"Комментарий к Федеральному закону от 17 ноября 1995 года n 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (постатейный) (Цисс Т.А.) (под ред. М.Ю. Лобановой)

также права, связанные с реализацией договора строительного подряда, то есть с его исполнением (строительством архитектурного объекта).
Данные субъекты имеют право  осуществлять авторский надзор за строительством архитектурного объекта. Право на авторский надзор в данном случае должно представлять собой право на проверку соблюдения реализации архитектурного решения (авторского замысла), на контроль за строительством архитектурного объекта в соответствии с архитектурным проектом, в котором зафиксирован авторский замысел.
Порядок авторского надзора установлен Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике от 10 июня 1999 года N 44. Данное Постановление предусматривает, что авторский надзор осуществляется на основании договора (распорядительного документа) и проводится в течение всего периода строительства, а также ввода в эксплуатацию объекта. В том случае, если авторский надзор осуществляется юридическим лицом, он осуществляется специалистами - разработчиками рабочей документации, назначаемыми руководством организации.
Однако мы видим, что положения комментируемого Закона расходятся с нормами указанного Постановления. В точном соответствии они могут быть применены в том случае, если архитектор и юридическое лицо являются разработчиками архитектурного проекта и юридическое лицо, являющееся организатором профессиональной деятельности архитектора, назначило этого архитектора быть ответственным за осуществление авторского надзора. В том случае, если архитектор и юридическое лицо являются только авторами архитектурного решения, то есть им принадлежит авторский замысел, то они осуществляют авторский надзор в силу прямого указания на то в комментируемом Законе.
Также комментируемой статьей предусмотрена альтернатива вышеуказанному праву, а именно архитектор и юридическое лицо имеют право по поручению заказчика (застройщика) быть его  ответственным представителем при строительстве архитектурного объекта. Как уже отмечалось, в соответствии с гражданским законодательством такое поручение оформляется в форме доверенности, но комментируемая статья устанавливает ограничение, которое заключается в том, что такое ответственное представительство может иметь место только при строительстве архитектурного объекта. Однако заказчик (застройщик) имеет право предоставить в соответствии с доверенностью любой круг полномочий архитектору и юридическому лицу.
При этом комментируемая статья определяет способ осуществления такого представительства в виде  контроля за качеством и объемом работ, качеством строительных материалов. Связанные с таким контролем права заказчика (застройщика) предусмотрены статьей 748 ГК РФ, которые он согласно комментируемой статье передает архитектору и юридическому лицу. Согласно данной статье заказчик (застройщик) имеет право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, но заказчик (застройщик), осуществляя надзор, не имеет права вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. В том случае, если заказчик (застройщик) в ходе осуществления контроля и надзора выявит какие-то нарушения, отступления от условий договора, строительной документации, которые могут повлечь за собой ухудшение качества работ, он обязан сообщить об этом подрядчику. В случае, если он не сообщит о выявленных недостатках, то он не имеет права в дальнейшем на них ссылаться.
Также архитектору и юридическому лицу предоставлено право  осуществлять финансовый контроль в случае, если он по поручению заказчика (застройщика) является его представителем при строительстве архитектурного объекта. Под  финансовым контролем понимается проверка целевого расходования финансовых средств, направленных на строительство архитектурного объекта.
Однако для того чтобы осуществлять данного рода контроль, архитектор и юридическое лицо должны обладать определенными знаниями, чтобы уметь разбираться в финансовых документах (сметах, бухгалтерских балансах, бухгалтерских программах, финансовых кодах расходования и т.д.). Между тем, как уже упоминалось, законодатель предоставил им право привлекать на договорной основе консультантов и помощников, поэтому архитектор и юридическое лицо имеют право обратиться за помощью к профессиональным бухгалтерам и финансистам. Также стоит учесть, что, в частности, у юридического лица, организующего профессиональную деятельность архитектора, может быть в штате профессиональный бухгалтер, которого можно привлечь в целях оказания содействия в осуществлении финансового контроля.
 7. Также комментируемая статья устанавливает, что  архитектор и юридическое лицо имеют право непосредственно участвовать в приемке в эксплуатацию архитектурного объекта либо по поручению заказчика (застройщика) быть его ответственным представителем при такой приемке.
Согласно статье 753 ГК РФ подрядчик, закончивший строительство, уведомляет заказчика о готовности объекта к сдаче, после чего заказчик обязан немедленно приступить к приемке. Допускается также приемка отдельных этапов строительных работ. Приемка результата строительных работ по общему правилу осуществляется за счет заказчика, если договором на строительство архитектурного объекта не предусмотрено иное. Приемка оформляется актом, который подписывается обеими сторонами. Также приемке может предшествовать испытание построенного объекта. Соответственно, архитектор и юридическое лицо могут участвовать во всех этих действиях, например, указанные субъекты могут принять отдельные этапы строительных работ, участвовать в осмотре архитектурного объекта, подписывать в отдельной графе акт приемки строительных работ и т.п. Также такие лица, как уже отмечалось выше, могут на основании доверенности быть представителями заказчика (застройщика) при приемке архитектурного объекта в эксплуатацию.
