"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

ВС РФ от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. 11 марта. Ст. 357.
При этом согласно ч. 3 ст. 16 Основ "нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам", а на основании ст. 17 Основ "нотариус, занимающийся частной практикой, совершивший нотариальное действие, противоречащее законодательству Российской Федерации, обязан по решению суда возместить причиненный вследствие этого ущерб".
Должен ли регистрирующий орган в порядке правовой экспертизы документов (п. 1 ст. 13 Закона) перепроверять те обстоятельства, которые должен был проверить нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство? Представляется, что не должен, так как обязанность по установлению этих обстоятельств возложена законом на нотариуса, а регистрирующий орган не располагает возможностями для такой проверки.
Правовая экспертиза свидетельства о праве на наследство должна ограничиваться сопоставлением текста этого документа с данными ЕГРП и установлением соответствия этого текста общим требованиям, предъявляемым к правоустанавливающим документам. Так, например, если в свидетельстве в качестве наследодателя указано не то лицо, которое зарегистрировано в качестве собственника объекта, то в регистрации права на основании такого свидетельства, безусловно, должно быть отказано. Основанием для отказа в регистрации будет также отсутствие всех необходимых сведений об объекте недвижимости и о правообладателе (п. 18 Правил ведения ЕГРП). Однако регистрирующий орган не может в основание отказа положить свое мнение о неправильно определенном круге наследников, о наличии родственных отношений с наследодателем или недействительности завещания.
При регистрации прав на основании наследования по завещанию следует обратить внимание на норму закона о завещательном отказе. В соответствии со ст. 1137 ГК РФ "завещатель вправе возложить на наследника по завещанию или по закону исполнение какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ)". При этом "на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу".
Согласно п. 3 ст. 33 ЖК РФ "гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа". Обращает на себя внимание формулировка данной нормы. Здесь не говорится о том, что завещательный отказ подлежит государственной регистрации, речь идет о праве потребовать такой регистрации. Видимо это не случайно. Во всех случаях, когда речь идет о правах, подлежащих регистрации, эти права в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ считаются возникшими с момента регистрации. Но право пользования помещением, вытекающее из завещательного отказа, явно не относится к правам, возникающим с момента регистрации. Оно возникает вместе с правом наследника, а право наследника от регистрации не зависит и возникает с момента открытия наследства. Таким образом, в п. 3 ст. 33 ЖК РФ речь идет о праве правообладателя зарегистрировать уже возникшее обременение.
Однако реализация такой добровольности на практике весьма затруднительна. Когда завещательный отказ имеет место, он должен быть отражен в свидетельстве о праве на наследство как обременение имущества правами третьих лиц - отказополучателей. При этом, обращаясь за регистрацией своего права на недвижимость, наследник одновременно должен представить заявление о регистрации указанного в завещательном отказе обременения. При отсутствии такого заявления его право не может быть зарегистрировано, так как регистрация обременений производится исключительно на основании заявлений (абз. 5 п. 1 ст. 16, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации), а зарегистрировать право без обременения, указанного в правоустанавливающем документе, регистрирующий орган не имеет права. Разумеется, регистрация может быть произведена, если одновременно с наследником с заявлением о регистрации их прав обратятся отказополучатели (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). В любом случае представляется невозможной регистрация права наследника без регистрации обременения в виде завещательного отказа.
4.3. Правопреемство в отношениях
по регистрации прав на недвижимость
Анализ практики государственной регистрации прав на недвижимость и судебной практики привел автора к мысли о возможности постановки и законодательного решения проблемы правопреемства в отношениях по регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с действующим законодательством вещные права на недвижимость в большинстве своем возникают с момента их государственной регистрации. При этом естественным является вопрос, что представляет собой право на недвижимость до его регистрации? Если в ст. 131 ГК РФ говорится о правах, подлежащих регистрации, то на момент регистрации должно быть что-то реально существующее, именуемое законом "право, подлежащее регистрации". Что же такое "подлежащее регистрации право", если собственно правом оно становится только после регистрации? Представляется, что под "правом, подлежащим регистрации", следует понимать совокупность юридических фактов, которые необходимы для возникновения права и которые в совокупности с фактом государственной регистрации приводят к возникновению этого права. Если свести эту ситуацию к формуле, то возникшее право - это подлежащее регистрации право плюс государственная регистрация.
Вместе с тем подлежащее государственной регистрации право представляет собой такую совокупность юридических фактов, которые дают потенциальному правообладателю право требовать осуществления государственной регистрации и порождают обязанность государства такую регистрацию осуществить.
Если вопрос о совокупности юридических фактов, влекущих при условии государственной регистрации возникновение вещного права, относится в первую очередь к сфере гражданского права, то вопрос о праве требовать регистрации и соответствующей обязанности государства лежит в сфере административно-правовых отношений.
На практике право в незарегистрированном состоянии как право, подлежащее регистрации, может находиться весьма длительное время, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для государственной регистрации вещных прав на недвижимость. Такое положение не исключает того, что в период до регистрации с потенциальными правообладателями произойдут события, влекущие правопреемство, - физическое лицо может умереть, а юридическое лицо может быть реорганизовано. Какова же в этом случае судьба прав на недвижимость, которые не были зарегистрированы до момента возникновения вопроса о правопреемстве?
