"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

на них законом, не проводили проверку в полном объеме. Другие вводили "ограничение" на количество возможных уступок. Однако все это было весьма далеко от правильного применения закона. Регистрация как договора участия в долевом строительстве, так и уступки права требования по нему устраняет данную проблему в принципе, так как все участники цепочки любой длины будут отражены в реестре, а каждая сделка по уступке проверена при ее регистрации с точки зрения соответствия закону.
Возвращаясь к п. 1 ст. 12 Закона о долевом участии, определяющему момент исполнения договора застройщиком как момент подписания передаточного акта, хотелось бы обратить внимание на ряд обстоятельств. Между моментом передачи объекта долевого строительства его участнику и регистрацией его права на этот объект существует определенный промежуток времени. В ряде случаев этот промежуток может быть весьма значительным. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает с момента регистрации этого права. Таким образом, до момента государственной регистрации своего права участник долевого строительства не имеет права собственности на объект и в силу этого лишен возможности им распоряжаться. Но конечной целью любого участника долевого строительства является именно приобретение права собственности на объект, именно с этой целью он заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Не лучше ли было в таком случае считать обязанности застройщика исполненными с момента регистрации права собственности участника долевого строительства?
Как показывает опыт автора данного исследования, значительное количество проблем участников долевого строительства связано не с тем, что объект им не передан, а с тем, что, фактически проживая в переданном им объекте, они по вине застройщика длительное время не могут зарегистрировать свое право. Поэтому участники долевого строительства лишены возможности отчуждать объект, передавать его в залог, сдавать его в аренду, что, безусловно, влечет серьезные материальные потери. Вряд ли механизм действия Закона о долевом участии устранит возможность возникновения таких ситуаций. Вот почему было бы правильным либо связать момент исполнения обязательства застройщиком с государственной регистрацией права участника долевого строительства на объект, либо установить в законе серьезные санкции к застройщику, по вине которого участник долевого строительства не смог в определенный срок после передачи ему объекта зарегистрировать свое право собственности на объект.
Действующее законодательство не содержит таких специальных норм. Закон о долевом участии (п. 3 ст. 16) только возлагает на застройщика обязанность "передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения". Что будет, если застройщик не выполнит своей обязанности или представит документы, не соответствующие установленным требованиям, Закон не говорит. Очевидно, что участнику долевого строительства в таком случае придется доказывать убытки, понесенные им в связи с недобросовестными действиями застройщика. Такой порядок вряд ли можно признать соответствующим интересам участника долевого строительства.
В соответствии со ст. 17 Закона о долевом участии "договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Этим же Законом внесены изменения в Закон о регистрации, который дополнен ст. 25.1 "Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве". Эта статья достаточно подробно (в отличие от других статей Закона о регистрации, посвященных регистрации прав по различным основаниям) регламентирует основания и порядок такой регистрации. Интересно то, что данная норма регламентирует только государственную регистрацию договора, заключенного застройщиком с "первым участником долевого строительства". Кто такой этот "первый участник", законодатель не раскрывает. Очевидно, речь идет об участнике, договор которого первым подается на регистрацию, хотя в таком случае было бы правильно для ясности и говорить о первом договоре, а не о первом участнике. В то же время не указано, каков порядок регистрации в отношении последующих договоров. Видимо, авторы данного Закона считают, что этот порядок ничем не отличается от порядка регистрации других сделок <1>. Специфика же первого договора состоит в том, что для его регистрации помимо документов, представляемых для регистрации других сделок, должны быть представлены:
--------------------------------
<1> Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ эта статья дополнена п. 2.1, устанавливающим сроки регистрации договоров долевого участия - с первым участником долевого строительства - не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а последующих - в срок не более чем десять рабочих дней.
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации).
Обязанность по представлению этих документов возложена на застройщика.
Следует обратить внимание на то, что в числе документов, представляемых для регистрации договора участия в долевом строительстве, не указаны документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок. В то же время в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации такие документы включены в перечень необходимых для регистрации права на не завершенный строительством объект. Такой подход можно объяснить тем, что в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о долевом участии "застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после... государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка". Таким образом, информация о соблюдении этого условия должна уже находиться в регистрирующем органе, который в состоянии проверить наличие этого условия по реестру.
Застройщикам же в связи с этим нужно иметь в виду, что независимо от того, возникло их право собственности на земельный участок или нет, регистрация этого права является обязательным условием регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Требования к разрешению на строительство определяются ст. 51 ГрК РФ <1>.
