"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) гарантийный срок на объект долевого строительства".
Такой договор можно рассматривать как смешанный, поскольку на исполнение обязательств участником долевого строительства будут распространяться нормы о договорах подряда. Приблизительно такую же логику можно применить и к другим рассмотренным выше договорам.
Однако данный подход применим лишь при рассмотрении споров, возникающих по таким договорам. Но одним из самых важных моментов, отраженных в Законе о долевом участии, является положение о том, что такие договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Можно ли данное требование распространять на сделки, лишь сходные с договорами участия в долевом строительстве, но не являющиеся таковыми? По нашему мнению, ответ может быть только отрицательный, так как в соответствии со ст. 164 ГК РФ "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Гражданский кодекс РФ, как уже говорилось, не содержит общего требования регистрации сделок, заключаемых в процессе строительства новых объектов недвижимости, а ст. 25.1 Закона о регистрации говорит лишь о договорах участия в долевом строительстве.
Точно так же вряд ли можно при заключении договоров, не относящихся к предусмотренным Законом о долевом участии, предъявлять к застройщику требования этого Закона, определяющие условия привлечения участников долевого строительства, к которым в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о долевом участии относятся: получение в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование и (или) размещение проектной декларации и государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Разумеется, Законом о долевом участии охватывается подавляющее большинство случаев привлечения денежных средств к строительству новых объектов недвижимости, если иметь в виду распространенность различных способов оформления таких отношений. Однако ограниченный характер действия данного Закона может создавать серьезные проблемы в регулировании отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости. Поэтому следующим шагом в развитии законодательства о недвижимости должно стать урегулирование всех без исключения отношений по участию в создании таких объектов.
Рассматривая сложившееся положение, А.А. Маковская пишет: "...договор, по условиям которого участник строительства обязуется передать лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не должен рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой договор правила Закона не распространяются. Однако, возможно, судебная практика пойдет по другому пути и будет признавать такие сделки также договорами участия в долевом строительстве" <1>. Разумеется, если считать возможным и нормальным формирование судебной практики вопреки действительному смыслу закона, такое предположение не должно казаться сомнительным. Нам же представляется, что выходом из создавшейся ситуации является не формирование незаконной судебной практики, а соответствующее изменение закона.
--------------------------------
<1> Маковская А.А. Предмет регулирования и действие во времени Закона о долевом строительстве // Закон. 2006. N 8. С. 33.
Как бы ни были организованы отношения участников долевого строительства, при решении вопроса о регистрации их прав необходимо помнить, что основанием возникновения этих прав может быть только их участие в создании объекта недвижимости, которое осуществляется в соответствии с законом. При этом закону должно соответствовать не только само участие в создании объекта (соответствие закону оформляющих это участие договоров и наличие сведений об их надлежащем исполнении). Закону должно соответствовать и само строительство. Вот почему важно, чтобы не только участник долевого строительства или иной субъект договора с застройщиком выполнил свои обязательства, но и застройщик также выполнил условия, которые обязательны для возникновения права на объект.
По мнению автора, права участника долевого строительства всегда производны от прав застройщика. А это означает, что участник долевого строительства может приобрести право на вновь созданный объект, только если такое право мог приобрести застройщик. Между тем Закон о долевом участии дает основания сомневаться в том, что он обеспечивает соблюдение этого принципа. Будучи направлен на защиту прав участников долевого строительства, этот Закон оставляет в тени интересы еще одного участника отношений по строительству - собственника земельного участка (если он не совпадает с застройщиком).
Дело в том, что достаточно распространенным способом организации отношений между собственником земельного участка (как правило, государством) и застройщиком является предоставление участка в аренду с условием выполнения до окончания строительства определенных обязательств. Примером таких обязательств могут быть расселение и снос домов, расположенных на участке, внесение определенных средств в бюджет на развитие инфраструктуры, выполнение работ по благоустройству территории и т.п. Если мы обратимся к Закону о долевом участии (п. 2 ст. 16), то увидим, что "основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства".
Следует отметить, что в число оснований для регистрации права участника строительства не внесен даже договор участия в долевом строительстве. Объяснить это, конечно, можно тем, что данный договор должен быть уже зарегистрирован и находиться в регистрирующем органе. Но важно другое. При такой формулировке практически исключается возможность регистратора отказать в регистрации, если застройщиком не исполнены обязательства перед собственником земельного участка. Если имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и помещение передано участнику долевого строительства, на его пути к регистрации не могут встать какие-либо обстоятельства, связанные с отношениями застройщика и собственника земельного участка.
Возможно, авторами Закона о долевом участии это сделано умышленно в целях улучшения положения участников строительства, которых решили оградить от возможных проблем, связанных с обязательствами застройщика. Но собственникам земельных участков и государству, как одному из этих собственников, следует при организации отношений с застройщиками иметь это в виду. В таких условиях необходимо либо требовать выполнения определенных обязательств в качестве условия предоставления земельного участка под застройку, либо смириться с тем положением, что требование выполнения этих обязательств не будет связано с оформлением прав собственности на построенный объект.
