"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

были сформулированы и проанализированы задолго до появления ныне действующего российского законодательства. Во-вторых, действующее российское законодательство специально не формулирует принципов, характеризующих систему государственной регистрации. В-третьих, по мнению ряда исследователей и автора данной книги, многие принципы в действующем законодательстве не реализованы, либо реализованы неполно и неточно, либо противоречат один другому. В этом состоит основная причина большинства проблем, характеризующих существующую в России систему государственной регистрации, если только ее можно назвать системой с учетом изложенного выше.
Итак, безусловно, первым принципом системы регистрации прав на недвижимость является принцип гласности <1>. С.А. Бабкин пишет: "Гласность оборота недвижимости - это такая его организация, при которой любое лицо может беспрепятственно получить сведения, обладающие абсолютной достоверностью, о любых правах на любую недвижимость или об их отсутствии на текущий момент" <2>.
--------------------------------
<1> Он именуется также иногда принципом публичности (см., например: Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 145 - 146), однако под публичностью понимается также и принцип, характеризующий правовое значение акта регистрации. С учетом этого обстоятельства автор полагает, что начало открытости реестра следует именовать принципом гласности.
<2> Бабкин С.А. Указ. соч. С. 146.
Однако, как уже отмечалось, начало гласности присуще любой системе регистрации, поскольку сама регистрация и есть способ достижения гласности. Разумеется, этот принцип реализуется в разных формах и с разной степенью полноты. Однако следует, видимо, признать, что с точки зрения критериев системы регистрации более важной является не принципиальная доступность реестра, а та информация, которая в этом реестре содержится, и те выводы, которые вправе сделать лицо, ознакомившееся с реестром на основании полученной информации. Вот почему принцип гласности (публичности) как наиболее общий следовало бы вынести за скобки при анализе принципов, характеризующих систему регистрации прав на недвижимость.
Интересен с точки зрения характеристики системы регистрации вопрос об объекте регистрации, т.е. о том, что подлежит регистрации. В научной литературе сложилось устойчивое мнение, что данная характеристика является чуть ли не главной, определяющей систему государственной регистрации <1>. Большинство исследователей данной проблемы делят все существующие системы регистрации на два вида: титульные и актовые. При этом основным отличием этих систем называют то, что в титульных системах объектом регистрации являются права, а в актовых - сделки <2>. На самом же деле такая классификация систем хоть и является практически общепризнанной, однако проводится не по главному критерию <3>. Дело в том, что в различных разновидностях реестров (поземельных книгах и т.п.) могут существовать сведения о сделках, на основании которых произведена регистрация перехода права, а в актовых книгах, безусловно, существуют сведения о тех правах, которые переданы по тем или иным сделкам. Внесение таких сведений в книгу (реестр) не может не означать их регистрацию <4>.
--------------------------------
<1> Вопрос об объекте регистрации по российскому законодательству будет рассмотрен специально в разделе 2.5.
<2> См.: Аппак Т.Д. Указ. соч. С. 15; Системы регистрации прав на недвижимое имущество: опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М., 2000; Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 16; Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид наук. М., 2004. С. 10.
<3> Против такой классификации выступает В.В. Чубаров, который полагает, что "едва ли имеются основания, хотя это и делается порой в литературе, противопоставлять мировые системы укрепления прав на недвижимость по чисто формальному признаку - регистрация прав и регистрация документов (сделок с недвижимостью)" (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 299).
<4> Так, например, согласно законодательству Италии регистрация перехода вещных прав на недвижимость может происходить в форме регистрации документов (сделок с недвижимостью). Однако это не меняет сути подобной регистрации. Она, как и в большинстве стран континентальной Европы, имеет здесь правообразующее значение.
Таким образом, на первое место по значению для классификации систем регистрации выходит правовое значение акта регистрации <1>. При этом нужно различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего (утрачивающего) право, и для иных лиц, обращающихся к реестру.
--------------------------------
<1> О правовом значении регистрации по российскому законодательству см. в разделе 2.3.
С точки зрения возникновения права существует три варианта:
1) с актом государственной регистрации всегда связывается момент возникновения права;
2) момент возникновения права всегда связывается с другими обстоятельствами;
3) момент возникновения права может связываться с актом государственной регистрации или не связываться с ним, в зависимости от основания возникновения права.
Для рассмотрения этих вариантов обратимся к зарубежному законодательству.
Система регистрации, существующая в современной Германии, относится к третьему варианту. Согласно действующему Гражданскому уложению Германии (далее - ГГУ) правовое состояние недвижимости и любое его изменение требует регистрации в специальной поземельной книге, которую ведет компетентный государственный орган. Иными словами, в основе германской вотчинной системы лежит принцип публичности (в литературе он также именуется принципом формальной гласности или принципом внесения). В п. 1 § 873 ГГУ он сформулирован следующим образом: "Для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не предусмотрено иное" <1>. Одновременно в соответствии с § 891 ГГУ действует законная презумпция, по которой "если право зарегистрировано в поземельной книге в пользу какого-либо лица, то предполагается, что это право принадлежит ему", а "если зарегистрированное в поземельной книге право прекращено, то предполагается, что этого права не существует" <2>.
--------------------------------
<1> Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М., 2004. С. 251.
<2> Там же. С. 255.
Принцип внесения в Германии действует в отношении сделок отчуждения. При наследовании (§ 1922 ГГУ) право на недвижимость возникает независимо от регистрации.
