"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

зарегистрированных прав и его безусловная материальная ответственность в случае установления недействительности этих прав. При такой ситуации предоставление информации о регистрации не может иметь другой цели, кроме подтверждения прав на объект. При этом сообщение о том, что данное лицо зарегистрировано как правообладатель, означает одновременно то, что государство несет за эту информацию полную ответственность. Поэтому контрагенту и нотариусу незачем знать, кто, когда и на каком основании владел объектом ранее и даже то, на каком основании этим объектом владеет нынешний собственник.
Совсем иная ситуация складывается, когда государство не берет на себя такую ответственность. Тогда сообщение о зарегистрированном праве конкретного лица не гарантирует приобретателю объекта, что его право на объект не будет оспорено в связи с установлением недействительности прав предыдущих правообладателей. В этих условиях совершение любой сделки с недвижимостью всегда сопряжено с риском, степень которого подлежит оценке. Единственным выходом в этой ситуации является страхование риска, связанного с приобретением объекта недвижимости.
Итак, в условиях отсутствия ответственности государства (регистрирующего органа) за действительность зарегистрированных прав возникает необходимость оценки риска заключения сделки со стороны приобретателя объекта (для решения двух вопросов: о целесообразности совершения сделки и о необходимости ее страхования) и со стороны страховщика (для определения тех условий, на которых он готов застраховать сделку). При этом очевидно, что как приобретатель, так и страховщик должны иметь возможность получения информации независимо от правообладателя, а страховщик - независимо от правообладателя и приобретателя, поскольку их интересы в данном случае различны.
Для оценки риска не имеет большого значения, кто раньше был правообладателем объекта и какие сделки в отношении объекта совершались. Для оценки риска необходим прежде всего юридический анализ содержания правоустанавливающих документов, хранящихся в архиве регистрирующего органа, а в ряде случаев и сопоставление полученной информации с информацией из других источников. Из информации, которая должна предоставляться любому лицу, невозможно установить возможность оспаривания ранее заключенных договоров по основанию нарушения прав несовершеннолетних, превышения полномочий представителем гражданина или юридического лица, регистрации поддельного документа и пр.
Следовательно, на период, пока система регистрации не приобрела все характеристики титульной, должен существовать механизм, позволяющий на основании информации, находящейся в регистрирующем органе, оценивать риск при приобретении объекта. И это является особенно актуальным в связи с тем, что в каждом регионе существовал достаточно длительный период, в течение которого регистрируемые документы не оценивались с точки зрения их соответствия закону.
Попытка решения этой проблемы содержится в п. 3 ст. 7 Закона о регистрации. В нем выделена специальная группа сведений, которые могут предоставляться только определенным категориям физических и юридических лиц. К таким сведениям относятся:
а) сведения о содержании правоустанавливающих документов;
б) обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;
в) сведения о переходе прав на объект недвижимости.
И вот эти сведения могут предоставляться только:
а) самим правообладателям;
б) лицам, получившим от правообладателя доверенность;
в) руководителям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ;
г) налоговым органам в пределах соответствующих территорий;
д) судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
е) лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя.
Но и эта норма не обладает необходимой конкретностью. Если вопрос об обобщенных сведениях о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости решен, то в вопросе об объеме сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, и сведений о переходе прав на объекты недвижимости ясность отсутствует. Очевидно, эти сведения в различном объеме должны предоставляться лицам, имеющим право на наследование, и правоохранительным органам. Следовательно, вопрос должен быть решен применительно к каждой категории субъектов, которые, получая информацию, имеют абсолютно разные цели и задачи.
Конкретные указания на этот счет содержит упоминавшаяся Инструкция. При этом она не делает каких-либо различий по объему информации, предоставляемой для различных субъектов, указанных в п. 3 ст. 7 Закона о регистрации, а ставит содержание справки в зависимость от волеизъявления лица, ее запрашивающего. При этом из текста Инструкции ясно, что предела конкретизации сведений практически не существует.
