"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

наличие обстоятельств, дающих право дарителю не исполнять договор. Рассматривая спор, суд должен либо признать аргументы дарителя несостоятельными и обязать его передать предмет договора одаряемому, либо вынести решение о расторжении договора и регистрации перехода права от одаряемого к дарителю. В последнем случае именно решение суда будет для регистрирующего органа основанием проведения соответствующих регистрационных действий.
В отличие от отказа от исполнения договора дарения, отмена дарения всегда происходит после исполнения договора. Согласно ст. 578 ГК РФ дарение может быть отменено:
а) если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя;
б) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь какого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
в) если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
г) если в договоре дарения обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Следует обратить внимание на то, что в случаях "а" и "в" в законе однозначно сказано о праве требовать отмены дарения в суде. Очевидно, что в этих случаях основанием для регистрации перехода права собственности к дарителю или включения объекта в его наследственную массу может быть только решение суда об отмене дарения.
В отношении же случаев, предусмотренных пунктами "б" и "г", о решении суда ничего не говорится. Видимо, в этих случаях отмена дарения может происходить на основании одностороннего волеизъявления дарителя при безусловном подтверждении тех юридических фактов, которые перечислены в ст. 578 ГК РФ в качестве оснований для отмены дарения дарителем. Регистрация прекращения права одаряемого и возникновения права дарителя в этом случае должна производиться на основании заявления дарителя с приложением документов, подтверждающих эти основания. Очевидно, факты совершения одаряемым преступлений в отношении дарителя и его близких должны подтверждаться вступившим в законную силу приговором суда либо постановлением о прекращении уголовного дела по нереабилитирующим основаниям, а факт смерти одаряемого - свидетельством о смерти.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ "при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса".
В связи с этим положением в практике регистрирующих органов возникал вопрос о соответствии закону договоров дарения недвижимости, обремененной правами третьих лиц. Так, например, было отказано в регистрации договора дарения квартиры, в котором было указано, что она обременена договором аренды, заключенным с юридическим лицом. Обосновывая отказ, регистрирующий орган указал, что договор дарения противоречит ст. 572 ГК РФ, так как возлагает на одаряемого обязанности, которые вытекают из договора аренды, заключенного дарителем.
В другом случае было отказано в регистрации договора, по которому брат подарил квартиру своей сестре, оговорив в этом договоре обязанность сестры обеспечить право пользования квартирой их матери, которая там проживала на момент заключения договора дарения.
Признавая в обоих случаях отказ не соответствующим закону, суд указал, что в этих случаях отсутствует встречное обязательство. Такая позиция суда представляется абсолютно правильной. Договор дарения как частный случай правопреемства предполагает переход к одаряемому права собственности на объект со всеми обременениями, которые существовали на момент заключения договора. Закон не требует освобождения объекта от всех ранее возникших обременений, он лишь требует сообщения о них одаряемому. Абзац 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ запрещает в случае дарения устанавливать для одаряемого обязанности, которых не было по отношению к данному имуществу у дарителя.
Так, например, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации договора дарения, в котором в качестве обязанности продавца было указано предоставление одаряемым права пользования передаваемой в дар квартирой сыну дарителя, который до этого не обладал никакими правами в отношении предмета дарения.
Рентные договоры, связанные с передачей права собственности на недвижимость.
Согласно ст. 583 ГК РФ "по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением".
Таким образом, закон различает два вида ренты - постоянную (§ 2 гл. 33 ГК РФ) и пожизненную (§ 3 гл. 33 ГК РФ), а также выделяет такую разновидность пожизненной ренты, как пожизненное содержание с иждивением.
Во всех этих случаях получатель ренты может передавать в собственность плательщика ренты недвижимое имущество. Что же касается договора пожизненного содержания с иждивением, то его предметом может быть только недвижимость (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Какова же специфика рентного договора как сделки отчуждения недвижимости?
Основная особенность договоров данного вида состоит в том, что временные характеристики исполнения обязательств по договору существенно различаются у обеих сторон. Если переход права собственности на недвижимость от получателя ренты к ее плательщику происходит одномоментно, и фактической передачей объекта обязанности получателя ренты исчерпываются, то плательщик ренты остается обязанным перед ее получателем в течение неопределенного срока. В случае постоянной ренты этот срок вообще не имеет конца, в случае же пожизненной ренты он определяется жизнью получателя ренты. Такая организация взаимоотношений сторон требует соответствующего правового регулирования, которое направлено в первую очередь на защиту интересов получателя ренты в течение всего срока ее выплаты. Именно с этой целью закон устанавливает, что "рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату, а в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества" (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Кроме того, ст. 587 ГК РФ устанавливает, что "при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество".
Таким образом, одновременно с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости по рентному договору в ЕГРП должны быть зарегистрированы два обременения - рента и залог (ипотека). В рамках данного раздела мы остановимся на вопросах заключения рентного договора в отношении недвижимости и особенностях регистрации перехода права собственности на недвижимость, являющуюся предметом такого договора.
Вопрос о государственной регистрации в отношении договора ренты, так же как и в отношении договора дарения, решается в статье, посвященной форме договора. Статья 584 ГК РФ гласит: "Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации".
