"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

для членов семьи становится заключение с собственником гражданско-правовых договоров, порождающих право пользования. По мнению автора, в законе следовало бы предусмотреть возможность для собственника и членов его семьи соглашением отменять действие общего правила ст. 292 ГК РФ о прекращении права пользования членов семьи вместе с правом собственности на жилое помещение.
Но так или иначе могут существовать лица, которые и после отчуждения сохраняют право пользования жилым помещением. Однако установление круга этих лиц связано для регистратора со значительными трудностями. Эти трудности обусловлены прежде всего тем, что регистрирующий орган не располагает и не может располагать исчерпывающей информацией о лицах, подлежащих включению в рассматриваемый перечень. Только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору аренды на срок год и более могут быть зарегистрированы. Таким образом, иные права (аренда до года, коммерческий наем) могут существовать, но не быть отражены в реестре. В таких условиях регистрирующий орган ограничен в возможностях установить несоответствие сделок закону по причине нарушения требований п. 1 ст. 558 ГК РФ. Не решает этого вопроса и включение в число документов, необходимых для регистрации купли-продажи справки о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Минюст России в своей Инструкции (п. 4) предлагает требовать справку "о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенную должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства" <1>. Следует отметить, что такая формулировка придает документу, выдаваемому органами, осуществляющими регистрацию граждан, то значение, которое этот документ не может иметь. Так, никто не обязывает нанимателя регистрироваться по адресу снимаемой им квартиры. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации в помещении, которое является предметом договора найма, никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. С учетом изложенных обстоятельств регистрирующий орган, не имея возможности установить несоответствие сделок закону в связи с несоответствием п. 1 ст. 558 ГК РФ, не может нести и ответственность за регистрацию фактически ничтожных сделок.
--------------------------------
<1> Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения".
Вопрос о целесообразности отражения в реестре всех прав третьих лиц на жилые помещения мы рассмотрим в разделе 4.5.
Теперь перейдем к рассмотрению договора мены.
В соответствии со ст. 567 ГК РФ "по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен".
Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо специальных правил, относящихся к регистрации договора мены недвижимого имущества и к регистрации прав, возникающих на основании такого договора. Поэтому нашей задачей является установление специфики применения к договору мены норм о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
Договор мены недвижимости нежилого назначения, как и договор купли-продажи аналогичного имущества, признается заключенным и действительным без государственной регистрации. Договор мены, в котором предметом выступает недвижимое имущество жилого назначения, подлежит государственной регистрации и без регистрации не считается заключенным.
Следует иметь в виду, что в договоре мены объект недвижимости может быть предоставлен только одной стороной договора (например, мена помещения на автомобиль). В этом случае требования к договору будут определяться в зависимости от назначения (жилое или нежилое) этого имущества. Однако более часто встречается ситуация, в которой происходит мена объектами недвижимости. При этом, если эти объекты однородны по своему назначению, проблем не возникает. При обмене квартиры на квартиру договор подлежит регистрации, а при обмене двух нежилых помещений регистрации подлежит переход права собственности. Но какие правила следует применять, если происходит мена жилого помещения (здания) на нежилой объект? Представляется достаточно очевидным, что к такому договору в части регистрации должны применяться правила, относящиеся к договору купли-продажи недвижимости жилого назначения. В данном случае должен быть зарегистрирован как сам договор, так и взаимный переход права собственности на объекты, выступающие предметом договора.
Наибольшую сложность применительно к договору мены представляет собой регистрация прав на объекты, которые находятся на территориях, обслуживаемых разными регистрирующими органами. Так, объекты, фигурирующие в одном договоре мены, могут находиться на территории разных регистрационных округов либо на территории одного округа, но в зоне работы различных филиалов регистрирующего органа.
Порядок регистрации мены при нахождении объектов на территории различных регистрационных округов установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территории различных регистрационных округов <1>. Согласно этой Инструкции договор мены регистрируется в любом из учреждений юстиции, действующих в пределах регистрационных округов, на территориях которых находятся объекты недвижимости, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки. Регистрация же перехода прав проводится по месту нахождения объектов недвижимости. В этой Инструкции решается вопрос о предупреждении коллизий между решениями различных регистрирующих органов по поводу регистрации прав на объекты, являющиеся предметами одного договора мены.
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183.
Поскольку при оценке поступающих для регистрации документов субъективный фактор, безусловно, присутствует, различные регистраторы могут прийти к разным выводам по поводу регистрации договора и прав, возникающих на его основании. Различные решения могут быть приняты и по объективным причинам. Например, на один из объектов недвижимости наложен арест. Сведения об этом аресте имеются только в регистрирующем органе, на территории которого этот объект расположен. В этом случае могла бы возникнуть ситуация, когда в этом органе регистрация договора и перехода права на объект недвижимости будет приостановлена, а другой регистрирующий орган примет положительное решение, не обладая информацией об аресте.