Так, в п. 33 Инструкции предусмотрена возможность запросить информацию о содержании конкретного положения определенного документа и обязанность регистрирующего органа предоставить такую информацию. При отсутствии же такой конкретизации Инструкция предписывает указывать в справке сведения о реквизитах документа (сумма, номер, дата выдачи или подписания, название организации (органа), выдавшей документ, сведения о нотариальном удостоверении), фамилии, имена, отчества или наименования сторон и содержание иных существенных условий договора, в том числе и условий, которые нашли свое отражение в записях ЕГРП (п. 33 Инструкции).
При такой регламентации работники регистрирующих органов будут испытывать затруднения при составлении подобных справок, поскольку в каждом случае они должны будут определить условия, существенные для данного документа, а затем без искажений отразить их в справке - задача тем более сложная и ответственная, поскольку за достоверность выданной информации учреждение юстиции будет нести ответственность, в том числе и имущественную. Легко предположить что лиц, обратившихся с запросом, может интересовать содержание документа целиком, в связи с чем регистрирующему органу придется полностью переносить этот документ в справку, так как представление ксерокопий документов данной Инструкцией в принципе не предусмотрено.
Наряду со справкой о содержании правоустанавливающих документов Инструкцией предусмотрена выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости. В этой выписке согласно п. 42 Инструкции указывается: "данные о каждом из правообладателей в соответствии с п. 18 Правил ведения ЕГРП в очередности согласно записям Единого государственного реестра прав о регистрации перехода прав от одного лица к другому; вид зарегистрированного права каждого из правообладателей".
Таким образом, анализ положений Инструкции позволяет сделать вывод о том, что ограниченный круг лиц, перечисленных в п. 3 ст. 7 Закона о регистрации, в отличие от всех иных лиц может получить в регистрирующем органе следующую информацию:
а) полные данные правообладателя в соответствии с п. 18 Правил ведения ЕГРП;
б) сведения о наименовании и реквизитах документов, на основании которых зарегистрировано право этого лица;
в) сведения о содержании документов, на основании которых зарегистрировано право этого лица;
г) сведения о содержании документов, на основании которых зарегистрировано право нынешнего правообладателя;
д) сведения о всех предшествующих правообладателях (фамилия, имя, отчество, наименование, вид права, дата и номер государственной регистрации).
Нетрудно заметить, что из приведенного перечня выпадают данные о правоустанавливающих документах прежних правообладателей, а также данные о содержании документов, устанавливающих ограничения (обременения). И если в отношении обременений имеется возможность в порядке разд. IV Инструкции отдельно запросить сведения о документах, устанавливающих право лица, чьими правами обременен объект, то в отношении документов, устанавливающих права прежних правообладателей, в Инструкции явный пробел. Как показывает практика, именно эти документы вызывают повышенный интерес, поскольку свои правоустанавливающие документы правообладатель, как правило, имеет на руках, и обращение в регистрирующий орган для выяснения их содержания не требуется.
Таков установленный Инструкцией порядок. Но соответствует ли он тем целям, во имя которых существует принцип открытости информации?
Мы говорили о том, что определенному кругу лиц информация регистрирующего органа нужна для оценки риска при заключении сделок. В то же время из перечисленных в статье субъектов заинтересованным в этом плане лицом (и то не всегда!) может быть только сам правообладатель. Очевидно, для данной цели этого недостаточно.
Наличие адекватного рассматриваемой цели механизма предполагает существование лиц, которые будут иметь доступ практически ко всему объему информации, находящейся в регистрирующем органе. Вполне очевидно, такие права должны сочетаться с серьезной ответственностью за надлежащее использование этой информации и действенными способами реализации такой ответственности. С учетом этих требований и должен быть определен круг лиц, имеющих доступ к данной информации, и порядок ее предоставления.