3.4. Особенности регистрации прав на
объекты незавершенного строительства
Норма о регистрации прав на объекты незавершенного строительства расположена в ст. 25 Закона о регистрации, которая называется "Государственная регистрация права на создаваемый объект недвижимого имущества", из чего можно сделать однозначный вывод о том, что законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу и что такие объекты - вновь создаваемое имущество. При внешней очевидности данного положения в вопросе о понятии незавершенного строительства как объекта недвижимости достаточно много проблемных аспектов.
Во-первых, возникает вопрос, можно ли распространять режим недвижимого имущества на объекты, отношения по поводу которых возникли до введения в действие Закона о регистрации, т.е. до 31 января 1998 г.? Ведь Закон о регистрации является первым законодательным актом, который отнес незавершенное строительство к объектам недвижимости. Закон, дополнивший ст. 130 ГК РФ указанием на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимости, принят только 30 декабря 2004 г. <1>. Означает ли это, что до 1998 г. действовало положение, согласно которому незавершенное строительство - совокупность строительных материалов, предмет обязательственного, а не вещного права?
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ.
Второй вопрос состоит в том, любой ли объект незавершенного строительства может быть признан недвижимым имуществом, а если нет, то каковы критерии его отнесения к недвижимости?
Для ответов как на первый, так и на второй вопросы очень важен общий подход к понятию объекта недвижимости. Автором уже подробно анализировались различные подходы к данной проблеме и подчеркивалась недопустимость различного подхода к одинаковому по физическим свойствам имуществу в зависимости от существующих по поводу этого имущества отношений <1>. Определяя недвижимость как "все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно" (п. 1 ст. 130 ГК РФ), закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения по поводу этого объекта. Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, является дополнительным доказательством правильности такого подхода.
--------------------------------
<1> См. раздел 2.1.
Если руководствоваться данным подходом, то станет ясно, что режим недвижимого имущества должен применяться к любому объекту незавершенного строительства, который отвечает критериям ст. 130 ГК РФ, независимо от того, когда начато или остановлено его строительство и когда совершались сделки по поводу этого имущества. С момента введения в действие ГК РФ 1994 г. на незавершенное строительство должны распространяться все требования о государственной регистрации прав на недвижимость, установленные этим Кодексом. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, существовавшей еще до введения в действие Закона о регистрации. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме привел дело, в решении по которому указано: "На участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без нанесения несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим Комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект" <1>.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи недвижимости".
Данный вывод имеет принципиальное значение для деятельности регистрирующих органов, поскольку до введения в действие Закона о регистрации отсутствовало единообразное отношение к регистрации прав на объекты незавершенного строительства. В ряде регионов органы, проводившие регистрацию прав на недвижимость, отказывали в регистрации прав на незавершенные объекты, полагая, что они не относятся к недвижимости. Такая практика существовала, в частности, и в Санкт-Петербурге. Однако установление в регионе не соответствовавшей закону практики не может являться основанием для исключения регистрирующим органом требований о регистрации прав на незавершенное строительство по сделкам, которые осуществлялись в тот период. В Санкт-Петербурге, например, до 1998 г. существовала практика продажи земельных участков с незавершенными жилыми домами, когда проводилась только регистрация перехода прав на земельный участок, а право на не завершенный строительством дом, который также являлся предметом договора, предварительно (до сделки) не регистрировалось; не регистрировался и переход права на незавершенный объект по сделке. Представляется правильной практика Санкт-Петербургского городского бюро регистрации прав на недвижимость, которое отказывало в регистрации прав на незавершенные объекты по таким договорам, поскольку право продавца не было зарегистрировано.
Теперь перейдем к вопросу о критериях отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости. Мы полагаем, что эти критерии должны находиться в сфере архитектуры и строительства. Однако применительно к незавершенным объектам существует одна специфическая проблема, которая не характерна для объектов, строительство которых закончено. Если завершенный строительством объект существует с момента его приемки в эксплуатацию в установленном порядке, то для незавершенного объекта это является моментом окончания его существования в этом качестве. Вопрос же о начальном моменте существования объекта незавершенного строительства остается открытым. В приведенном примере из судебной практики говорится о наличии фундамента и стен в качестве достаточных признаков наличия объекта. Но как быть, если есть фундамент, а стен нет, либо не завершен сам фундамент, либо есть только котлован под фундамент и т.д.?
Представляется, что с точки зрения закона не завершенный строительством объект существует с того момента, как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта.
В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и т.д. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.
Разумеется, можно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие законченных конструктивных элементов (например, фундамента) либо на "освоение" определенной части сметной стоимости строительства. Однако сегодня такой критерий отсутствует.
К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов недвижимости