования о предоставлении земельного участка в земельном законодательстве существует также и требование о соблюдении целевого назначения земельного участка, то есть имеется в виду его использование в соответствии с той категорией земель, к которой он отнесен. В случае же если строительство архитектурного объекта не соответствует целевому назначению конкретного земельного участка, то Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" допускает перевод земельного участка из одной категории земель в другую в исключительных случаях, предусмотренных в данном Федеральном законе.
Кроме того, пункт 1 комментируемой статьи, а также статья 222 ГК РФ предусматривают такое основание административной ответственности, как строительство архитектурного объекта с  нарушением градостроительной документации, а также градостроительных и строительных норм и правил.
В пункте 1 комментируемой статьи специально оговорено, что нарушение будет признано только в том случае, когда градостроительная документация будет утверждена (см. комментарий к пункту 4 статьи 3). Согласно статьям 20, 24 ГрК РФ схемы территориального планирования, а также генеральные планы утверждаются представительными органами соответствующих муниципальных образований. Это означает, что нельзя признать совершение административного правонарушения оконченным в случае, если строительство архитектурного объекта не соответствует градостроительной документации, которая находится в стадии разработки.
Нарушение градостроительной документации представляет собой строительство архитектурного объекта, которое противоречит содержанию градостроительной документации, в частности, нарушает границы земель отдельных категорий, границы территорий объектов культурного наследия, планируемое размещение объектов, градостроительное зонирование и т.д.
Также самовольной постройкой признается строительство архитектурного объекта с нарушением градостроительных правил и норм (например, минимальные размеры сечения бетонных и железобетонных элементов, минимальная толщина сборных плит, соответствие правилам обеспечения пожарной безопасности, в частности обустройство архитектурного объекта эвакуационными и аварийными выходами).
Как указано в пункте 1 комментируемой статьи, гражданин или юридическое лицо, которые допустили вышеуказанные нарушения, несут ответственность согласно КоАП РФ. КоАП РФ предусмотрены  следующие административные правонарушения в области строительной и архитектурной деятельности:
- выполнение работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства без свидетельства о допуске к указанным видам работ, если такое свидетельство является обязательным - совершение данного административного правонарушения влечет наложение административного штрафа в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
- нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию, в частности, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство - указанные административные правонарушения влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Дела об административных правонарушениях в сфере архитектуры и градостроительства уполномочены рассматривать федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, должностные лица органов внутренних дел (милиции).
 2. Согласно пункту 2 комментируемой статьи гражданин или юридическое лицо, которые в ходе реализации архитектурного проекта допустили от него отступления без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны  устранить допущенные нарушения.
В данном случае под гражданином или юридическим лицом может пониматься как заказчик (застройщик), так и подрядчик. Необходимость получения согласия автора архитектурного проекта, а также органа, выдавшего разрешение на строительство, установлено статьей 20 комментируемого Закона (см. комментарий к статье 20). В целях устранения возможных разногласий, а также подтверждения факта согласования согласие должно быть получено в письменной форме. Это может быть уведомление автора архитектурного проекта с получением от него ответа в письменной форме, путем подписания акта о согласовании или путем внесения изменений в договор между автором архитектурного проекта и заказчика (застройщика) или подрядчика.
Что касается органа, выдавшего разрешение на строительство, то его необходимо уведомить об отступлениях от реализации архитектурного проекта (строительства архитектурного объекта) и получить согласие. Цель такого уведомления, исходя из пункта 3 статьи 20 комментируемого Закона, - это принятие им необходимых мер по предотвращению ущерба.
Пунктом 2 комментируемой статьи на гражданина и юридическое лицо, допустивших отступления от архитектурного проекта, возлагается  обязанность по устранению допущенных нарушений.
В данном случае довольно неопределенным является вопрос по поводу способов устранения таких нарушений. Исходя из того, что реализация архитектурного проекта представляет собой собственно строительство архитектурного объекта, то нарушения могут представлять собой строительство каких-либо дополнительных конструкций, не предусмотренных архитектурным проектом, а также строительство архитектурного объекта без учета отдельных конструкций, которые предусмотрены архитектурным проектом. В том случае, если, например, подрядчиком был не достроен какой-либо элемент архитектурного объекта, то устранение допущенных нарушений осуществляется путем достройки недостающих элементов, а вот в том случае, когда архитектурный объект строится с теми конструкциями, которые в архитектурном проекте не предусмотрены, то теоретически устранить такие отступления можно только путем разрушения (сноса) этих конструкций, что на практике представляется затруднительным.
 3. Пункт 3 комментируемой статьи в настоящее время признан утратившим силу в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2001 года N 196-ФЗ "О введении в действие Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях". Ранее пункт 3 устанавливал размер штрафа для лиц, осуществляющих архитектурную деятельность без лицензии. На сегодняшний день такая лицензия не требуется. Штраф был установлен в размере от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда.
 4. В свою очередь, пункт 4 комментируемой статьи устанавливал размер штрафов для должностных лиц органов архитектуры и градостроительства за нарушение порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий и разрешений на строительство.
 5. Пункт 5 комментируемой статьи устанавливал субъектный состав и порядок рассмотрения дел об административных правонарушениях в сфере архитектурной деятельности.
На сегодняшний день административная ответственность в области архитектурной деятельности предусмотрена КоАП РФ. Он устанавливает административную ответственность за такие правонарушения, как:
- строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство;
- продолжение работ до составления актов об устранении выявленных уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации недостатков при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
- эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства