"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

им объекта, право на который зарегистрировано, делает его добросовестным приобретателем.
Во-вторых, бороться с искусственными добросовестными приобретателями необходимо не путем ущемления прав настоящих добросовестных приобретателей недвижимости (установление возможности изъятия имущества от добросовестного приобретателя является не чем иным, как ущемлением его прав в пользу не владеющего собственника). Очевидно, здесь более приемлемы методы, присущие уголовной юстиции, которая должна доказать, что приобретатель не является добросовестным, а участники сделок на самом деле являются субъектами преступления.
В-третьих, представляется, что последовательное соблюдение определенного принципа регулирования оборота недвижимого имущества всегда в конечном счете более значимо, чем отдельные издержки, связанные с его последовательной реализацией.
1.4. Принципы государственной регистрации
прав на недвижимость
В предшествующем разделе мы рассмотрели принципы регистрации прав на недвижимость, характеризующие систему регистрации прав на недвижимость, которые мы условно назвали системообразующими. Между тем в научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов. При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.
Так, например, О.Ю. Скворцов выделяет материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации.
К материально-правовым принципам он относит:
- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;
- принцип исправления регистрационной записи;
- принцип изъятия из-под действия давности;
- принцип возражения (протестации);
- принцип отметки (предварительной регистрации);
- принцип старшинства прав.
В качестве формально-правовых принципов им называются:
- принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;
- принцип специалитета (специальности);
- принцип частной инициативы;
- принцип легалитета;
- принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость <1>.
--------------------------------
<1> См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 142 - 147.
А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре прав, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а остальные - специальными <1>.
--------------------------------
<1> См.: Кирсанов А.И. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 77 - 82.
А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации:
- принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения (обременения)) требованиям законодательства, то есть их действительности;
- принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации;
- принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости;
- принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий <1>.
--------------------------------
<1> См.: Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2005. N 1. С. 39 - 40.
Различные системы принципов предлагаются М.Г. Пискуновой <1>, Е.Ю. Петровым <2> и другими исследователями.
--------------------------------
<1> См.: Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 289 - 298.
<2> См.: Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001.
Такое многообразие мнений по поводу принципов регистрации прав на недвижимость объясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общий недостаток большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.
По мнению языковедов <1>, слово "принцип" означает какое-либо основное, исходное положение, основное начало, которым руководствуются в своем поведении, в построении какой-либо научной системы, теории и т.п. Как считает профессор С.Н. Братусь, "принцип - это ведущее начало, закон данного движения материи или общества, а также явлений, включенных в ту или иную форму движения", принцип - это "движущая сила или закон, относящийся именно к данной группе однородных социальных явлений" <2>.
--------------------------------
<1> См.: Толковый словарь русского языка / Под ред. Б.М. Волна и Д.Н. Ушакова. М., 1939. Т. 3. С. 827; Словарь русского языка / Сост. С.И. Ожегов. М., 1953. С. 543; Даль В.И. Толковый словарь / Сост. В. Даль. М., 1955. Т. I. С. 431; Словарь иностранных слов. 6-е изд. / Под ред. Ф.Н. Петрова. М. С. 520; БСЭ. 2-е изд. Т. 34. С. 529.
<2> Братусь С.Н. Принципы советского гражданского права // Правоведение. 1960. N 1. С. 48; Он же. Предмет и система советского гражданского права. М., 1963. С. 135.
Автор не видит большой пользы для данного исследования в сравнении существующих точек зрения на состав и систему принципов регистрации прав на недвижимость. Все положения, которые относятся различными авторами к принципам регистрации, будут рассмотрены в контексте анализа конкретных положений закона.
Однако на некоторых положениях, которые можно называть организационными принципами построения системы, следовало бы остановиться предварительно, поскольку они оказывают серьезное влияние на развитие системы государственной регистрации и выполнение ею своих функций.
Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации <1>.
--------------------------------
<1> В мировой практике осуществление регистрации государственными органами является наиболее распространенным, но не единственным. Так, например, в Испании регистраторы не являются государственными служащими, в Болгарии регистрацию осуществляют нотариусы.
Это положение, внешне вполне очевидное и закрепленное в гражданском законодательстве России, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации пробивало себе дорогу с большим трудом и понималось весьма по-разному. И этому есть как исторические, так и экономические причины.
В бывшем СССР и России исторически сложилось так, что регистрацией прав на недвижимость в том узком аспекте, в котором она существовала, занимались организации, осуществляющие техническую инвентаризацию недвижимости. При этом на практике сведения о собственниках объекта вносились в паспорт объекта как одна из его технических характеристик. В период с начала 90-х гг. бюро технической инвентаризации (БТИ), осуществлявшие техническую инвентаризацию, в массовом порядке подверглись реорганизации и приобрели статус государственных или муниципальных предприятий. При этом функции по регистрации прав на недвижимость в различных формулировках вошли в учредительные документы этих предприятий в качестве одного из видов коммерческой деятельности. Именно так обстояло дело в Санкт-Петербурге к моменту начала введения системы государственной регистрации. Такая ситуация сохранялась и после введения в действие Закона во многих субъектах Федерации. Более того, отдельные БТИ в России в результате процесса приватизации превратились в акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью, сохранив за собой функцию регистрации прав на недвижимость. Таким образом, декларированный законом принцип государственности регистрации был весьма далек от своей реализации.