Следует отметить, что такое решение не представляется удачным, поскольку дает почву для дискуссий по поводу отнесения государственной регистрации к форме договора. Если же признать правильным мнение о том, что в случае договора дарения и рентных договоров регистрация является одним из элементов формы договора, то это с необходимостью приведет к выводу, что эти договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации, хотя об этом нет специального указания в законе. Именно к такому выводу приходят авторы учебника гражданского права под редакцией профессора Е.А. Суханова. В этом учебнике содержится следующий вывод: "Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК РФ). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержит указания на его недействительность" <1>. Данный вывод логичен в части определения соотношения норм части второй ГК РФ о регистрации договоров и нормы п. 3 ст. 433 ГК РФ. Однако мы уже говорили, что судебная практика исходит из другой логики, согласно которой договор считается заключенным с момента его регистрации лишь при специальном указании об этом в части второй ГК РФ. Надо полагать, что при этом суды исходят, в частности, и из того, что часть первая ГК РФ разделяет форму сделки и ее регистрацию (ст. ст. 158 и 164 ГК РФ). Вот почему и в рамках части второй ГК РФ следовало бы четко разграничить требования к форме договора и его государственную регистрацию, разместив их в разных статьях с соответствующими названиями.
--------------------------------
<1> Гражданское право. Т. II, полут. 1. С. 355.
Итак, договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты подлежит государственной регистрации. Таким образом, на данный договор распространяется общее правило п. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности данной сделки без государственной регистрации. Однако этим выводом ограничиться нельзя.
Согласно ст. 585 ГК РФ "имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты".
В связи с данной формулировкой возникает вопрос, в какой мере к рентным договорам, по которым имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, могут применяться правила о регистрации перехода права по договору купли-продажи нежилой недвижимости и договора купли-продажи недвижимости жилого назначения (ст. ст. 551 и 558 ГК РФ). Думается, что оснований для применения к рентным договорам положений вышеуказанных статей нет. Во-первых, в ст. 585 ГК РФ говорится о применении правил о купле-продаже к отношениям по передаче и оплате, а не к отношениям по государственной регистрации или заключению соответствующих договоров, а во-вторых, ст. 584 ГК РФ содержит абсолютно конкретную норму о регистрации договоров ренты, отличную от ст. ст. 551 и 558 ГК РФ. Таким образом, правилами гл. 33 ГК РФ однозначно установлено иное правило по отношению к гл. 30. Поэтому любой рентный договор независимо от назначения объекта недвижимости должен считаться заключенным с момента придания ему надлежащей (в данном случае нотариальной) формы. Невыполнение требования о регистрации такого договора влечет его ничтожность.
Связанность плательщика ренты обязательствами с ее получателем, обремененность объекта влекут за собой возможность досрочного прекращения рентного договора с возвратом недвижимости получателю ренты.
Согласно ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением. Специфика рентного договора такова, что до наступления срока окончания выплаты ренты он не может считаться исполненным и может быть расторгнут по инициативе получателя ренты. В то же время согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ "стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон". В какой же мере это общее правило применяется к рентным договорам? Этот вопрос решается по-разному в зависимости от вида рентного договора.
Положения о постоянной ренте не содержат исключения из правила п. 4 ст. 453 ГК РФ. Таким образом, получатель ренты даже в случае нарушения плательщиком своих обязательств не вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного по договору, если это не предусмотрено самим договором. Он наделен правом требовать только выкупа ренты ее плательщиком (ст. 593 ГК РФ). Следовательно, представление в регистрирующий орган соглашения о расторжении договора постоянной ренты не может быть основанием для регистрации перехода права собственности от плательщика ренты к покупателю, если такое последствие не предусмотрено самим договором постоянной ренты.
Однако, по мнению автора, не исключен случай, когда соглашением сторон о выкупе ренты в качестве предоставления со стороны плательщика ренты будет передан тот самый объект недвижимости, который ранее был предметом договора постоянной ренты. Однако в таком случае речь идет не о расторжении договора ренты, а к данному соглашению должны применяться нормы о купле-продаже недвижимости, где продавцом выступает плательщик ренты, а покупателем - ее получатель.
Несколько иначе решается вопрос применительно к пожизненной ренте. В соответствии со ст. 599 ГК РФ "в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков". Однако, "если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты".
Таким образом, получатель пожизненной ренты в отличие от получателя ренты постоянной вправе требовать возврата недвижимости, но при соблюдении ряда условий. Во-первых, отчуждение недвижимости происходило бесплатно, во-вторых, нарушение договора было существенным, а в-третьих, возврат объекта недвижимости возможен только в процессе выкупа ренты с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. Следовательно, регистрация обратного перехода права собственности от плательщика к получателю ренты и здесь может быть произведена на основании договора о выкупе ренты. Кроме того, такая регистрация может быть произведена и на основании решения суда, если стороны не достигнут соглашения.
Совсем по-другому решается данный вопрос в случаях договора пожизненного содержания с иждивением. На основании п. 2 ст. 605 ГК РФ "при существенном нарушении плательщиком ренты своих