"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

взнос. Согласно ст. 29 этого Закона "передача жилого помещения... в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня". Таким образом, Закон о кооперативах определяет документ, который должен подтверждать один из юридических фактов, необходимых для возникновения права собственности члена кооператива: факт предоставления члену кооператива жилого помещения должен подтверждаться копией или выпиской из решения органа кооператива, уполномоченного принимать такое решение.
Следует отметить, что это единственная конкретная норма, указывающая на форму документа, который должен быть представлен для регистрации права собственности на помещение члена кооператива. При этом нужно иметь в виду, что эта норма распространяется только на жилищные накопительные кооперативы и будет применима только к тем отношениям, которые возникли после 1 марта 2005 г. Поэтому вопрос о том, какие документы должны быть представлены для регистрации права, возникающего по рассматриваемому основанию, остается для законодательства открытым.
Решение этого вопроса в Законе о регистрации было бы весьма актуальным. В этом Законе могло бы быть указано, какие документы должны быть представлены членом кооператива (независимо от того, относится он к жилищным накопительным или нет) для регистрации права его собственности. При этом целесообразно было бы указать не форму этих документов, а те факты, которые они должны удостоверять, а также органы, которыми эти документы могут выдаваться. Статья Закона о регистрации могла бы иметь следующий вид:
"Регистрация прав членов потребительских кооперативов
Право собственности члена потребительского кооператива, созданного в целях приобретения его членами права собственности на объекты недвижимости, регистрируется на основании документов:
1) предусмотренных пунктом 1 статьи 25 настоящего Закона (если право приобретается на вновь созданный объект недвижимости);
2) подтверждающих членство в кооперативе;
3) свидетельствующих о предоставлении кооперативом его члену объекта недвижимости;
4) удостоверяющих полную выплату членом кооператива паевого взноса за предоставленный объект недвижимости.
Документы, указанные в пунктах 2 - 4 настоящей статьи, должны быть удостоверены уполномоченными должностными лицами кооператива".
Представляется, что введение в Закон о регистрации перечня конкретных наименований документов не имеет смысла. Можно, например, указать, что документом, свидетельствующим о предоставлении объекта недвижимости, является соответствующая выписка или копия протокола. Однако для того, чтобы проверить полномочия органа, выписка из решения которого представлена, очевидно, что будут необходимы и устав кооператива, и решение о формировании этого органа (например, правления). Смысл регламентации порядка регистрации прав, возникающих по определенным основаниям, состоит в том, чтобы указать как регистратору, так и заявителю на то, какие обстоятельства должны быть достоверно установлены для принятия решения о регистрации. Применительно к регистрации прав членов кооперативов было бы вполне достаточно нормы приведенного содержания.
3.6. Особенности регистрации сделок, заключенных
в процессе создания новых объектов
Рассматривая в предыдущих разделах настоящей главы различные способы возникновения прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, мы убедились в том, что отношения, возникающие в процессе создания этих объектов, отличаются сложностью и многоступенчатостью. Эти отношения в процессе создания объекта могут видоизменяться как по содержанию, так и по составу участников. При этом многие участники создания объекта могут не знать о существовании друг друга, хотя фактически находятся во взаимной зависимости как участники создания одного объекта. Такое положение делает участие в создании объектов делом рискованным. При этом наибольшему риску подвергаются те лица, доля участия которых незначительна, а информация наиболее ограничена, в первую очередь это физические лица, которые и должны стать собственниками помещений во вновь создаваемых объектах. Речь идет, в частности, о многоквартирных жилых домах, но те же проблемы могут возникать при строительстве гаражей, индивидуальных домов, объектов нежилого назначения.
Участие в строительстве новых домов стало в настоящее время основной формой решения гражданами своих жилищных проблем. Люди вкладывают в строительство жилья свои основные сбережения, а также заемные средства. В то же время со стороны государства, которое фактически устранилось от непосредственного решения жилищных проблем граждан, долгое время отсутствовал хотя бы минимальный правовой механизм гарантий прав этих граждан при их попытках решить свои проблемы самостоятельно.
Можно привести слишком большое количество примеров обмана и недобросовестности со стороны различных участников строительства, приводивших к тому, что граждане лишались внесенных денег и не получали квартир. Весьма распространенной практикой стало заключение застройщиками большего количества договоров долевого участия, чем квартир в доме - заключение нескольких договоров на одну квартиру. Это приводило к длительным судебным разбирательствам, до окончания которых приостанавливался процесс регистрации прав на квартиры. Указывая на многочисленные тяжбы, возникающие между дольщиками - приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками, К.И. Скловский предлагал "ввести регистрацию долевого участия в порядке, установленном для регистрации прав, связанных с недвижимостью, выделив права дольщиков в отдельный предмет регистрации" <1>. На "права дольщика (право на получение в собственность квартиры или нежилого помещения в строящемся здании)" как на необходимый объект регистрации указывает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <2>.
--------------------------------
<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 387 - 388.
<2> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 73.
Все это, казалось бы, убедительно свидетельствовало о необходимости принятия государством адекватных мер. Однако ни в ГК РФ, ни в Законе о регистрации, ни в каком-либо ином законодательном акте до конца 2004 г. не было предпринято даже попытки решить эту проблему.
В отдельных субъектах РФ предпринимались попытки локального решения данного вопроса. В частности, в Санкт-Петербурге была введена регистрация договоров, заключаемых в процессе создания новых объектов недвижимости <1>. Однако такая регистрация оказалась малоэффективной, создавая скорее иллюзию защиты прав участников строительства. Не имея возможности изменять гражданское законодательство, субъект Федерации не мог придать такой регистрации обязательность и какое-либо правовое значение. Отсутствие регистрации, как и ее наличие, не имело никакого правового значения, в связи с чем регистрация приобрела характер простого учета, не влекущего никаких последствий. Более того, после принятия Закона о регистрации осуществление такой деятельности учреждением юстиции стало прямо противоречить закону. В ст. 9 Закона о регистрации содержалось положение о том, что "учреждения юстиции по регистрации прав вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом". Закон же не предусматривал регистрации сделок и прав, возникающих до создания объекта (за исключением прав на незавершенные объекты).