--------------------------------
<1> См. раздел 3.2.
Требования к проектной декларации определены в статьях 19 - 21 Закона о долевом участии. В соответствии со ст. 19 "проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Статья 3 Закона о долевом участии в качестве условия заключения договора участия в долевом строительстве называет опубликование или размещение проектной декларации. Следовательно, в регистрирующий орган эта декларация может быть представлена вместе с документами о регистрации первого договора участия в долевом строительстве.
В задачу настоящего исследования не входит подробный анализ порядка оформления проектной декларации. Обратим внимание лишь на то, что это документ, который исходит исключительно от застройщика, и сведения, содержащиеся в этой декларации, должны соответствовать действительности. При этом регистрирующий орган весьма ограничен в возможности проверить истинность сведений, содержащихся в декларации. Особенно это касается характеристик возводимого объекта, о котором застройщик в декларации должен сообщить, в частности, сведения "о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией" (ст. 21 Закона о долевом участии). Эта же статья предоставляет участнику долевого строительства право требовать для ознакомления проектную документацию. Однако регистрирующий орган такого права лишен, а значит, должен убедиться в соответствии декларации проектной документации каким-то иным способом.
И здесь обращает на себя внимание третий документ, предусмотренный ст. 25.1 Закона о регистрации - план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Каков источник этого документа, не ясно. Однако логика подсказывает, что, хотя обязанность предоставления этого документа возложена на застройщика, не он должен быть его автором. В противном случае такой документ будет полностью дублировать проектную декларацию в одной из ее частей. Было бы хорошо, чтобы именно Закон о долевом участии указал бы орган, который уполномочен выдать (или удостоверять) такой документ. Но этого не сделано, и остается только предполагать, кем он может быть выдан. Это может быть, например, орган субъекта Федерации, осуществляющий управление в области архитектуры и градостроительства. В любом случае нормативным актом должен быть определен этот орган и требования к плану создаваемого объекта, поскольку это должен быть основной документ, на основании которого регистрирующий орган сможет определить, предусмотрен ли в строящемся здании тот объект долевого участия, который является предметом данного договора участия в долевом строительстве, и не выступает ли этот объект предметом другого уже зарегистрированного договора.
Теперь можно подвести итог и определить, что должен проверить регистратор в процессе правовой экспертизы договора участия в долевом строительстве.
Прежде всего необходимо установить наличие условий, с которыми закон связывает возможность привлечения денежных средств к строительству объекта. К этим условиям в соответствии со ст. 3 Закона о долевом участии относятся:
а) получение в установленном порядке разрешения на строительство;
б) опубликование и (или) размещение проектной декларации в соответствии с данным Законом;
в) государственная регистрация права собственности или договора аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Разрешение на строительство входит в перечень документов, приведенный в ст. 25.1 Закона о регистрации. Регистратор должен проверить не только наличие разрешения, но и соответствие его закону и другим нормативным актам по содержанию, форме и порядку выдачи.
Проектная декларация также входит в перечень ст. 25.1 Закона о регистрации. Но представления этой декларации в регистрирующий орган недостаточно. Заявитель должен предъявить доказательства того, что представленная им проектная декларация была опубликована застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства (п. 2 ст. 19 Закона о долевом участии). Таким образом, декларация должна быть опубликована не менее чем за 14 дней до момента регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку этот договор считается заключенным с момента его регистрации <1>.
--------------------------------
<1> В соответствии с новой редакцией п. 2 ст. 19 Закона о долевом участии "застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления".
Как уже отмечалось, вопрос о регистрации права застройщика на земельный участок может быть решен путем обращения в ЕГРП.
Согласно п. 2 ст. 3 Закона о долевом участии, если второй стороной договора является гражданин, регистратор также должен проверить, является ли застройщик надлежащим, поскольку правом на привлечение средств граждан обладают только застройщики, "отвечающие требованиям настоящего Федерального закона". Однако из определения застройщика в п. 1 ст. 2 Закона о долевом участии можно извлечь только то, что он должен быть юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем. Специальных требований к застройщику, имеющему дело с гражданами, в данном Законе не обнаружено. Очевидно, что либо в Законе должны быть предусмотрены специальные требования для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, либо рассматриваемая норма не имеет смысла.
В то же время регистратор должен проверить, не приостановлена ли деятельность застройщика, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства, решением арбитражного суда в соответствии с п. 7 ст. 23 Закона о долевом участии. Для этого соответствующие решения должны в