В соответствии с положениями ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию, в том числе и архитектурного, необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
ГрК РФ устанавливает  перечень документов, которые необходимо представить к заявлению, так же как и при подаче заявления на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В отношении архитектурного объекта это следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- разрешение на строительство архитектурного объекта;
- акт приемки архитектурного объекта (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
- документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного архитектурного объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного архитектурного объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, архитектурного объекта на основании договора);
- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного архитектурного объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного архитектурного объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции архитектурного объекта на основании договора);
- заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного архитектурного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод архитектурного объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления всех документов, прилагаемых к заявлению, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 года N 698 утверждена также  форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. С учетом данной формы в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, в данном случае архитектурного, указываются наименование застройщика, наименование органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, осуществляющих выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сведения о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, полный адрес строительства архитектурного объекта, сведения об объекте (общая площадь, площадь встроенных, пристроенных помещений, количество мест, количество посещений, вместимость (если это, например, учреждения для проведения культурно-массовых мероприятий), стоимость строительства), должность лица, выдавшего данное разрешение.
 Основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются:
- отсутствие документов, которые необходимо представить в соответствии с требованиями ГрК РФ;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
- несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.
Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного архитектурного объекта, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного архитектурного объекта.
 8. Архитектор и юридическое лицо имеют право при строительстве архитектурного объекта  проводить консультации по вопросам инвестирования, строительства, эксплуатации архитектурных объектов, а также осуществлять иные функции заказчика (застройщика).
Возникает закономерный вопрос: с кем и в какой форме архитектор и юридическое лицо могут проводить такие консультации? Прежде всего, нужно отметить, что указанные субъекты могут проводить консультации в том случае, если они обладают специальными профессиональными и практическими знаниями в указанных областях. Вполне возможно, что архитектор и юридическое лицо, поскольку они являются авторами архитектурного решения, могут быть разработчиками архитектурного проекта, обладают такими знаниями в области строительства и эксплуатации архитектурных объектов.
Относительно вопросов инвестирования, под которым следует понимать вложение денежных средств, банковских вкладов, ценных бумаг, иного имущества, имущественных прав, интеллектуальных ценностей в строительство архитектурных объектов, архитектор и юридическое лицо могут не обладать необходимыми знаниями, поэтому представляется сомнительным, что они смогут давать консультации по этим вопросам. С другой стороны, как отмечалось выше, они имеют право привлечь для оказания помощи консультантов и специалистов, но в этом случае консультации по вопросам инвестирования будет проводить не сам архитектор или юридическое лицо, а привлеченный на основании договора консультант.
Остается неопределенным вопрос, в отношении кого будут проводиться такие консультации. Очевидно, что прежде всего они должны проводиться в отношении подрядчиков, которые непосредственно осуществляют строительство, также они могут быть проведены и в отношении собственников земельных участков, на которых будут строиться архитектурные объекты, а также лиц, чьи права и интересы могут быть затронуты в результате строительства архитектурных объектов.
Что касается формы консультаций, то наиболее простой формой является устная, когда консультант (архитектор или юридическое лицо) дает разъяснения по вопросам строительства архитектурных объектов, но в случае если, например, лицам, заинтересованным в строительстве архитектурного объекта, необходима письменная консультация, она может быть дана архитектором или юридическим лицом.
Также архитектор и юридическое лицо имеют право осуществлять  иные функции заказчика (застройщика). К иным функциям можно отнести обеспечение подрядчика необходимыми материалами, обеспечение транспортировки грузов, подводку сетей электроснабжения, водоснабжения, обеспечение иных условий для своевременного начала и завершения строительства архитектурного объекта.
Статья 13. Основные обязанности архитектора и юридического лица
Комментарий к статье 13
Комментируемая статья, в отличие от статьи 12, не ставит исполнение указанных в ней обязанностей архитектора и юридического лица в зависимость от содержания договора с заказчиком (застройщиком). Эти обязанности архитектора и юридического лица вытекают из действующего законодательства.
 1. Архитектор и юридическое лицо при осуществлении архитектурной деятельности обязаны  соблюдать законодательство Российской Федерации, субъектов Российской Федерации в области архитектурной деятельности. К законодательству Российской Федерации в области архитектурной деятельности помимо комментируемого Закона относится также градостроительное законодательство, а также законодательство, требования которого необходимо соблюдать при строительстве, в частности, архитектурного объекта: земельное, экологическое, санитарно-эпидемиологическое, законодательство в сфере обеспечения пожарной безопасности.
На территории субъектов Российской Федерации также действует законодательство, содержащее требования к строительной, архитектурной и иным видам деятельности, которое необходимо соблюдать при строительстве архитектурного объекта (например, законодательство в сфере регулирования градостроительной деятельности на территории