"аукционы и конкурсы: комментарий судебно-арбитражной практики" (беляева о.а.) ("контракт", "волтерс клувер", 2010)

условия для выбора такого способа приватизации (признание ранее назначенного аукциона несостоявшимся). Поэтому утверждение о необходимости проведения повторного аукциона в связи с наличием нескольких покупателей имущества не будет основано на нормах Закона о приватизации.
В то же время факт наличия нескольких потенциальных покупателей спорного имущества со всей очевидностью свидетельствует, что такой способ приватизации муниципального имущества, как продажа путем публичного предложения, не соответствует уровню коммерческого спроса в отношении этого имущества и неминуемо ведет к отчуждению муниципального имущества по заниженной цене.
 Следовательно, наличие нескольких претендентов на приобретение подлежащего продаже муниципального имущества является предпосылкой для такого способа приватизации государственного имущества, как аукцион (конкурс). Поэтому, как показывает судебно-арбитражная практика по данной категории споров, Закон о приватизации в этой части нуждается в совершенствовании <1>.
--------------------------------
<1> О спорах, связанных с определением первого претендента на подачу заявки, см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 марта 2009 г. по делу N А26-1528/2008; Постановление ФАС Московского округа от 21 декабря 2006 г. N КГ-А40/12078-06 по делу N А40-4837/06-48-17 и проч.
 3. В комментируемом деле истец считала себя первым претендентом на подачу заявки на приобретение посредством публичного предложения спорного объекта по двум причинам:
1) с 1999 г. она арендовала спорное здание магазина;
2) она являлась единственным зарегистрированным участником несостоявшегося аукциона.
Однако судебные инстанции правомерно отклонили эти доводы.
Во-первых, перечень способов приватизации является закрытым (п. 5 ст. 13 Закона о приватизации). В отличие от ранее действовавшего законодательства в нем не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного и муниципального имущества <1>. Поэтому факт длительных арендных отношений по использованию муниципальной недвижимости не дает арендатору каких-либо преимуществ в ее приобретении в собственность в порядке приватизации. Арендаторы объектов муниципальной собственности занимают равное положение со всеми другими потенциальными покупателями. В комментируемом споре судом было установлено, что арендные отношения и вовсе были сторонами прекращены.
--------------------------------
<1> См. п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595. В настоящее время утратил силу.
Даже если предположить, что арендные отношения продолжались бы в момент продажи спорного здания магазина, выводы судов остались бы прежними. Аренда муниципального имущества никоим образом не препятствует его приватизации и, конечно, не является основанием для признания сделки по продаже муниципального объекта недвижимости не соответствующей закону. Здесь подлежит применению общее правило о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Следует добавить, что на сегодняшний день преимущественное право на приобретение арендуемого государственного и муниципального имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства при соблюдении ими ряда условий. Так, арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) пользовании у субъекта малого и среднего предпринимательства в течение трех лет и более непрерывно, все это время надлежащим образом должна перечисляться арендная плата за него, а площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения <1>. При этом подобные преференции не предоставляются кредитным, страховым организациям, инвестиционным фондам, негосударственным пенсионным фондам, профессиональным участникам рынка ценных бумаг, ломбардам, предпринимателям в сфере игорного бизнеса, нерезидентам Российской Федерации, а также участникам соглашений о разделе продукции <2>.
--------------------------------
<1> Так, согласно ст. 2 Закона Московской области от 17 октября 2008 г. N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору, не может превышать 1 тыс. кв. м.
<2> См. ст. 4, ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4006.
Поэтому если бы спорный договор продолжал действовать в 2009 г., то истец, будучи индивидуальным предпринимателем, возможно, смогла бы отстоять свои приоритетные права на приобретение арендованной муниципальной недвижимости. Однако на момент рассмотрения данного спора в законодательстве РФ подобных преференций для малого бизнеса еще не было.
Во-вторых, факт регистрации истца в качестве единственного участника несостоявшегося аукциона сам по себе, без соблюдения процедуры подачи заявки на выкуп муниципального имущества посредством публичного предложения, не дает преимущественного права ни на подачу такой заявки, ни на приобретение публично предложенного к продаже объекта муниципальной недвижимости.
Во многих актах законодательства РФ отмечается лишь одна причина, по которой торги могут быть объявлены несостоявшимися, - это торги с одним участником (п. 5 ст. 447 ГК РФ, абз. 2 п. 3 ст. 18 Закона о приватизации и проч.). Основания для объявления торгов несостоявшимися, равно как и правовые последствия этого события, детализируются в специальных актах законодательства РФ.
Применительно к приватизационному аукциону можно назвать еще два дополнительных основания признания его несостоявшимся:
1) на аукцион не подано ни одной заявки (это само собой разумеющееся обстоятельство, хотя и не названное ни в одном нормативном акте, касающемся приватизации);
2) при проведении аукциона с подачей предложений о цене имущества в открытой форме после троекратного объявления начальной цены ни один из участников аукциона не поднял свою карточку <1>.
--------------------------------
<1> См. подп. "м" п. 15 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 г. N 585 // СЗ РФ. 2002. N 33. Ст. 3229.
О правовой квалификации пассивного поведения участников торгов см. также: Беляева О.А. "Неконкурентные торги": сущность, формы проявления и правовые последствия // Право и экономика. 2008. N 3. С. 4 - 8.
Каким образом следует поступить заказчику торгов (в комментируемом споре - органу местного самоуправления), если торги были объявлены несостоявшимися по причине подачи на них только одной заявки? По большому счету, существует только два варианта развития событий: заказчик либо объявляет о проведении повторных торгов, либо заключает договор напрямую с единственным участником торгов.
Такой подход закреплен, в частности, в нормах Закона о размещении заказов. Так, признание торгов (как аукциона, так и конкурса) на размещение государственного (муниципального) заказа несостоявшимися по причине подачи только одной заявки не означает обязательного проведения повторных торгов. Государственный (муниципальный) контракт в таком случае заключается с единственным участником, подавшим заявку на участие в конкурсе или аукционе, причем на условиях, предложенных в его заявке, но не превышающих начальную (максимальную) цену контракта (или отдельного лота), объявленную в извещении о проведении торгов.
Действительно, с экономических позиций проведение повторных торгов не отвечает интересам и потребностям бюджета. Это новые затраты денежных средств, а главное, времени. Поэтому в случае признания торгов на размещение государственного (муниципального) заказа несостоявшимися в большинстве случаев повторных торгов не требуется. Иными словами, государственный (муниципальный) контракт может быть заключен "напрямую" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Порядок согласования проведения закрытого конкурса, закрытого аукциона, возможности заключения государственного или муниципального контракта с единственным поставщиком (исполнителем, подрядчиком), утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 3 мая 2006 г. N 124 // БНА РФ. 2006. N 30.
Очевидно, истец в комментируемом деле обосновывала свои доводы по аналогии с нормами законодательства о размещении заказов, считая себя единственным участником аукциона, с которым должен быть заключен договор купли-продажи. Однако торги на размещение госзаказа и приватизационные торги имеют ряд принципиальных отличий, главное из которых видится в том, что  государственный заказ - это "торги покупателя", а  приватизация - "торги продавца".
 Поэтому приватизационное законодательство устанавливает иные правила, не допуская "прямого" договора с единственным участником несостоявшегося аукциона, а, напротив, разграничивая процедуру аукциона и процедуру продажи муниципального имущества посредством публичного предложения.
 Таким образом, наличие на аукционе единственного участника влечет признание аукциона несостоявшимся, но не означает, что договор купли-продажи должен быть заключен именно с этим единственным участником, поскольку впоследствии имущество должно продаваться посредством публичного предложения вне связи с ранее поданной аукционной заявкой.