Особенность ситуации состоит в том, что, с одной стороны, у умершего гражданина (реорганизованного юридического лица) право на объект недвижимости без регистрации не возникло, а с другой стороны, при его жизни существовал полный набор юридических фактов, свидетельствующих о наличии у него этого права, за исключением регистрации. Весьма распространенной является ситуация, когда гражданин при жизни приобрел объект недвижимости, придал договору купли-продажи необходимую форму, однако умер, не успев подать заявление о регистрации. Что делать наследникам этого лица? Могут ли они рассчитывать на получение права собственности на объект в порядке наследования, или собственником объекта остается продавец, а наследники могут потребовать от него лишь возврата уже уплаченных денег?
Сегодня на практике решение проблемы обычно выглядит так. Прежде всего, наследники, как правило, обращаются в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права за умершим на основании заключенного им при жизни договора. Однако очевидно, что они не могут рассчитывать на положительное решение вопроса, поскольку в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается с его смертью, а это значит, что после смерти он не может стать обладателем каких-либо прав, включая вещные права на недвижимость.
Таким образом, у наследников остается единственная возможность - обращение в суд. Требования, предъявляемые в этом случае, - включение объекта недвижимости в наследственную массу после умершего и признание права на этот объект за наследниками. Как правило, при установлении того обстоятельства, что при жизни приобретателя объекта недвижимости имелись основания для регистрации его права, суд выносит решение об удовлетворении вышеназванных требований.
Вместе с тем рассмотрение подобного рода исковых заявлений носит весьма искусственный характер. Трудности возникают уже при определении надлежащего ответчика. В ряде случаев в качестве ответчика указывается лицо, которое отчуждало объект по незарегистрированному договору, а в некоторых случаях - регистрирующий орган. Второе решение вопроса представляется абсолютно неверным, поскольку регистрирующий орган вообще не может выступать в исковом производстве ответчиком по такого рода делам - он не владеет спорным объектом и не претендует на него. Что же касается продавца, дарителя и пр., то и он в ряде случаев занимает место ответчика необоснованно, поскольку абсолютно не возражает против принадлежности объекта покойному и установлению прав на объект наследников, то есть спор о праве отсутствует.
Какой же выход из этого положения? Как избежать судебных дел там, где отсутствует спор?
Решение, по нашему мнению, состоит в том, чтобы по-новому взглянуть на проблему правопреемства.
Согласно традиционному взгляду объектом универсального правопреемства могут быть гражданские права - вещные, обязательственные и иные, которые были у прекратившего свое существование лица на момент прекращения его существования.
В нашей же ситуации у лица на момент его смерти не существовало вещного права на объект, но существовало право обратиться в регистрирующий орган за регистрацией такого права, а регистрирующий орган имел обязанность эту регистрацию произвести. Как уже говорилось, эти взаимные права и обязанности лежат в сфере административного права. Но значит ли это, что они не могут быть предметом правопреемства?
Действующее законодательство не содержит однозначного ответа на этот вопрос. В то же время произведенный анализ судебной практики свидетельствует о целесообразности положительного его решения. Зафиксировать возможность такого решения при отсутствии спора между прежним владельцем объекта и наследниками его приобретателя можно как в нормах наследственного права применительно к физическим лицам, так и в Законе о регистрации. В этих актах следует сформулировать следующее правило: регистрирующий орган обязан зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания. Такая регистрация должна производиться в установленном законом порядке по совместному заявлению прежнего собственника и лиц, признанных правопреемниками приобретателя объекта недвижимости.
Предлагаемое решение существенно сократило бы количество дел в судах, оно было бы одинаково применимо как для случаев наследования, так и для случаев реорганизации юридических лиц.
Такое решение можно применить и при регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости. Не являются единичными случаи, когда гражданин умирает после окончания строительства дома и передачи ему квартиры, приобретенной в порядке долевого участия в строительстве, но до государственной регистрации права собственности на квартиру. В этом случае у регистрирующего органа также отсутствуют основания для регистрации права на квартиру за наследниками, поскольку не они, а умерший принимал участие в создании объекта (ч. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ). Новый Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> предусматривает переход прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве к наследникам участника долевого строительства (п. 7 ст. 4). В п. 8 этой статьи говорится, что "существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Но и в данном случае речь идет об имущественных правах и обязанностях, основанных на договоре. Договор же участия в долевом строительстве считается исполненным в момент фактической передачи объекта долевого строительства (ст. 12 рассматриваемого Закона). Следовательно, все, что должно произойти после подписания акта приема-передачи объекта долевого участия, не может быть предметом правопреемства.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Признание права на обращение за государственной регистрацией объектом правопреемства может прояснить и еще одну проблему, возникающую в отношениях, связанных с созданием новых объектов недвижимости, в частности, путем долевого участия в строительстве. Весьма часто лицо, полностью профинансировавшее строительство, после того, как у него на этом основании возникло право требовать государственной регистрации своего права собственности на квартиру, "уступает право требования" на этот объект другому лицу. На самом же деле в этом случае происходит уступка права обратиться за регистрацией, фактически завуалированная передача объекта, на который уже имеется "право, подлежащее регистрации". Здесь право обращения за регистрацией выступает объектом правопреемства на основании договора, и вряд ли стоит ограничивать участников долевого строительства в уступке своих прав на объект до регистрации. Необходимо лишь четко определить правовую природу этого действия и связанные с этим последствия.
Разумеется, признание права на обращение за регистрацией объектом правопреемства повлечет за собой и ряд проблем. Во-первых, необходимо разработать нотариальную процедуру установления этого права за наследниками. Во-вторых, необходимо решить вопрос о нотариальных пошлинах и налогообложении при таком механизме приобретения права собственности на объект. Эти вопросы должны быть решены так же, как при приобретении самого объекта в порядке правопреемства.
Эти проблемы нельзя отнести к числу неразрешимых. Решение же о возможности