"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

применительно к объектам незавершенного строительства иногда фактически отрицается в судебной практике и литературе. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16 своего Постановления N 8 указал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Из этого следует вывод, что не завершенный строительством объект становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же представляет собой этот объект. Как, например, относиться к такому объекту, если он подпадает под действие норм о самовольном строительстве (ст. 222 ГК РФ)? Согласно этой статье применять правовой режим самовольного строительства можно только к объекту недвижимости. При признании зависимости статуса недвижимости от наличия или отсутствия договора подряда государство должно подождать окончания строительства для того, чтобы потребовать снести объект, так как, пока существует договор подряда, предъявлять это требование нельзя, ибо объект не является недвижимостью.
Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, также ставит вопрос о соответствии закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если любой объект незавершенного строительства - это объект недвижимости, значит, не может быть такого не завершенного строительством объекта, который не был бы объектом недвижимости. Однако, по мнению автора, эта логика должна быть использована для критики формулировки разъяснения, но не должна вести к отказу от идеи невозможности регистрации права на объект незавершенного строительства, когда этот объект является предметом подрядных отношений.
Идея о том, что право на незавершенный объект нельзя регистрировать до тех пор, пока он является предметом действующего договора строительного подряда, является абсолютно верной. До тех пор, пока существует договор подряда, объект находится во владении подрядчика и право собственности на него может возникнуть у заказчика лишь после передачи ему объекта подрядчиком (п. 2 ст. 703, ст. 219 ГК РФ). Запрет регистрации здесь должен существовать в интересах подрядчика. Если этот запрет снять, то застройщик сможет беспрепятственно как зарегистрировать свое право на объект, не переданный ему подрядчиком, так и продать этот объект другому лицу. При этом подрядчик лишится предусмотренных законом возможностей по обеспечению выполнения обязательств застройщика по оплате проведенных работ (право на удержание - ст. 712 ГК РФ, право продать результат работ - п. 6 ст. 720 ГК РФ). Он не сможет применить какие-либо меры в отношении нового собственника, так как не связан с ним обязательствами, а использовать вышеуказанные средства не сможет, потому что у объекта уже будет собственник.
Поэтому дело здесь не в том, что до окончания договора подряда объект не является недвижимостью, а в том, что прекращение договора подряда является условием возникновения права собственности заказчика на объект. Вот почему приведенное разъяснение Пленума ВАС РФ было бы лучше изложить в следующей редакции:
"По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав на не завершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договоров подряда".
Следующая проблема - это соотношение части и целого применительно к понятию объекта незавершенного строительства. До сих пор в практике, в том числе и судебной, не нашел однозначного решения вопрос о том, могут ли быть признаны самостоятельными объектами незавершенного строительства различные части вновь возводимых зданий и сооружений. Рассматривая дело о возврате объекта незавершенного строительством административно-бытового помещения и признании недействительной государственной регистрации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа не высказал сомнений в том, что отдельное нежилое помещение может считаться объектом недвижимости в качестве не завершенного строительством объекта <1>. В то же время Президиум ВАС РФ в своем Постановлении указал, что не может быть признано право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде 28 конкретных квартир. Такой вывод суд мотивировал тем, что жилой дом "на момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть объектом собственности" <2>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 3 сентября 1999 г., дело N А09-5744/98-19.
<2> Постановление Президиума ВАС РФ от 20 апреля 1999 г. N 7166/98.
Такая аргументация вызывает серьезные сомнения, поскольку исключает определение собственности на весь незавершенный объект до окончания его строительства. Между тем вопрос о возможности определения права собственности на отдельные помещения в не завершенном строительством объекте является достаточно актуальным. Может ли существовать такой объект, как не завершенная строительством квартира или нежилое помещение, или понятие не завершенного строительством объекта может применяться только к зданию или сооружению в целом?
Нам ближе вторая точка зрения с некоторыми оговорками. Мы полагаем, что в объекте, строительство которого не завершено, вообще в юридическом смысле нет помещений, поскольку понятие помещения предполагает возможность его использования по тому или иному назначению, что в незавершенном объекте невозможно. Понятие незавершенного объекта подразумевает возможность завершения строительства именно этого объекта, что неприменимо к отдельным помещениям, поскольку завершить можно только строительство здания в целом. Однако могут существовать такие части здания, включающие отдельные помещения, которые могут быть самостоятельным объектом приемки в эксплуатацию (например, очередь при строительстве жилого дома, включающая несколько подъездов, пристроенные блоки нежилых помещений в жилом доме и пр.). Такие части зданий могут, как представляется, рассматриваться в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства. Однако при этом в качестве объектов следует рассматривать не входящие в них помещения, а эти объекты в целом как части соответствующих зданий и сооружений.
Таким образом, в качестве критерия отнесения частей зданий и сооружений как незавершенного строительства к недвижимости предлагается возможность самостоятельного ввода таких частей в эксплуатацию.
