"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

отказано, поскольку при отсутствии волеизъявления сторон регистрация может быть произведена только на основании решения суда. Но должен ли регистратор ждать подтверждения от второй стороны, что он должен сделать, если подтверждение не будет получено в течение срока регистрации? Ответа на эти вопросы нет, а без них решение регистратора будет лишено правовой основы.
Еще более остро те же вопросы стоят при регистрации расторжения договора в результате одностороннего отказа от его исполнения. Для регистрирующего органа в этом случае основанием для внесения записи в реестр должна стать "копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке". Регистратор при этом лишен возможности проверить действительность тех обстоятельств, на которые ссылается сторона в своем уведомлении. Очевидно, что его деятельность по правовой экспертизе документов будет сведена исключительно к формальному моменту.
Рассмотренный подход сомнителен, прежде всего, как с точки зрения общих целей регистрации прав на недвижимость, так и с точки зрения специальных целей регистрации договоров об участии в долевом строительстве. Результатом регистрации расторжения договора становится устранение препятствий к заключению нового. При проведении такой регистрации на основании представленных застройщиком недействительных документов о расторжении договора либо уведомлений об одностороннем отказе от его исполнения со ссылкой на несуществующие обстоятельства застройщик приобретает возможность заключения нового договора на объект при фактическом сохранении прав прежнего участника договора (его права будут восстановлены в суде).
По мнению автора, нет никаких причин для установления особого порядка регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Эта регистрация должна производиться только на основании заявлений обеих сторон договора. Такой подход вытекает из общего принципа деятельности регистрирующего органа, который осуществляет регистрацию только тех прав, которые являются бесспорными. Установить же бесспорность регистрируемых отношений можно только на основании заявлений их участников.
Результатом деятельности регистратора по поводу документов, представленных для регистрации договора участия в долевом строительстве, как и во всех других случаях, должно стать решение о регистрации либо отказе в регистрации. При этом п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации <1> предусматривает два специальных основания отказа в регистрации договора участия в долевом строительстве:
--------------------------------
<1> Введен Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ.
"1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство".
Введение первого основания для отказа абсолютно обоснованно, поскольку без этого основания не достигается одна из главных целей регистрации сделок, совершаемых в процессе создания новых объектов. Что же касается второго основания, то оно представляется излишним. В общих основаниях отказа (ст. 20 Закона о регистрации) есть формулировка "не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав", в пп. 4 п. 2 ст. 25.1 в качестве необходимого документа указан "договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство".
Мы видим, что Закон о долевом участии, с одной стороны, представляет собой значительный шаг в урегулировании отношений, возникающих в процессе создания новых объектов недвижимости, а с другой стороны, ставит на повестку дня проблемы дальнейшего совершенствования этого регулирования.
Прежде всего, представляется необходимым вписать гражданско-правовые нормы этого Закона в ГК РФ, поскольку кодификация в идеале предполагает включение в кодекс всех норм соответствующей отрасли права. Нормы о договоре участия в долевом строительстве могли бы составить отдельную главу раздела IV ГК РФ.
Представляется недостаточным, как уже указывалось, распространение требования о регистрации только на ограниченный круг сделок и объектов, указанных в Законе о долевом участии. Исключение из числа регистрируемых ряда сделок, на которые не распространяется Закон о долевом участии, способно подорвать саму идею защиты прав участников строительства, поскольку регистрирующий орган не будет обладать полным реестром прав на все помещения в строящемся объекте. Так, например, под действие Закона о долевом участии не подпадают договоры, заключенные между застройщиком и подрядчиком, в соответствии с которыми оплата работы подрядчика производится путем передачи ему квартир в построенном доме. Однако количество таких квартир может быть весьма значительным. Но права подрядчика на эти квартиры на основании данного договора не будут зарегистрированы до ввода дома в эксплуатацию. А это не исключает регистрации договоров участия в долевом строительстве на те же квартиры. Точно такая же ситуация будет с договорами участия в строительстве, где обязательства участника не выражены в деньгах.
Решение поставленной проблемы видится во внесении дополнений в ГК РФ. Эти дополнения должны содержать четкие указания на то, что любые заключаемые в процессе создания объектов сделки, целью которых является возникновение у их участников права собственности на объект или его часть, подлежат государственной регистрации. Предлагаемую норму можно было бы разместить в гл. 6, либо в качестве пункта в ст. 131, либо в виде самостоятельной статьи. Норма эта могла бы иметь следующий текст:
"Подлежат государственной регистрации также сделки, направленные на приобретение вещных прав на создаваемые объекты недвижимости".
При такой формулировке требование о регистрации распространялось бы на любые договоры, независимо от их наименования и правовой природы (долевое участие, совместная деятельность, подряд и др.). Главное, чтобы целью их участников было приобретение вещных прав на новый объект.
После такого дополнения ГК РФ следовало бы соответственно откорректировать нормы, содержащиеся в Законе о долевом участии и в Законе о регистрации.
С учетом рассмотренных положений статья в Законе о регистрации могла бы иметь следующий вид:
"Статья 25.1. Регистрация сделок, направленных на приобретение вещных прав на вновь создаваемые объекты недвижимости
Сделки, направленные на приобретение вещных прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, регистрируются на основании документов, отражающих содержание сделки, документов, подтверждающих законность создания объекта и проектной документации, отражающей состав вновь создаваемого объекта".
