"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости" <3>.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21.
<2> Там же.
<3> Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8.
Указывая на то, что договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения не подлежит государственной регистрации, Высший Арбитражный Суд РФ постановил, что такой договор вообще не может быть зарегистрирован. В Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 5), говорится: "Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора" <1>. Дело, по которому состоялось указанное решение, возникло в связи с отказом регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи здания, в котором было условие о вступлении в силу с момента государственной регистрации. Обосновывая правильность отказа, арбитражный суд обратил внимание на то, что "государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом". Поскольку ГК РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания, суд признал, что "включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК" <2>.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // ВВАС РФ. 2001. N 4.
<2> Там же.
В целом логика данного судебного решения вполне понятна. Однако в связи с данным делом возникает несколько вопросов. Во-первых, с какой целью стороны хотели зарегистрировать собственно договор и, во-вторых, каковы были условия этого договора? Дело в том, что если данный договор не содержал каких-либо отлагательных условий и был непосредственно направлен на переход права собственности на здание, то у сторон не было ни необходимости, ни возможности зарегистрировать собственно договор без перехода права собственности. Здесь речь идет об ошибке в заявлении о регистрации, в котором вместо требования о регистрации сделки должно было содержаться требование о регистрации перехода права на основании этой сделки. При таких обстоятельствах вопрос мог бы решиться соответствующим исправлением заявления и не становиться предметом судебного разбирательства.
Другое дело, если данный договор содержал отлагательное условие, не был сам по себе без наступления этого условия основанием для перехода права собственности. В этом случае решение суда вряд ли можно признать правильным, так как данный договор должен был быть зарегистрирован как обременение права собственности продавца.
То, что договор купли-продажи нежилой недвижимости является заключенным и действительным без государственной регистрации, ставит вопрос о правовом положении сторон договора в период от его заключения до регистрации перехода права собственности. О специфике этого положения говорит п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8: "При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец тоже не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение" <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8.
Таким образом, особенность правового положения сторон договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения состоит в том, что до регистрации перехода права собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться предметом договора.
Однако обращает на себя внимание формулировка последнего абзаца данного пункта, где говорится об отношении продавца недвижимости к предмету договора. Было бы логично полагать, что после заключения договора продавец лишается возможности распоряжаться его предметом независимо от каких бы то ни было обстоятельств. Однако в Постановлении указано, что продавец не вправе распоряжаться предметом договора только в том случае, если до регистрации перехода права он уже передал предмет договора покупателю. Аргументация невозможности распоряжения также основана на состоявшейся фактической передаче ("имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства", "покупатель является его законным владельцем"). Очевидно, что в том случае, когда договор заключен, регистрация перехода права собственности не состоялась, а фактическая передача предмета договора от продавца к покупателю не произошла, продавец имеет право распоряжаться предметом договора. Не возражая в принципе против данного вывода, так как до регистрации перехода права продавец остается собственником, которому в соответствии со ст. 209 ГК РФ принадлежат все соответствующие правомочия, следует все же определить, каковы же будут последствия распоряжения продавцом недвижимым имуществом, которое уже является предметом договора купли-продажи.
Если в период до регистрации перехода права собственности продавец обременит предмет договора правами третьих лиц, заключив в отношении этого имущества договор залога, аренды и пр., то у покупателя появится основание для расторжения заключенного договора, так как у продавца в этом случае будет отсутствовать возможность надлежащим образом исполнить договор в части передачи обусловленного договором объекта. Договором купли-продажи был предусмотрен объект без обременений, а передан может быть только объект, обремененный на основании сделок, заключенных продавцом до регистрации перехода права собственности.
А что же будет, если продавцом будет заключен договор купли-продажи с другим покупателем до передачи объекта первому покупателю? Разберем несколько вариантов.
Вариант 1. По обоим договорам не зарегистрирован переход права собственности и не состоялась фактическая передача недвижимости.
В этом случае в соответствии со ст. 398 ГК РФ преимущество будет иметь лицо, которое раньше заключило договор.
Вариант 2. По обоим договорам не зарегистрирован переход права собственности, но предмет договора фактически передан второму покупателю, который заключил договор позднее.
В данной ситуации положение сторон должно рассматриваться в свете положений ст. 398 ГК РФ и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ у кредитора (покупателя) отпадает право требовать отобрания предмета договора у должника (продавца), если "вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления". Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 говорит о том, что переданная по договору вещь служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель является ее законным владельцем.
Итак, с одной стороны, условие ст. 398 ГК РФ, исключающее отобрание вещи у продавца, отсутствует, так как хотя предмет договора и передан третьему лицу (второму покупателю), но это лицо не обладает на него правом собственности, поскольку переход права не зарегистрирован. С другой стороны, второй покупатель подпадает под признаки законного владельца в соответствии с п. 14 указанного Постановления. Какое же решение должен принять в таком случае суд? В поисках выхода из данной ситуации следует иметь в виду, что фактическая передача недвижимого имущества весьма серьезно отличается от передачи имущества движимого. В случае движимого имущества передача связана с физическим перемещением товара от продавца к покупателю (ст. 458 ГК РФ), что по закону не требует фиксации в каком-либо документе. В случае недвижимости все наоборот - перемещение объекта невозможно, поэтому передача происходит исключительно в документальной форме "по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче" (ст. 556 ГК РФ).