К вопросу о незавершенных объектах тесно примыкает проблема частично разрушенных объектов. В соответствии с действующим законодательством их нельзя отнести к незавершенным, однако нельзя рассматривать и в прежнем статусе, существовавшем до частичного разрушения. Частично разрушенный объект, безусловно, можно считать объектом незавершенного строительства с того момента, как начата в установленном порядке деятельность по его реконструкции в целях восстановления. Но как быть, если предметом сделки является частично разрушенный объект, реконструкция которого собственником не начата? По мнению автора, такая сделка должна совершаться с применением правил п. 2 ст. 25 Закона о регистрации, т.е. до совершения сделки собственник частично разрушенного объекта должен зарегистрировать свое право на этот объект в его состоянии после разрушения, а лишь затем отчуждать его. Дело в том, что частично разрушенный объект точно также является вновь возникшим по сравнению с ранее существовавшим, как и объект, возникший в результате произведенной реконструкции ранее существовавшего объекта. При этом следует иметь в виду, что сама реконструкция может состоять в умышленном частичном разрушении объекта. Представляется, что положения ст. 219 ГК РФ о возникновении права на вновь созданный объект с момента регистрации этого права должно распространяться на все объекты, созданные в результате изменения ранее существовавших объектов, независимо от причин, вызвавших эти изменения.
Рассмотрев основные проблемы понятия объекта незавершенного строительства, перейдем собственно к регистрации прав на эти объекты. При этом следует иметь в виду, что ст. 25 Закона о регистрации с 1 января 2005 г. претерпела весьма существенные изменения.
В соответствии с прежней редакцией право на объект незавершенного строительства регистрировалось только "в случае необходимости совершения сделки" с этим объектом "на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства".
В соответствии с п. п. 2, 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации в новой редакции <1> условия регистрации права на не завершенный строительством объект разделены в зависимости от оснований владения земельным участком, на котором осуществляется строительство. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, регистрация происходит на основании "документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства" (п. 3 ст. 25 Закона о регистрации). Если же земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, то регистрация осуществляется на основании "документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства" (п. 4 ст. 25 Закона о регистрации).
--------------------------------
<1> Введена в действие Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ.
Из текста новой редакции ст. 25 Закона о регистрации очевидно, что на самом деле условия регистрации прав на объекты незавершенного строительства не меняются в зависимости от оснований владения земельным участком, меняются только документы, определяющие эти основания, что вполне естественно.
Существенно новым является изъятие из текста Закона такого условия для регистрации права на объект незавершенного строительства, как необходимость совершения сделки с этим объектом. Наличие этого условия в прежней редакции было причиной значительных недоразумений.
Высший Арбитражный Суд РФ в п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указал, что "согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом. Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась" <1>.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // ВВАС РФ. 2001. N 4.
Некоторые авторы на основании данной нормы шли еще дальше в установлении субъективных критериев отнесения незавершенных объектов к недвижимости. Так, например, Е.А. Киндеева писала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо, чтобы лицу, которое в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, было необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства <1>. Такая же позиция была высказана М.Р. Дзуцевой <2>.
--------------------------------
<1> См.: Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1. С. 83.
<2> См.: Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М., 2004. С. 20.
Таким образом, критерием отнесения незавершенного строительства к недвижимости предлагалось считать субъективное желание лица совершить сделку с объектом. При таком подходе статус незавершенного строительства должен был меняться в зависимости от изменения намерений его будущего правообладателя.
Абсурдность таких выводов достаточно очевидна. Кроме того, возникал и практический вопрос - каким образом регистрирующим органом могло быть установлено наличие необходимости совершить сделку с объектом? На практике может существовать только один способ установления такой необходимости - заявление собственника. При этом регистрирующий орган, да и суд практически лишены возможности проверить истинность такого заявления. Видимо, учитывая эти обстоятельства, законодатель совершенно обоснованно исключил данное условие регистрации прав на объект незавершенного строительства.
Однако есть определенные соображения, которые могли вызвать введение в закон этого условия. Существует связанная с рассматриваемым положением проблема изменчивости во времени незавершенных объектов. Если завершенный объект представляет собой нечто неизменное в течение определенного промежутка времени, а изменение этого объекта в результате реконструкции влечет возникновение нового объекта, право на который подлежит регистрации, то незавершенный объект с начала и до конца его существования подвергается постоянным изменениям, при этом сохраняя свой статус объекта незавершенного строительства.
Допустим, что, намереваясь совершить сделку, застройщик зарегистрировал свое право на незавершенное здание, по проекту десятиэтажное. Для регистрации были представлены документы, в соответствии с которыми возведены фундамент и стены трех этажей. Сделка не была совершена, заключен новый договор подряда и возведены стены еще трех этажей. После этого договор подряда был прекращен, строительство заморожено. Между застройщиком и покупателем объекта на этот раз была заключена сделка купли-продажи объекта незавершенного строительства. Однако в качестве документов, описывающих объект, был представлен технический паспорт объекта, подготовленный для предыдущей, не состоявшейся сделки, в котором объект был описан как трехэтажный.
При наличии у регистрирующего органа данных о том, что описание объекта незавершенного строительства не соответствует действительному состоянию объекта, он должен отказать как в регистрации права собственности на объект, так и в регистрации перехода права на него. В первом случае регистрация не может быть произведена,