Глава 4. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, ВОЗНИКАЮЩИХ
В РЕЗУЛЬТАТЕ ПРАВОПРЕЕМСТВА И ПО ИНЫМ ОСНОВАНИЯМ
Все способы определения прав на объекты недвижимости могут быть разделены на две группы - первичное приобретение прав и приобретение прав в результате правопреемства. Первая группа была рассмотрена в предыдущей главе. Теперь настала очередь рассмотреть случаи перехода вещных прав на имущество, которое уже имеет собственника. Эти способы условно можно именовать вторичными. Об этих способах говорит п. 2 ст. 218 ГК РФ:
"Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица".
Каждый из абзацев данного пункта говорит о различных видах правопреемства в отношении прав на недвижимость. Именно в таком порядке эти способы и будут рассмотрены.
4.1. Регистрация прав на недвижимость
на основании сделок отчуждения
Вопрос о соотношении регистрации прав и регистрации сделок был рассмотрен ранее <1>. Автор поддерживает в целом предложение об исключении из закона положений о регистрации конкретных сделок. Поэтому в данном разделе будут рассмотрены особенности регистрации прав на основании различных сделок отчуждения.
--------------------------------
<1> См. разделы 2.3, 2.5.
Переходя к анализу отдельных сделок отчуждения как оснований возникновения прав на объекты недвижимости, автор не ставит цели осветить все аспекты, связанные с правовым режимом таких сделок. Разумеется, принимая решение о регистрации, регистратор должен в полном объеме проанализировать соответствие этих сделок всем нормам закона. Однако в этом разделе мы остановимся только на тех аспектах, которые связаны с фактом государственной регистрации, а также на вопросах, которые наиболее часто возникают при правовой экспертизе соответствующих сделок.
Договор купли-продажи недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ "по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". Пункт 5 этой статьи говорит о том, что к отдельным видам договора купли-продажи, в том числе и к договору купли-продажи недвижимости, общие положения о договоре купли-продажи применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Правила о договоре купли-продажи недвижимости предусмотрены в § 7 гл. 30 ГК РФ. Первая статья этого параграфа - ст. 549 устанавливает, что "по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130)".
Таким образом, единственным критерием применения к договору купли-продажи требований § 7 гл. 30 ГК РФ является предмет договора - имущество, которое относится к недвижимому. Поэтому контрагентам при заключении сделки очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается купить, а другой - продать, к недвижимому имуществу. От этого будут зависеть требования к форме и содержанию договора и к его государственной регистрации.
Данное замечание, которое кажется весьма банальным (неужели стороны могут заблуждаться относительно принадлежности объекта к недвижимости?!), на самом деле имеет большое практическое значение. Как показывает практика, участники гражданского оборота могут не только сами ошибаться в определении объекта как недвижимости, но могут быть введены в заблуждение ошибками органов технической инвентаризации и кадастрового учета либо пытаться выдавать желаемое за действительное, полагая, что их личная договоренность с контрагентом по поводу того, относить объект к недвижимости или нет, может иметь значение для определения правового режима договора.
Так, например, в соответствии с планом приватизации в состав имущества приватизированного предприятия были включены два ангара. При этом они были отражены в перечне оборудования, т.е. движимого имущества. Приватизированное предприятие осуществило продажу этих объектов. При этом договор был составлен без учета требований, предъявляемых к договору купли-продажи недвижимости, и стороны не обращались за его регистрацией. В дальнейшем новый владелец ангаров решил внести их в уставный капитал одного из юридических лиц. По требованию этого юридического лица была проведена техническая инвентаризация, в результате которой ангары были признаны объектами недвижимости. Естественно, что сделка по передаче объектов в уставный капитал была сорвана, так как у лица отсутствовали надлежащие правоустанавливающие документы. Привести же их в соответствие с требованиями, предъявляемыми к договору купли-продажи недвижимости, не было возможности, так как юридическое лицо - продавец было к тому времени уже ликвидировано.
Теперь рассмотрим другой случай. Временное сооружение - торговый павильон было ошибочно признано органами кадастрового и технического учета недвижимым имуществом. Объект был продан с соблюдением всех правил, относящихся к договору купли-продажи недвижимости. В соответствии со ст. 552 ГК РФ с новым собственником был заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, прилегающего к павильону. В дальнейшем при подготовке следующего договора купли-продажи была выявлена ошибка в учете объекта, который на самом деле не мог быть признан недвижимым имуществом. В результате сделка не состоялась, а к владельцу павильона был предъявлен иск о признании недействительным договора аренды земельного участка.
Рассматривая договор купли-продажи недвижимости, нужно иметь в виду, что в зависимости от целевого назначения объекта, который является предметом договора (жилое или нежилое назначение), правовой режим сделки существенно изменяется.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ общим правилом для договора купли-продажи недвижимости является то, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. На основании же п. 2 ст. 558 ГК РФ "договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
Такое различие в подходе к регулированию договоров купли-продажи жилой и нежилой недвижимости делает целесообразным их раздельное рассмотрение.
Начнем с договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения. Говоря о регистрации в этом случае перехода права собственности, закон не ставит в зависимость от регистрации заключенность и действительность договора купли-продажи. На это неоднократно обращал внимание Высший Арбитражный Суд РФ. Так, в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указывалось, что "договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности" <1>. Суд подчеркнул, что "Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества" <2>. В своем Постановлении Пленум ВАС РФ отмечает, что "отсутствие государственной регистрации перехода