--------------------------------
<1> Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Санкт-Петербурга от 6 ноября 1996 г. N 182 "О порядке регистрации заявлений о праве требований на объекты недвижимости в жилищной сфере".
В 2004 г. Законодательным Собранием г. Санкт-Петербурга был принят Закон г. Санкт-Петербурга "Об учетной регистрации инвестиционных договоров и договоров долевого участия в строительстве и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге" <1>. Но даже в самом названии Закона эта регистрация была названа учетной, то есть не влекущей правовых последствий.
--------------------------------
<1> Закон г. Санкт-Петербурга от 18 октября 2004 г. N 482-69 // Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2004. 16 нояб.
Вполне очевидно, что регистрация сделок, направленных на создание новых объектов недвижимости, является наиболее эффективным средством предупреждения злоупотреблений в данной сфере и защиты прав участников долевого строительства. Однако этот механизм будет эффективен, только если эта регистрация будет иметь правовые последствия. Придать же ей правовые последствия можно только путем принятия новых гражданско-правовых норм, что исключает решение данного вопроса на уровне субъекта Федерации.
На решение данной проблемы направлен Закон о долевом участии, вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Этот Закон не только вводит регламентацию содержания договора участия в долевом строительстве, определяет условия осуществления деятельности по привлечению денежных средств к строительству новых объектов, но и устанавливает обязательность регистрации таких договоров, определяет ее правовые последствия, а также основы порядка регистрации договоров участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии "договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Таким образом, правовое значение государственной регистрации договора участия в долевом строительстве состоит в том, что с такой регистрацией связывается момент заключения договора. Такое решение представляется недостаточно удачным. Признание договора незаключенным без государственной регистрации ставит вопрос о правовом значении документа, который отражает содержание соответствующего обязательства, после согласования всех его условий и подписания застройщиком и участником долевого строительства, но до государственной регистрации. Логично было бы сделать вывод, что цена такого документа до его государственной регистрации равна нулю, поскольку незаключенный договор не может порождать вообще никаких последствий. Аналогичная ситуация складывается и с незарегистрированным договором купли-продажи объекта недвижимости жилого назначения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отсутствие правовых последствий совершенного действия (подписания договора) должно, видимо, означать, что подписавшие договор лица до регистрации договора лишены возможности основывать на этом документе (который собственно договором не является) какие-либо требования друг к другу. Не должно являться исключением и требование о совершении действий, направленных на регистрацию договора. Отказ одной из сторон от регистрации договора должен свидетельствовать об отказе заключить договор.
В то же время в п. 3 ст. 165 ГК РФ говорится о том, что "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда". Следовательно, либо закон в данной норме содержит исключение из общего правила о том, что незаключенный договор не порождает правовых последствий, либо правило ст. 165 ГК РФ распространяется только на сделки, подлежащие регистрации под угрозой ничтожности (к таковым относится большинство сделок, подлежащих регистрации). Судебная практика в случаях договоров купли-продажи жилых помещений придерживается первой точки зрения, суды принимают решения о регистрации таких договоров по искам об уклонении от регистрации. Скорее всего, по такому же пути пойдет практика судов и по договорам участия в долевом строительстве. Но в таком случае непонятно, в чем отличие незаключенного договора от ничтожного и какой смысл указывать в законе незаключенность как последствие отсутствия регистрации.
С точки зрения автора, было бы вполне достаточно в Законе о долевом участии указать на необходимость регистрации. При этом незарегистрированная сделка считалась бы ничтожной на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ.
В Законе о долевом участии с моментом регистрации договора также связывается возможность уступки права требования по нему. Согласно п. 2 ст. 11 "уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства". Это положение очевидно, поскольку нельзя уступать права требования по незаключенному договору. Понятно и то, что нельзя уступить право требования, если договор уже исполнен застройщиком в пользу участника долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 12 Закона о долевом участии "обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства". После передачи объекта участнику долевого строительства у него остается только право требования произвести государственную регистрацию его права, но это требование им может быть предъявлено к регистрирующему органу, вытекает из административных правоотношений и, следовательно, уступке не подлежит.
Введение регистрации уступки права требования по договору участия в долевом строительстве призвано решить весьма серьезную проблему, с которой на протяжении долгого времени сталкивалась правоприменительная практика. Гражданское законодательство всегда предусматривало возможность уступки права требования по обязательствам, не делая при этом исключения для сделок, заключаемых с целью приобретения прав на создаваемые объекты недвижимого имущества. При этом количество таких уступок также не ограничивалось. Не находилась в противоречии с законом ситуация, когда участник долевого строительства "А", заключивший договор с застройщиком, уступил право требования "Б", тот уступил "В", и так далее до буквы "Я". При отсутствии регистрации договоров участия в долевом строительстве и уступки прав по ним в регистрирующий орган по окончании строительства дома обращалось лицо, в отношении которого была осуществлена последняя уступка, а вся предшествующая цепочка уступок оставалась скрытой от регистратора. Но, не проверив всей цепочки уступок с точки зрения законности этих сделок, нельзя было принять решение о регистрации. Проверка же этой цепочки была связана со значительными трудностями, так как иногда даже найти участников этих цепочек было невозможно.
Разные регистрирующие органы по-разному выходили из этого положения. Одни вопреки обязанности, возложенной