Представляется, что указанная специфика должна учитываться судом при принятии решения в рассматриваемой ситуации. По мнению автора, положения п. 14 Постановления не должны здесь применяться, поскольку они относятся только к случаю, когда продавец заключил один договор купли-продажи и подписал акт передачи недвижимости. К рассматриваемой же ситуации следует применять ст. 398 ГК РФ, которая не исключает, а значит, позволяет отобрание имущества лицом, которое заключило договор купли-продажи раньше. Такое решение представляется тем более верным, что на практике встречаются случаи, когда акты передачи подписаны как по одному, так и по второму договорам. Определить же в этом случае, кому действительно передано имущество, абсолютно невозможно, так как по закону о передаче могут свидетельствовать только документы, которые имеются как у одного, так и у второго претендента.
Вариант 3. По договору, заключенному позднее, зарегистрирован переход права собственности.
Здесь, как представляется, однозначным будет преимущество того лица, которое зарегистрировано в качестве собственника объекта, несмотря на то что договор, на основании которого регистрация произведена, имеет более позднюю дату. В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права", а "зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке". Разумеется, первый покупатель не лишен возможности обратиться в суд с иском, однако то обстоятельство, что с ним договор был заключен раньше, не будет само по себе основанием для признания недействительным договора со вторым покупателем и лишения его права на приобретенный объект недвижимости. Первый покупатель в этом случае будет иметь право лишь на возмещение продавцом убытков, которые возникли в связи с неисполнением договора.
Вызывает сомнение предложение В.А. Петрушкина, который считает "необходимым дополнить действующую редакцию ст. 551 ГК РФ новой нормой о том, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимость за покупателем, но при фактической ее передаче и ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ (выделено мной. - В.А.) приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным имуществом" <1>. Само по себе предложение в законе зафиксировать положение продавца и покупателя до регистрации прав на недвижимость не вызывает возражений <2>. Однако вряд ли стоит запрещать продавцу распоряжаться недвижимостью только в том случае, если покупатель ее полностью оплатил. Вполне достаточно такого критерия, как состоявшаяся передача имущества, так как в гражданском обороте практически отсутствуют ситуации, когда до регистрации права на недвижимость покупатель полностью рассчитывается с продавцом.
--------------------------------
<1> Петрушкин В.А. Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей: проблемы теории и судебно-арбитражной практики: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2001. С. 8.
<2> Однако вызывает сомнение утверждение В.В. Чубарова о том, что, вводя "запрет для собственника распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью на том основании, что она обременена правами покупателя... Высший Арбитражный Суд выходит за пределы предоставленных ему законом полномочий (ст. 10 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. "Об арбитражных судах в Российской Федерации") и подменяет своим решением волю законодателя" (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 326). По мнению автора, рассмотренные положения вполне можно считать находящимися в рамках толкования действующего Закона.
Мы рассмотрели варианты судебного разрешения споров при наличии нескольких договоров купли-продажи в отношении одного объекта. Но как должен поступать регистрирующий орган, если у него на рассмотрении одновременно два договора отчуждения одного и того же объекта? На наш взгляд, единственно правильным решением регистрирующего органа в данном случае было бы приостановление регистрации в отношении обоих договоров с уведомлением об этом каждого из обратившихся. При этом условием проведения регистрации следовало бы считать либо отказ одного из заявителей от регистрации своего права, либо решение суда о том, чье право подлежит регистрации.
Однако в Законе о регистрации прямо не указано такое основание приостановления регистрации. В соответствии со ст. 19 указанного Закона регистрация может быть приостановлена регистратором не более чем на месяц при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Разумеется, наличие нескольких договоров по поводу одного объекта должно вызвать у регистратора сомнения в наличии оснований для регистрации у всех обратившихся. Если ситуация не разрешится в течение месяца, то в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 19 Закона о регистрации регистратор обязан отказать в регистрации всем обратившимся. Между тем, по нашему мнению, подобные случаи следовало бы специально регламентировать в законе, чтобы не связывать решение с "сомнениями регистратора".
Это можно было бы сделать путем дополнения ст. 19 Закона пунктом следующего содержания:
"Государственная регистрация должна быть приостановлена, если установлено, что за регистрацией одного права на один и тот же объект обратились несколько лиц (за исключением случаев регистрации общей собственности). Регистрация в этом случае может быть произведена при отзыве заявлений о регистрации всеми обратившимися, кроме одного, либо на основании решения суда".
Введение в Закон данной формулировки важно еще и потому, что они исключили бы для регистратора при поступлении альтернативных заявлений возможность решать, чье право подлежит регистрации, а чье нет, поскольку это означало бы осуществление регистрирующим органом юрисдикционных