По мнению И.А. Покровского, принцип публичности (или, иначе, принцип внесения) сводится к правилу о том, что "всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц" <1>.
--------------------------------
<1> Покровский И.А. Указ. соч. С. 200.
Первый вариант характерен для системы Торренса. Руководящий принцип акта Торренса <1> заключается в том, что запись в вотчинную книгу, совершаемая государством, имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности записано в книгу, является действительным, бесповоротным собственником. Принцип публичности приобретает абсолютный характер. Именно запись в книге и только она становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость. Иными словами, производное основание возникновения права на недвижимость по сделке в системе Торренса заменяется на первоначальное, где внесение записи рассматривается уже не как средство, а как основание перехода прав на недвижимость, соответственно, всякое право на недвижимость возникает, переходит, изменяется и прекращается единственно путем внесения записи в книгу. "Если я хочу передать собственность другому лицу, то государство вычеркивает меня из книги, а другое лицо вносит в качестве собственника, и тогда это лицо получает собственность, но не в силу моей уступки, а в силу записи" <2>.
--------------------------------
<1> Роберт Торренс, руководитель вотчинного учреждения Южной Австралии, который, став депутатом местного парламента, в 1858 г. инициировал принятие закона, действующего с некоторыми изменениями до сих пор.
<2> Ельяшевич В.Б. Указ. соч. С. 69.
Второй вариант, когда момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации, характерен для таких стран, как Франция и США.
Статья 1583 Французского гражданского кодекса гласит: "Собственность является по закону приобретенной покупателем от продавца с тех пор, как достигнуто соглашение о вещи и о цене, хотя бы вещь не была представлена, а цена не была уплачена".
Вторая сторона публичности выражается в соотношении основания возникновения права и акта его государственной регистрации. Если в системе Торренса абсолютность принципа публичности означает, что без регистрации право не существует ни для приобретателя по сделке, ни для третьих лиц, то в германской системе дело обстоит иначе.
Реальным основанием перехода права является соглашение сторон относительно изменения вещных прав, т.е. вещный договор. Этот договор, в отличие от обязательственного, не порождает прав и обязанностей сторон в отношении совершения определенных действий, а представляет собой соглашение о переходе вещных прав, вполне независимое от предшествовавшей обязательственной сделки. Таким образом, право возникает из совокупности юридических фактов - юридического состава, элементами которого являются вещный договор и акт регистрации.
Теперь перейдем к правовому значению акта регистрации для третьих лиц. Здесь речь пойдет о таком принципе, как принцип публичной достоверности.
Названный принцип, по мнению И.А. Покровского, означает, что "всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует действительности" <1>. В свою очередь, В.Б. Ельяшевич понимает указанный принцип следующим образом: "...содержание книги, то есть все записи, считаются правильными по отношению ко всем добросовестным третьим лицам" <2>.
--------------------------------
<1> Покровский И.А. Указ. соч. С. 200.
<2> Ельяшевич В.Б. Указ. соч. С. 40.
Следует отметить, что принцип публичной достоверности в той или иной степени может быть реализован в любой системе регистрации. И актовая книга, содержащая сведения о заключенных сделках, и поземельная книга, отражающая переход вещных прав на объекты недвижимого имущества, могут служить источником информации для третьих лиц, которые вправе считать полученную информацию достоверной. Разница состоит только в тех выводах, которые такие третьи лица имеют право делать на основании полученной информации. Обратившись к актовой книге, содержащей сведения о сделках, заключенных по поводу объекта недвижимого имущества, заинтересованное лицо может быть уверенным только в том, когда и какая сделка была совершена, а также когда сведения о ней были внесены в реестр. Обратившись же к поземельной книге или иному реестру, содержащему сведения о возникновении и переходе прав на объект, субъект может быть уверен в том, что лицо, указанное в книге, действительно является обладателем соответствующего вещного права в том его состоянии (обременения, ограничения), которое отражено в реестре.
В § 892 ГГУ принцип публичной достоверности ("публичного доверия к поземельной книге") формулируется следующим образом: "Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в пользу определенного лица в распоряжении правом, зарегистрированным в поземельной книге, это ограничение действительно в отношении приобретателя только при условии, что оно является очевидным из записи в книге либо известно приобретателю" <1>.
--------------------------------
<1> Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М., 2004. С. 255.
По мнению О.Ю. Скворцова, принцип публичной достоверности состоит в том, что "лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах" <1>. Действительно, сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра. Не случайно зачастую принцип публичной достоверности и бесповоротности рассматривается как единый принцип.
--------------------------------
<1> Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 143.
Вслед за многими исследователями рассматриваемой проблемы автор считает необходимым обозначить позицию, согласно которой принцип публичной достоверности является ключевым звеном, характеризующим систему государственной регистрации. Иначе говоря, системы регистрации прав на недвижимость можно делить на основанные на публичной достоверности (в сочетании с бесповоротностью) не основанные на этом принципе. В случае действия этого принципа мы имеем дело, во-первых, с качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, с качественно иной степенью позитивной ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий; в-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана и степень негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.
Таким образом, если вернуться к наиболее распространенной классификации систем на актовые и титульные, то такую терминологию можно было бы принять, если в качестве критерия отнесения системы к титульной будет рассматриваться реализация в ней принципов внесения, публичной достоверности и бесповоротности. При этом к актовым (или