"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

так как объекта с такими характеристиками в природе не существует, а во втором случае сделка не может быть признана заключенной, поскольку в договоре нет данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (ст. 554 ГК РФ).
Из данной специфики объектов незавершенного строительства вытекает необходимость установления "сроков годности" документов, описывающих эти объекты. В нормативных документах, регламентирующих порядок регистрации прав, а также кадастровый и технический учет объектов незавершенного строительства, следовало бы предусмотреть необходимость представлять в регистрирующий орган при каждой новой сделке с незавершенным объектом либо новые документы, описывающие объект, либо подтверждение о том, что с последнего учета объект не претерпел изменений. Такое же подтверждение следовало бы требовать, если с момента учета объекта до обращения за регистрацией права прошло значительное время (например, шесть месяцев и более) <1>.
--------------------------------
<1> Следует отметить, что в своей практике регистрирующие органы, как правило, не придерживаются данного подхода, считая, что конкретные характеристики объекта незавершенного строительства и их изменения не имеют значения. Однако, по мнению автора, такая практика нуждается в корректировке, поскольку противоречит как гражданскому законодательству, так и законодательству о регистрации.
Итак, с учетом действующего законодательства для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо представить:
1) документ о правах на земельный участок;
2) разрешение на строительство;
3) проектную документацию;
4) документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.
Кроме того, в соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного Суда РФ объект не должен быть предметом действующего договора подряда.
На практике возникает вопрос, каким образом должно подтверждаться то, что на момент регистрации объект не является предметом действующего договора подряда.
Следует начать с того, что регистрирующий орган не располагает официальной информацией: существовал ли вообще договор подряда по данному объекту. Поэтому он не в состоянии объективно проверить заявление застройщика по поводу отсутствия такого договора. При таких обстоятельствах логично было бы ограничиться заявлением, подписанным уполномоченными лицами застройщика, об отсутствии действующего договора подряда по данному объекту с предупреждением их о последствиях несоответствия действительности такой информации. Последствиями сообщения ложных сведений с точки зрения гражданского права будет признание регистрации недействительной и возмещение убытков всем, кто их понес. С точки зрения уголовного права может возникнуть вопрос об ответственности за представление подложного документа.
Вопрос о правах на земельный участок под незавершенным объектом не отличается какой-либо спецификой по сравнению с другими вновь созданными объектами <1>.
--------------------------------
<1> См. раздел 3.2.
В соответствии с прежней редакцией ст. 25 Закона о регистрации проектно-сметная документация требовалась "в установленных случаях". Теперь необходимо представление только проектной документации, но при этом всегда. На практике применение данного требования и раньше вызывало затруднения, поскольку не был определен состав проектно-сметной документации, необходимой для решения вопроса о регистрации. В то же время было не очень ясно, зачем регистратору проектно-сметная документация, носящая технический и финансовый характер, для решения юридического вопроса о принадлежности объекта незавершенного строительства?
Вместе с тем в п. 2 ст. 25 Закона о регистрации ничего не говорилось о разрешении на строительство, которое является в соответствии со ст. 222 ГК РФ условием законности создания объекта. Теперь эта ошибка исправлена. По мнению автора, применительно к незавершенным объектам достаточно указать на необходимость представления разрешения на строительство и исключить требования проектной документации.
Если цель представления проектной документации - установление соответствия фактически возведенного объекта проекту, то это не относится к компетенции регистрирующего органа. Такое заключение могли бы сделать органы архитектуры, и тогда именно это заключение необходимо было бы включить в перечень необходимых документов. Однако необходимость такого заключения означала бы проведение промежуточной приемки объекта, что вряд ли целесообразно. Вопрос о соответствии недостроенного объекта проекту - это область взаимоотношений продавца и покупателя. При этом покупателя этот вопрос может абсолютно не волновать, поскольку при достройке он намеревается изменить проект.
Таким образом, норма о регистрации прав на не завершенные строительством объекты могла бы иметь следующий вид:
"Право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства при условии отсутствия в отношении данного объекта действующего договора подряда".
Рассматривая вопрос о регистрации прав на объекты незавершенного строительства, нельзя не обратить внимания на нормы Закона о долевом участии, вступившего в действие с 1 марта 2001 г.
В соответствии с п. 2 ст. 13 этого Закона "при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект".
На основании же п. 5 этой статьи "застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога". А "при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога".
Таким образом, Закон о долевом участии предусматривает специальный случай регистрации права на объект незавершенного строительства - возникновение оснований для обращения взыскания на этот объект участниками долевого строительства. Он также предусматривает возможность принудительной (в судебном порядке) регистрации прав застройщика на такой объект, если застройщик уклоняется от регистрации.
Приветствуя в целом стремление законодателя защитить таким образом права участников долевого строительства, следует обратить внимание на некоторые проблемы, которые неизбежно возникнут при исполнении данной нормы.
Во-первых, необходимо уяснить, будут ли распространяться на такую регистрацию все условия регистрации права на незавершенный объект? При этом выполнение требований о представлении разрешения на строительство, документов о правах на земельный участок и проектной документации не должно создавать проблем, поскольку все эти документы необходимы для регистрации договоров участия в долевом строительстве и должны уже находиться в регистрирующем органе. Что же касается документа, описывающего объект незавершенного строительства, то при уклонении от его получения застройщиком, он может быть получен участником долевого строительства, если на органы технической инвентаризации и кадастрового учета будет возложена такая обязанность.