Как это ни парадоксально, представляется нецелесообразным включать в число лиц, имеющих право на получение такой информации, правообладателя и будущего приобретателя объекта. Во-первых, потому, что анализ информации с целью оценки риска совершения сделки требует специальных познаний, которые у сторон сделки, как правило, отсутствуют. Во-вторых, в процессе изучения материалов, находящихся в регистрирующем органе, этим лицам (особенно возможному приобретателю) могут стать известными обстоятельства, касающиеся других лиц, имеющих право на сохранение конфиденциальности сведений об этих обстоятельствах. А в-третьих, при разглашении данными лицами информации, не подлежащей оглашению, привлечение их к ответственности будет весьма затруднительным.
С точки зрения автора, лицом, в наибольшей степени отвечающим предъявляемым требованиям, является нотариус. Во-первых, он обладает необходимыми познаниями как лицо, имеющее высшее юридическое образование и практику оформления сделок с недвижимостью. Во-вторых, в соответствии с Основами законодательства о нотариате он несет материальную ответственность за удостоверяемые им сделки, а значит, является лицом, кровно заинтересованным в стабильности прав, возникших на основании удостоверенной им сделки. При этом он не имеет в сделке самостоятельного интереса и в равной степени обеспечивает интересы правообладателя и приобретателя объекта. В-третьих, существует реальная возможность обеспечить контроль за обоснованностью обращения за информацией. Для этого достаточно установить, что нотариус имеет право обратиться в регистрирующий орган лишь при предъявлении заявления от лиц, желающих оформить сделку с данным объектом. В-четвертых, нотариус связан тайной нотариального действия, что возлагает на него обязанность не разглашать сведений, которые стали ему известны в связи с выполнением обязанностей нотариуса. И в-пятых, за злоупотребление своими правами и нарушение обязанностей для нотариуса существует такая действенная форма ответственности, как лишение лицензии <1>.
--------------------------------
<1> Определенный небольшой шаг в расширении полномочий нотариуса при государственной регистрации сделан Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Этот Закон внес дополнения в ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и дал право нотариусам "представлять в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация".
Существуют мнения о том или ином расширении круга лиц, имеющих право на доступ к информации регистрирующего органа. Прежде всего, на доступ к такой информации претендуют страховые компании. С учетом изложенного выше их претензии следует признать обоснованными. Однако в рамках установления порядка предоставления информации необходимо четко ограничить круг сотрудников страховых компаний, имеющих право на такой доступ, обеспечив их специальное лицензирование и определив порядок подтверждения оснований для обращения в регистрирующий орган.
Другой претендент на доступ к информации - риелторские фирмы. Выступая посредниками на рынке недвижимости, они также хотели бы иметь исчерпывающую информацию о правах на объект. Однако представляется, что вряд ли следует включать представителей риелторских фирм в число лиц, имеющих широкий доступ к информации. Предоставления такого права нотариусам и страховщикам было бы вполне достаточно. Функции риелторов должны быть ограничены поисками контрагентов по сделкам и помощью в их оформлении. Риелтор не может и не должен нести ответственность за действительность прав лица, отчуждающего имущество. При любом варианте оформления сделки клиент может прибегнуть к помощи нотариуса или страховой компании.
Вопрос о круге лиц, имеющих доступ к информации, может решаться по-разному. Но бесспорными, с нашей точки зрения, являются три положения:
1. Это должны быть лица, имеющие право на доступ к информации, находящейся в регистрирующем органе, для анализа этой информации в целях определения действительности зарегистрированных прав и определения риска совершения сделки с объектом.
2. Круг этих лиц должен быть строго ограничен законом.
3. Должен существовать четкий порядок допуска этих лиц к информации, обеспечивающий контроль за обоснованностью обращения, возможность определения той информации, которая может быть предоставлена по конкретному обращению, а также конкретная ответственность за нарушение правил получения и использования такой информации.
Таким образом, в Законе о регистрации необходимо установить два порядка предоставления информации, которой располагает регистрирующий орган.
Первый порядок - предоставление информации в целях подтверждения права на объект недвижимости. Такая информация должна предоставляться правообладателю по его запросу и содержать информацию, необходимую для идентификации правообладателя и правоустанавливающего документа,