"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

документа, подписанного всеми будущими собственниками помещений. Теоретически вполне возможно заключение договора простого товарищества между застройщиком и будущим собственником одного помещения с последующим присоединением к этому договору других лиц, имеющих цель приобретения помещений в собственность. Однако нужно иметь в виду, что такое присоединение может происходить лишь путем заключения дополнительных соглашений к договору простого товарищества, подписанных всеми прежними участниками, поскольку, как уже отмечалось, специфика договора простого товарищества такова, что включение в договор новых участников может происходить лишь с прямо выраженного согласия других участников в отношении конкретного лица, претендующего на участие в совместной деятельности.
Изучение дел правоустанавливающих документов по регистрации прав на вновь созданные объекты не позволило выявить хотя бы одну ситуацию, которая воспроизводила бы вышеприведенную схему. Как правило, будущий собственник помещения - дольщик заключает с застройщиком договор, предметом которого выступает внесение дольщиком средств в определенной сумме и предоставление ему застройщиком по окончании строительства конкретного помещения во вновь построенном (реконструированном) доме. О существовании других лиц, заключивших аналогичные договоры, дольщик имеет лишь весьма общее представление, никаких отношений с ними не имеет, взаимные права и обязанности между ними отсутствуют. Распределение помещений в этом случае производится не путем подписания всеми дольщиками и застройщиком документа о том, какие объекты переходят в собственность каждого из них, а путем составления двусторонних документов между застройщиком и дольщиком о передаче последнему помещения, обусловленного договором между ними.
При такой структуре отношений вполне очевидно, что нельзя применять к их участникам нормы о простом товариществе ни по объективным, ни по субъективным признакам. С объективной точки зрения между участниками строительства отсутствует взаимная координация, характерная для совместных действий, направленных на достижение единой цели. Отсутствует и эта общая цель, поскольку, хотя оба и заинтересованы в создании объекта недвижимости, но один - для того чтобы приобрести право собственности на помещение, а другой - в целях реализации этого помещения первому.
Отсюда и субъективное восприятие участников договора возникающих между ними отношений, которые воспринимаются не как отношения сотрудничества по созданию нового объекта недвижимости, а как отношения контрагентов, один из которых осуществляет возмездное приобретение у другого конкретного имущества в виде помещения.
Следует отметить, что применительно к решению вопроса о регистрации первичных прав на объект вывод о квалификации отношений участников создания объекта как простого товарищества имеет значение при определении возможности применения к этим отношениям норм Закона о долевом участии и при определении документа, подтверждающего исполнение договора и распределение прав на вновь созданный объект. Гораздо острее этот вопрос встает в суде при рассмотрении споров, связанных с неисполнением сторонами своих обязательств. Наиболее типичным здесь является спор между участниками строительства в связи с тем, что одному из них не был предоставлен обусловленный договором объект недвижимости. Так, например, по делу, которое рассматривалось Санкт-Петербургским городским судом, ряд граждан обратились с иском к юридическому лицу, с которым у них были заключены договоры долевого участия в строительстве жилого дома. Дом был построен, однако квартиры были переданы другим лицам, с которыми данное юридическое лицо также имело аналогичные договоры. Возможности передать истцам другие квартиры у ответчика не было, так как квартир в доме оказалось меньше, чем заключенных договоров долевого участия.
Обосновывая свои требования о признании их прав на обусловленные договорами квартиры, истцы ссылались на положения договора о совместной деятельности и Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности" <1>. При этом они полагали, что между ними и истцом сложились отношения по совместной деятельности. Они считали, что, заключив договоры с ответчиком раньше, чем те лица, которым квартиры были фактически переданы, имеют перед ними преимущество. Однако суд отказался руководствоваться логикой истцов и не признал их отношения с ответчиком совместной деятельностью. Договоры, заключенные ответчиком с истцами и другими лицами, были признаны "обязательством передать индивидуально-определенную вещь". В связи с этим была применена ст. 217 ГК РСФСР (отношения возникли до введения в действие ГК РФ 1994 г.), согласно которой "в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность... кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему однородное право". На этом основании за истцами не было признано право на конкретные квартиры, они лишь получили право на возмещение со стороны ответчика убытков, связанных с неисполнением договора долевого участия <2>.
--------------------------------
<1> Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. (с изм. и доп. от 10 января 2003 г.).
<2> Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело N 89-Г95-11.
Приведенный пример показывает, что определение правовой природы взаимоотношений участников создания объекта имеет весьма существенное значение.
Кроме договора совместной деятельности, основаниями возникновения прав на новый объект недвижимости могут быть и иные договоры, предусмотренные гражданским законодательством. В частности, в договоре подряда может содержаться условие, в соответствии с которым подрядчик в качестве вознаграждения за работу получает часть построенного им здания. Разновидностью договора подрядного типа может быть договор оказания услуг в процессе создания объекта (консультационные, юридические услуги, проектирование и пр.) с условием приобретения права на определенные помещения.
Однако наиболее распространенными при создании новых объектов являются договоры, которые не предусмотрены ГК РФ. В практике и литературе эти договоры принято называть договорами долевого участия в строительстве или договорами участия в долевом строительстве. До недавнего времени такой договор рассматривался как договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). В связи с этим как при правовой экспертизе документов в процессе регистрации прав на новый объект, так и при рассмотрении споров возникал вопрос о применении аналогии закона и определении норм, подлежащих применению как регулирующих сходные отношения. Этот вопрос был предметом длительной и не очень продуктивной дискуссии.