 4. Суды справедливо не приняли во внимание и доводы истца о завышении цены продажи спорного объекта, поскольку она не являлась стороной договора купли-продажи. Сами же участники этой сделки предложенную к продаже и уплаченную цену проданного муниципального имущества не оспаривали. Необходимо также пояснить, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, обязательным является проведение оценки <1>. Поэтому отчет независимого оценщика подтверждает правильность определения цены продажи, тем самым исключая возможность сговора продавца (Комитета) и покупателя (предпринимателя Шайбакова И.Ф.).
--------------------------------
<1> См. ст. 8 Закона об оценочной деятельности; подп. "а" п. 3 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 22 июля 2002 г. N 549 // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3051.
Доводы истца о завышении цены продажи представляются сомнительными еще и в том смысле, что  при продаже имущества посредством публичного предложения, как уже отмечалось ранее,  возрастает риск существенного занижения, а не завышения цены продажи. Данный вывод может быть объяснен следующими обстоятельствами.
Во-первых, аукцион с подачей предложений о цене имущества в открытой форме (другими словами, устный аукцион) начинается с того, что аукционист оглашает начальную цену и предлагает участникам аукциона заявить ее путем поднятия карточек. Впоследствии участники аукциона тоже поднимают свои карточки, но это уже означает не подтверждение начальной цены, а ее последовательное увеличение на установленный "шаг аукциона". При проведении аукциона с подачей предложений о цене имущества в закрытой форме (аукцион с запечатанными конвертами) специальной процедуры подтверждения начальной цены нет, однако после вскрытия конвертов предложения, содержащие цену ниже начальной цены продажи, не рассматриваются <1>.
--------------------------------
<1> См. подп. "е" п. 15, подп. "в" п. 16 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе.
Таким образом, при проведении аукциона с любой формой подачи предложений о цене имущества окончательная цена его продажи будет либо равна начальной цене, либо будет ее превышать. То есть у продавца есть перспектива выручить от продажи объекта государственной (или муниципальной) собственности средства, сумма которых превышает цену согласно оценочному отчету.
Во-вторых, в заявке на приобретение имущества посредством публичного предложения должна указываться цена, равная начальной (цене первоначального предложения), которая, в свою очередь, не может быть ниже начальной цены продажи имущества, объявленной при проведении аукциона, признанного несостоявшимся. Указание же в заявке иной цены (больше или меньше начальной) является основанием для отказа в ее регистрации <1>. Таким образом, у продавца не существует даже теоретической возможности выручить от продажи объекта сумму, которая превысила бы цену первоначального предложения, хотя остается возможность получения денежных средств в сумме, большей, чем ранее объявленная начальная цена несостоявшегося аукциона.
--------------------------------
<1> См. п. 6, подп. "б" п. 10 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения.
 В любом случае в комментируемом споре у истца не было аргументов для оспаривания цены заключенного посредством публичного предложения договора купли-продажи муниципальной недвижимости, так как она не была ниже прежней начальной аукционной цены, а кроме того, правильность ее определения подтверждалась отчетом независимого оценщика.
 Таким образом, комментарий поднятых при рассмотрении данного спора проблем свидетельствует об обоснованности и законности выводов, сделанных всеми судебными инстанциями.
3. Продажа имущества унитарного предприятия в случае
его ликвидации не является приватизацией, публичные торги
проводятся по правилам, установленным
гражданским законодательством
Дело N А60-27595/07 Арбитражного суда
Свердловской области
Главой муниципального образования "Верхотурский уезд" было принято Постановление от 19 июля 2004 г. N 400 о ликвидации Верхотурского муниципального ремонтно-технического предприятия (далее - предприятие) в срок до 31 декабря 2004 г., был назначен ликвидатор. В дальнейшем Постановлениями главы муниципального образования срок ликвидации предприятия неоднократно продлевался. В ходе осуществления ликвидационных мероприятий предпринимались попытки проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества, которые протоколами от 4 января 2006 г. и от 2 марта 2006 г. признавались несостоявшимися. 14 сентября 2006 г. главой администрации городского округа Верхотурский был утвержден план продажи имущества