"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

1 ст. 24 Закона о регистрации, можно возразить, что ст. 250 ГК РФ возлагает обязанность извещения других участников долевой собственности на продавца, в связи с чем регистрирующий орган не должен принимать участия в этом процессе. Однако основная задача установления особого порядка регистрации возмездного отчуждения долей в праве собственности на недвижимость состоит не в защите интересов продавца, положение которого в случае замены покупателя не меняется, и даже не столько интересов сособственников, которые могут предъявить соответствующие иски для восстановления своих нарушенных прав. Нормы ст. 24 Закона о регистрации должны в первую очередь защищать то самое постороннее лицо, которое приобретает долю. Ведь в случае установления нарушения преимущественного права покупки именно это лицо будет лишено приобретенной недвижимости. При этом у приобретателя отсутствуют собственные возможности проверки четкого соблюдения продавцом доли правил ст. 250 ГК РФ. Вот почему предлагаемое решение представляется оптимальным, так как оно практически обеспечивает возможность для регистрирующего органа до решения вопроса о регистрации права покупателя сделать однозначный вывод о полном выполнении требований ст. 250 ГК РФ и тем самым гарантировать право покупателя от его оспаривания по этому основанию.
Согласно ст. 247 ГК РФ "владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле". Данное положение является особо актуальным применительно к недвижимости, поскольку при долевой собственности на объект недвижимости, как правило, устанавливается определенный порядок пользования объектом сособственниками, который связан с предоставлением определенных частей объекта в пользование конкретному субъекту долевой собственности. Это происходит и в объектах жилого назначения (право пользования конкретными комнатами), и нежилых зданиях и помещениях, находящихся в долевой собственности. Установленный порядок пользования отражается обычно либо в правоустанавливающих документах, либо в отдельных соглашениях между участниками долевой собственности.
Применительно к государственной регистрации здесь возникает одна проблема - должен ли быть отражен порядок пользования объектом в ЕГРП, если не должен, то может ли он быть там отражен.
Изучение практики регистрирующих органов показало, что, несмотря на то что в подавляющем большинстве правоустанавливающих документов порядок пользования предусмотрен, это не находит отражения в реестре, а требования заявителей зарегистрировать порядок пользования не находят удовлетворения. Такая практика основана на том, что ни гражданское законодательство, ни законодательство о регистрации не относят права пользования участника долевой собственности конкретными частями объекта к правам, подлежащим регистрации. Однако, по мнению автора, подобный подход вряд ли можно считать оправданным.
Проанализируем права участников долевой собственности, между которыми определен порядок пользования объектом. Для примера возьмем нежилое помещение, состоящее из двух комнат, находящееся в долевой собственности двух лиц. Допустим, что доли этих лиц определены как равные (по 1/2), а комнаты имеют разную площадь (одна 22, а другая 15 кв. м). По соглашению о порядке пользования за каждым из сособственников определено право пользования конкретной комнатой, при этом остальные части помещения находятся в общем пользовании. Вполне очевидным является то, что установленный порядок пользования имеет весьма существенное значение для определения содержания правомочий участника долевой собственности. С одной стороны, порядок определяет границы права владения и пользования общим имуществом, а с другой стороны, он будет сохранять свою обязательность и в случае замены участника долевой собственности в результате сделки или универсального правопреемства. Следовательно, можно прийти к выводу, что установленный порядок пользования объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, выступает в качестве ограничения этого права для каждого из сособственников. Специфика же этого ограничения состоит в том, что оно не связано с правами третьих лиц и характеризует правоотношения внутри долевой собственности.
Представляется, что данная разновидность ограничения является весьма существенной для того, чтобы быть отраженной в ЕГРП. Приобретатель доли в праве на объект недвижимости должен знать, чем фактически он будет владеть и пользоваться. Отсутствие же этих сведений может привести к спорам между новым участником собственности и остальными ее участниками, к возникновению судебных споров о признании договоров отчуждения долей недействительными, как заключенных под влиянием заблуждения.
Поэтому даже в рамках действующего законодательства ограничения прав участников долевой собственности, вытекающие из установленного порядка пользования имуществом, следует на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ признавать подлежащими государственной регистрации. Признание же этих ограничений подлежащими государственной регистрации должно означать, во-первых, невозможность отказа в их регистрации при наличии соответствующего волеизъявления и, во-вторых, в случае установления порядка пользования в правоустанавливающем документе необходимость регистрировать право долевой собственности одновременно с этими ограничениями, отражая их как в реестре обременений ЕГРП, так и в выдаваемом свидетельстве о регистрации.
Однако этого, как представляется, недостаточно. По мнению автора, порядок пользования объектами недвижимости следовало бы признавать действительным лишь с момента его государственной регистрации. Такое решение было бы вполне логичным с точки зрения концепции гражданского законодательства, которое ставит в зависимость от регистрации возникновение прав пользования арендатора недвижимости (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В нашем случае речь также идет о праве пользования, причем последствия установления определенных границ пользования для участника долевой собственности имеют не меньшее значение, чем для арендатора. Вернемся к нашему примеру, где участники долевой собственности имеют равные доли, но пользуются разными по площади помещениями. Очевидно, что при согласованном отчуждении всего помещения они получат равные суммы, но при самостоятельном отчуждении доли тот участник, который пользовался меньшим помещением, очевидно, будет в менее выгодном положении. Введение обязательной регистрации порядка пользования устранило бы возможность заключения различных "секретных" соглашений между участниками долевой собственности после приобретения ими права собственности на объект.