Такая же ситуация может сложиться, если только один из регистрирующих органов обладает информацией, препятствующей регистрации. Допустим, что А и Б заключили договор мены квартир. Квартира А находится в Санкт-Петербурге, а квартира Б в Нижнем Новгороде. До заключения договора стороны в установленном порядке получили выписки из реестра о принадлежности им соответствующих квартир. В период между получением выписок в регистрирующий орган г. Санкт-Петербурга обратился В с решением суда, которым была признана недействительной сделка купли-продажи между В и А и право собственности на квартиру признано за В. На основании решения суда регистрирующий орган г. Санкт-Петербурга прекратил право собственности на квартиру А и зарегистрировал право собственности В. В это время в регистрирующий орган г. Нижнего Новгорода поступил договор мены, который был зарегистрирован вместе с переходом права собственности на квартиру к А. В регистрации же договора и перехода права собственности к Б на петербургскую квартиру было отказано по указанным выше основаниям. В целях полного исключения подобных ситуаций Инструкцией Минюста России установлен порядок взаимного и срочного информирования одним регистрирующим органом другого о поступивших договорах мены и обстоятельствах, которые могут препятствовать государственной регистрации.
Следующая сделка отчуждения, подлежащая рассмотрению - договор дарения недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ "по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом". Применительно к недвижимому имуществу договор дарения представляет собой сделку, по которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому в собственность объект, относящийся к недвижимости.
В соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При этом о последствиях отсутствия регистрации ничего не говорится. Исходя из этого можно сделать ряд выводов.
Во-первых, закон не связывает с регистрацией договора дарения заключение этого договора. Это означает, что договор дарения недвижимости считается заключенным с момента придания ему надлежащей формы. При этом на данный договор распространяется общее правило ст. 165 ГК РФ о том, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора дарения, который признается ничтожным.
Во-вторых, в отличие от договора купли-продажи, закон не делает различий в зависимости от назначения предмета договора дарения. Договор дарения, как в отношении недвижимости жилого назначения, так и в отношении нежилой недвижимости заключен с момента придания ему надлежащей формы и ничтожен до его государственной регистрации.
Нормы о договоре дарения не содержат упоминания о регистрации перехода права собственности по этому договору. Однако это, безусловно, не может быть основанием для вывода, согласно которому регистрации подлежит только сам договор, а переход права собственности от дарителя к одаряемому не регистрируется. Регистрация перехода права собственности здесь производится на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ. Поэтому вопрос о соотношении регистрации договора дарения и перехода права собственности на его основании является достаточно сложным.
Дело в том, что ст. 572 ГК РФ в отличие от ранее действовавшего ГК РФ 1964 г. (ст. 256) допускает возможность не только реального, но и консенсуального договора дарения. Более того, ст. 573 ГК РФ дает одаряемому право при заключении консенсуального договора в любое время до передачи ему дара отказаться от него, расторгнув тем самым договор в одностороннем порядке до его исполнения. Пункт 2 ст. 573 ГК РФ говорит о том, что в случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Применительно к движимому имуществу вопрос о соотношении заключения консенсуального договора дарения, фактической передачи имущества и момента возникновения права собственности решается однозначно и достаточно просто. В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. Таким образом, до передачи вещи собственником остается даритель, а отказ одаряемого от дара не влечет обратного перехода права собственности.
В отношении же дарения недвижимости ситуация представляется принципиально иной. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Ранее мы уже пришли к выводу, что "отчуждение" и "заключение сделки отчуждения" являются с точки зрения закона равнозначными понятиями <1>. Следовательно, при регистрации договора дарения, если возникновение права собственности не связано в нем с наступлением какого-либо отлагательного условия, происходит и переход права собственности от дарителя к одаряемому. Что же касается возможности отказа одаряемого от дара, то она возможна в любой момент после заключения договора до момента фактической передачи вещи. Если такой отказ происходит до регистрации договора дарения, то договор считается расторгнутым и право собственности сохраняется за дарителем. Если же отказ происходит после регистрации договора и перехода права к одаряемому, то этот отказ означает расторжение договора и переход на этом основании права собственности от одаряемого обратно к дарителю.
--------------------------------
<1> См. раздел 2.3.
Спецификой правовой регламентации договора дарения является возможность отказа от его исполнения и его отмены дарителем. И в том и в другом случае возникает вопрос о судьбе регистрации договора дарения и права одаряемого.
На основании ст. 577 ГК РФ "даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни". Он также "вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, либо освободить одаряемого от имущественной обязанности по основаниям, дающим ему право отменить дарение".
В случае если на момент принятия дарителем решения об отказе от исполнения договора дарения недвижимости договор этот не был зарегистрирован, то ситуация для регистрирующего органа является безразличной. Однако это не исключает спора между дарителем и одаряемым. При этом одаряемый может требовать "принудительной" регистрации договора дарения на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ, а даритель, возражая против такого требования, может ссылаться на обстоятельства, указанные в ст. 577 ГК РФ как основания для отказа от исполнения договора. По результатам рассмотрения такого спора либо договор и переход права будут зарегистрированы, либо возражения дарителя будут признаны обоснованными и договор останется ничтожным.
Но возможна и иная ситуация, когда договор дарения и переход права собственности к одаряемому уже зарегистрированы. В этом случае могут быть два варианта развития событий.
Если одаряемый согласен с теми основаниями, которые выдвигает даритель, отказываясь исполнять договор, они могут прийти к соглашению о расторжении договора и обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права от одаряемого обратно к дарителю. Если между сторонами договора такое согласие отсутствует, то спор подлежит рассмотрению в суде, так как регистрирующий орган не наделен правом устанавливать