Одной из наиболее распространенных позиций являлось отнесение договоров долевого участия к договорам подрядного типа <1>. Другая точка зрения, высказанная в научной литературе, состояла в том, что между сторонами договора долевого участия фактически заключается договор купли-продажи имущества, которое будет создано продавцом в будущем <2>. И.Д. Кузьмина полагает, что, "поскольку по целям и по предмету договоры долевого участия входят в группу договоров, направленных на получение имущества в собственность, то их название должно отражать этот основной квалифицирующий признак: договор о передаче в собственность за плату вновь создаваемого или реконструируемого объекта недвижимости или его части. По указанным признакам договор долевого участия в строительстве относится к типу договоров купли-продажи, составляя его непоименованный Гражданским кодексом вид" <3>.
--------------------------------
<1> См.: Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 77; Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 4(5). С. 68.
<2> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 489 - 490.
<3> Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 21.
Независимо от защищаемой точки зрения и учеными, и практиками признавалась необходимость специальной регламентации отношений по участию в долевом строительстве. Эти отношения обладают весьма существенной спецификой, имеют свой круг субъектов. Значимость этих отношений определяется тем, что долевое участие в строительстве стало сегодня основной формой организации жилищного строительства. В эту сферу вовлекаются гигантские денежные средства, причем в конечном счете это средства граждан, которые часто являются их последними сбережениями. Отсутствие специального регулирования этих отношений порождало многочисленные споры между участниками строительства, незащищенность граждан перед лицом застройщиков и иных крупных участников создания новых объектов. При этом судебная практика также не отличалась стабильностью, поскольку суды, вынужденные, рассматривая данные отношения, применять закон по аналогии, не всегда одинаково определяли закон, подлежащий применению.
Очевидно, что с учетом перечисленных факторов и был принят Закон о долевом участии. С момента введения его в действие 1 марта 2005 г. договоры участия в долевом строительстве перестали относиться к договорам, не предусмотренным законом, хотя и остались договорами, не предусмотренными ГК РФ. Не зная подлинной причины, по которой нормы о данном договоре не были включены в ГК РФ, можно лишь предположить, что авторы этого Закона полагали, что предложенная ими регламентация не является совершенной и будет нуждаться в существенных коррективах. Разделяя эту точку зрения, следует тем не менее сказать, что само по себе принятие данного Закона является серьезным шагом вперед в регламентации отношений, связанных с недвижимым имуществом.
В соответствии со ст. 4 Закона о долевом участии "по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости".
В задачи нашего исследования не входит подробный анализ правового регулирования данного вида договора. Вопрос о регистрации самого договора участия в долевом строительстве будет рассмотрен в разделе 3.6 настоящего издания. Для нас важно рассмотреть данный договор как одно из оснований возникновения прав на вновь созданный объект недвижимости. При этом необходимо отграничить его от других сходных договоров и определить, каковы условия возникновения права на новый объект при заключении такого договора.
Прежде всего нужно еще раз отметить, что данный договор не является единственно возможным при участии гражданина или юридического лица в создании нового объекта. Во-первых, нормы о данном договоре применяются только в случае создания многоквартирного дома или "иного объекта недвижимости, за исключением объектов производственного назначения" (ст. 2 Закона о долевом участии). Следовательно, при строительстве объекта производственного назначения участник строительства по-прежнему будет заключать не договор участия в долевом строительстве, даже если все остальные признаки последнего будут присутствовать.
Во-вторых, не будет рассматриваться как договор участия в долевом строительстве сделка, в которой обязательства участника строительства состоят не в уплате денежных средств, а в выполнении определенных работ или оказании услуг. Учитывая содержание Закона о долевом участии, нельзя, как представляется, расценивать как договор участия в долевом строительстве обязательство предоставить квартиру в доме юристу, сопровождавшему строительство, или автору проекта многоквартирного дома.
В-третьих, нельзя отнести к данному виду договора обязательство, предметом которого является не конкретное помещение, а доля в праве собственности на здание в целом. К такому выводу приводит ст. 2 Закона о долевом участии, согласно которой "объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства".
Таким образом, Закон о долевом участии урегулировал не все отношения, которые могут возникать между застройщиком и участником строительства. Это положение вызывает несколько вопросов.
Первый вопрос: какие нормы следует применять к договорам, которые по указанным выше причинам нельзя отнести к договорам участия в долевом строительстве? Как расценивать договор, в котором денежные средства привлекаются застройщиком для строительства помещения производственного назначения либо привлекаются с условием приобретения доли в праве собственности на здание, а не конкретное помещение? Как быть, если предметом договора является квартира в многоквартирном доме, а условием ее приобретения - оказание гражданином или юридическим лицом определенных услуг, как связанных, так и не связанных со строительством?
Поскольку эти договоры нельзя отнести к договорам участия в долевом строительстве и к иным предусмотренным законом договорам, для них актуальным остается вопрос о применении аналогии закона. Но какой закон к ним применять? С одной стороны, они больше всего похожи на договор участия в долевом строительстве, но с другой стороны, законодатель их умышленно (?) не отнес к данному виду договоров. Почва для дискуссий здесь имеется. Наиболее рациональным, по мнению автора, было бы, конечно, распространить действие Закона о долевом участии на все случаи участия в строительстве новых объектов в целях приобретения на них права собственности (за исключением жилищно-строительных и иных аналогичных кооперативов). В существующих же условиях было бы правильным применять к рассматриваемым отношениям нормы об участии в долевом строительстве в той части, в которой они применимы. Например, если предметом договора является конкретное помещение, а участник строительства должен оказывать услуги, а не платить деньги, то договор должен содержать все условия, предусмотренные п. 4 ст. 4 Закона о долевом участии, за исключением условия о цене, сроках и порядке ее уплаты. Он обязательно должен содержать:
"1) определение