Следует обратить внимание еще на одну особенность регистрации права общей долевой собственности. Она состоит в том, что право на долю не может быть зарегистрировано только за одним участником, если оно возникло одновременно у нескольких лиц. На это специально указывает Инструкция Минюста России "О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" <1> (далее - Инструкция). Согласно п. 5 этой Инструкции "в случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи". Те же требования предъявляются и при регистрации права общей долевой собственности" (п. 12 Инструкции). Такой подход представляется абсолютно правильным, так как регистрации подлежит право собственности на объект недвижимости, в реестре должен быть отражен его субъект, который в данном случае характеризуется множественностью лиц. Поэтому в реестре не должен присутствовать только один или несколько участников общей долевой собственности, они должны быть отражены все с указанием доли каждого. Иначе право общей долевой собственности не может считаться зарегистрированным.
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233.
Однако это вполне разумное правило не работает в одном случае. Долевая собственность на недвижимость может быть установлена решением суда, решением суда может быть установлен размер долей и порядок пользования имуществом. Во всех этих случаях очевидно отсутствие нормальных отношений между участниками долевой собственности. Именно наличие конфликта может вызвать ситуацию, когда кто-либо из участников долевой собственности откажется подавать в регистрирующий орган заявление о регистрации права собственности совместно с другими участниками.
При действующем порядке в этом случае право общей долевой собственности, установленное решением суда, не будет зарегистрировано по причине отсутствия заявления одного или нескольких участников долевой собственности. При этом остальным участникам не останется ничего иного, как вновь обратиться в суд для осуществления регистрации в порядке ст. 165 ГК РФ. Ситуация, когда для того, чтобы зарегистрировать право, установленное решением суда, нужно снова обращаться в суд, представляется абсурдной. По мнению автора, в Законе о регистрации следовало бы указать, что при установлении права общей долевой собственности решением суда это право подлежит регистрации на основании заявления любого из участников долевой собственности.
Для решения данного вопроса можно было бы дополнить ст. 247 ГК РФ пунктом третьим следующего содержания:
"3. Права пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, установленные соглашением ее участников или решением суда, подлежат государственной регистрации".
При этом п. 2 ст. 24 Закона о регистрации можно было бы дополнить вторым абзацем:
"Право долевой собственности, установленное решением суда, регистрируется по заявлению любого участника долевой собственности".
Весьма серьезные проблемы, связанные с регистраций права долевой собственности, вызвало принятие Федерального закона "Об инвестиционных фондах" <1>. Согласно ст. 1 данного Закона "инвестиционный фонд - находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс". При этом в ст. 15 этого Закона предлагается совершенно особый порядок регистрации права долевой собственности на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. При том, что имущество паевого инвестиционного фонда является общей долевой собственностью пайщиков, предлагается в ЕГРП указывать название паевого инвестиционного фонда, в составе которого находится данное имущество, а также делать запись: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев". При этом лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, предусмотренные Законом о регистрации, и представить его в регистрирующий орган.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ).
В то же время в соответствии с дополнениями, внесенными в ст. 24 Закона о регистрации Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, "при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности)".
В связи с такими формулировками непонятно, зачем регистрирующему органу при регистрации запрашивать список владельцев инвестиционных паев. Данные этого списка, с одной стороны, не подлежат отражению в ЕГРП, а с другой стороны, могут утратить актуальность сразу же после проведенной регистрации. Не очень понятно и то, как можно зарегистрировать долевую собственность без отражения в реестре всех ее участников. Говоря о возникающих при регистрации прав участников паевых инвестиционных фондов, заметим, что право, возникающее у пайщиков, весьма отдаленно напоминает долевую собственность, о которой идет речь в ГК РФ, поскольку на отношения участников такой собственности практически не распространяются соответствующие нормы указанного Кодекса. Автор не ставит своей целью проведение анализа и составление юридической квалификации отношений, возникающих на основе Федерального закона "Об инвестиционных фондах", однако представляется, что регулирование этих отношений в части определения режима собственности объектов недвижимости нуждается в совершенствовании.
Теперь перейдем к общей совместной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 244 ГК РФ совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей. Согласно п. 3 этой статьи совместная собственность является исключением из правила, причем случаи возникновения совместной, а не долевой собственности, должны быть прямо предусмотрены законом. Действующее же гражданское законодательство устанавливает только два случая возникновения общей совместной собственности - общая собственность супругов (ст. 256 ГК РФ) и общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ).
С учетом этого обстоятельства при обращении иных субъектов с заявлением о регистрации права совместной собственности на недвижимое имущество им должно быть отказано в регистрации в связи с несоответствием закону представленных документов. Такие отказы носили массовый характер в Санкт-Петербурге, поскольку до определенного времени органы, оформлявшие документы на приватизацию жилых помещений, в качестве вида собственности указывали общую совместную не только для супругов, но и для всех проживающих в квартире (в том числе и в коммунальной). При этом суды, несмотря на многочисленные иски, признавали такие отказы правомерными.
В дальнейшем вопросы регистрации права общей совместной собственности мы будем рассматривать применительно к имуществу супругов, так как второй случай возникновения права совместной собственности не получил достаточного распространения в практике