Сложнее обстоит дело с требованием об отсутствии действующего договора подряда. При отсутствии специальных указаний в законе наличие такого договора будет препятствовать как регистрации права на незавершенный объект, так и вынесению по этому поводу судебного решения. Таким положением могут воспользоваться недобросовестные застройщики, поскольку прекращение договора подряда в данном случае может состояться при наличии волеизъявления хотя бы одной из сторон.
Во-вторых, снова возникает проблема охраны интересов собственника земельного участка, предоставленного застройщику при условии выполнения им определенных обязательств. Существовавшая ранее практика не позволяла застройщику зарегистрировать право на незавершенный объект без согласия собственника участка. Собственник же, отказывая в таком согласии, мог сослаться на неисполнение условий, оговоренных при предоставлении земельного участка под застройку. С учетом безусловности требования о регистрации права на объект незавершенного строительства при необходимости обращения на него взыскания есть основания полагать, что наличие обязательств застройщика перед собственником земельного участка не будет препятствием для регистрации. В этих условиях собственник земельного участка должен заранее принимать меры для охраны своих интересов.
Учитывая рассмотренные положения как Закона о долевом участии, так и ст. 25 Закона о регистрации, нужно обратить внимание еще на один существенный момент, характеризующий подход к регистрации прав на объект незавершенного строительства. Особенность эта состоит в том, что право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано исключительно застройщиком. Действительно, в п. 2 ст. 25 Закона о регистрации говорится о необходимости представить документы, подтверждающие право на земельный участок, чего нет в п. 1 этой статьи, регламентирующей регистрацию прав на завершенные объекты. О регистрации права только застройщика, а не застройщика и всех дольщиков говорит и ст. 13 Закона о долевом участии.
Однако, как представляется, такое жесткое ограничение вряд ли правомерно. Рассмотрим хотя бы ситуацию, когда объект незавершенного строительства создан в результате осуществления договора простого товарищества. Для этого случая п. 1 ст. 1043 ГК РФ прямо предусматривает возникновение общей долевой собственности всех товарищей на результат совместной деятельности. Однако вряд ли следует принять предложение И.Н. Плотниковой, которая считает, что "право на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано в общую долевую собственность между всеми лицами, которые в соответствии с договорами совместной деятельности, долевого участия, инвестирования приобретают право на выделенную часть объекта после его достройки и ввода в эксплуатацию" <1>. Для дольщиков такая регистрация долевой собственности вряд ли была бы благом с точки зрения последующей реализации их интересов. Однако в отношении участников совместной деятельности, из которых только один имел право на земельный участок, такая регистрация в соответствии с законом является единственно возможной.
--------------------------------
<1> Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 62.
3.5. Особенности регистрации прав на объекты недвижимости
в потребительских кооперативах
Регистрация прав на объекты недвижимости, созданные потребительскими (жилищными, жилищно-строительными, дачными, гаражными и иными) кооперативами представляет собой весьма распространенный случай, занимающий третье место после приватизации жилья и долевого участия (по данным г. Санкт-Петербурга). Права членов кооперативов, зарегистрированные с 1998 г., составляют 61% от зарегистрированных прав, возникших на основании "долевого участия". Вместе с тем достаточно высокий удельный вес объектов, находящихся в собственности членов кооперативов, связан с широким распространением данной формы организации строительства жилых домов в недалеком прошлом, т.е. до начала 90-х гг. После фактического прекращения дотаций государства жилищным кооперативам количество объектов, возводимых таким способом, резко упало. Новые кооперативы практически перестали возникать. Поэтому проблема регистрации прав на недвижимость кооперативов и их членов имеет два аспекта. С одной стороны, мы имеем дело с правами членов старых кооперативов, которые создавались под административным контролем государства в лице жилищных органов (очередь, выдача ордеров и пр.). С другой стороны, закон не исключает возможности создания подобных потребительских кооперативов и сегодня. Такие кооперативы фактически создаются, но уже на иных началах. Вполне очевидно, что при необходимости общих правовых подходов к возникновению права собственности во всех видах кооперативов данного типа, определение конкретных правоустанавливающих документов для каждого вида кооператива будет отличаться существенной спецификой.
До недавнего времени вопрос об отношениях в кооперативах, имеющих цель создания объектов недвижимости, в том числе и связанных с возникновением права собственности у их членов, был практически законодательно не урегулирован. Федеральный закон "О некоммерческих организациях" <1> не распространялся на потребительские кооперативы (п. 3 ст. 1 этого Закона). Закон РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" <2> также не охватывал специализированные потребительские кооперативы - гаражные, жилищно-строительные (ст. 2 этого Закона). Отсутствие специального правового регулирования отношений в кооперативах, имеющих цель создания объектов недвижимости, было весьма существенным пробелом, который устранен только 1 марта 2005 г. с момента введения в действие Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" <3> (далее - Закон о кооперативах).
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ (в ред. от 23 декабря 2003 г.) // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.
<2> Закон РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-1 (в ред. от 21 марта 2002 г.) // РГ. 1997. 17 июля.
<3> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ.
Следует отметить, что возникновение права собственности на недвижимость у членов кооперативов явилось исторически первым новым основанием возникновения прав на недвижимость в нашей стране. В 1990 г. был принят Закон СССР "О собственности в СССР", который в ст. 7 указал, что члены кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости, являются собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов <1>. Аналогичную норму включил и Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" (ст. 13) <2>. Введенная в действие с 1 января 1995 г. часть первая ГК РФ в п. 4 ст. 218 установила, что "член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иные