Используя в ГК РФ словосочетание "регистрация прав на недвижимость" всегда с определением "государственная", законодатель сам однозначно определяет эту регистрацию как функцию государства. Государство же может осуществлять свои функции исключительно через свои органы и учреждения. Делегирование государственных функций коммерческим структурам, пусть даже учрежденным государством и находящимся в его собственности, является недопустимым. Тем более является недопустимым придание государственной функции характера коммерческой деятельности. Государство, осуществляя свои функции через свои органы, не предоставляет даже этим органам права непосредственно получать платежи от граждан и юридических лиц в виде пошлин и сборов. Эти платежи подлежат зачислению в бюджет. Получение же коммерческими структурами платы за осуществление государственных функций является правонарушением, влекущим для государства весьма существенный ущерб.
Указанные обстоятельства создают ряд серьезных проблем в установлении правовой природы и юридического значения регистрации прав на недвижимость, осуществляемой БТИ, особенно в период после введения в действие части первой ГК РФ. По вышеизложенным основаниям эту регистрацию нельзя назвать государственной, а закон связывает юридические последствия только с государственной регистрацией. Возможно, именно эту ситуацию имел в виду законодатель, когда в ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" записал, что до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (здесь регистрация не характеризуется как государственная).
Однако следует отметить, что осуществление функции регистрации коммерческими структурами противоречило и прежнему гражданскому законодательству, которое устанавливало, что сделки с объектами недвижимости подлежат регистрации в исполкомах местных советов народных депутатов по месту нахождения объекта. Таким образом, и прежнее законодательство подчеркивало государственный характер регистрации и определяло конкретный орган, уполномоченный на осуществление данной функции.
Вот почему ст. 8 Вводного закона к части первой ГК РФ вряд ли можно признать нормой, устанавливающей правомочность регистрации прав на недвижимость, осуществленной структурами, которые нельзя отнести к государственным органам и учреждениям.
Каков же выход из ситуации? Его обязательно надо было найти, поскольку признание нарушения принципа государственной регистрации в качестве основания для лишения этой регистрации юридической силы привело бы к краху рынка недвижимого имущества, поскольку были признаны недействительными сделки, совершенные за несколько лет.
Вполне очевидно, что необходим государственный акт признания юридической силы регистрации прав на недвижимость независимо от организации, которая проводила такую регистрацию в соответствии с порядком, установленным на данной территории. Однако Закон о регистрации этой проблемы не решил. Пункт 1 ст. 6 указанного Закона гласит: "Государственная регистрация, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной". В связи с изложенными выше соображениями следовало бы из данной формулировки изъять слово "государственная". При этом более правильной, поскольку были признаны недействительными сделки, совершенные за несколько лет, будет формулировка:
"Регистрация, осуществленная до вступления в силу настоящего Закона в порядке, установленном в месте нахождения объекта недвижимости, признается юридически действительной".
Вопрос о государственном характере регистрации имеет и еще один важный аспект. Регистрация может быть рассмотрена в двух значениях: как определенная деятельность, процесс, который можно разделить на несколько стадий, и как результат этого процесса в виде акта регистрации.
В связи с этим не является праздным вопрос о том, должен ли носить государственный характер и осуществляться органом государства весь процесс регистрации, включающий прием, проверку и подготовку документов к регистрации, а также их выдачу заявителю, либо на государственный орган может быть возложено только осуществление самого акта регистрации, а все остальные стадии процесса могут исполняться иными субъектами.
Второй вариант понимания государственного характера регистрации прав до введения в действие Закона о регистрации лежал в основе построения регистрации в Москве, где удостоверение факта регистрации было возложено на департамент муниципального жилья, а вся многообразная деятельность по приему, предварительной проверке документов, введения информации в базу данных осуществлялась созданным специально для этой цели акционерным обществом "Мосприватизация". Аналогичная схема осуществления регистрации существовала и в Санкт-Петербурге до 1995 г. При этом акт регистрации осуществлялся должностными лицами Жилищного комитета, а остальные функции выполняло также созданное для этой цели государственное предприятие "Городское жилищное агентство".
Причина подобной организации регистрации в тот период лежит на поверхности - отсутствие возможности непосредственного финансирования государством всего процесса регистрации для осуществления этой деятельности на надлежащем уровне. На помощь в этом случае приходила коммерческая структура, которая, с одной стороны, брала на себя часть функций из процесса регистрации, а с другой стороны, провозглашая эти функции предметом своей коммерческой деятельности (оказание услуг гражданам и юридическим лицам, обращающимся за регистрацией), получала за это плату, а на полученные средства обеспечивала определенный, достаточно высокий уровень осуществления данных функций.
Организацию системы регистрации по такому принципу следовало, безусловно, признать шагом вперед по сравнению с полным осуществлением функций регистрации коммерческими организациями, однако и этот принцип не соответствовал закону.
В правовом отношении процесс регистрации не подлежит искусственному делению, его должен осуществлять единый орган,