"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

отчуждение недвижимости,¦от 1 июля 1992 г. N 721 "Об ¦
¦если размеры сделки или стоимость¦организационных мерах по пре- ¦
¦имущества превышают 10% активов ¦образованию государственных ¦
¦общества ¦предприятий, добровольных объ-¦
¦ ¦единений государственных ¦
¦ ¦предприятий в акционерные об- ¦
¦ ¦щества") ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦3. Сделка, заключаемая акционер- ¦Исполнительный орган общества ¦
¦ным обществом, предметом которой ¦(единоличный или коллегиаль- ¦
¦является имущество стоимостью до ¦ный) (ст. 69 ФЗ "Об акционер- ¦
¦25% балансовой стоимости активов ¦ных обществах") ¦
¦общества на дату принятия решения¦ ¦
¦о совершении сделки ¦ ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦4. Крупная сделка, заключаемая ¦Наблюдательный совет (едино- ¦
¦акционерным обществом, предметом ¦гласное решение) (п. 5 ст. 15 ¦
¦которой является имущество стои- ¦ФЗ "О народных предприятиях") ¦
¦мостью от 15 до 30% балансовой ¦ ¦
¦стоимости имущества народного ¦ ¦
¦предприятия ¦ ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦свыше 30% балансовой стоимости ¦Общее собрание акционеров (не ¦
¦имущества народного предприятия ¦менее 3/4 голосов) (п. 5 ст. ¦
¦ ¦15 ФЗ "О народных предприяти- ¦
¦ ¦ях") ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦от 25% до 50% балансовой стоимо- ¦Единогласное решение совета ¦
¦сти активов общества на дату при-¦директоров (наблюдательного ¦
¦нятия решения о совершении сделки¦совета) (п. 1 ст. 79 ФЗ "Об ¦
¦ ¦акционерных обществах"), если ¦
¦ ¦не достигнуто единогласие, то ¦
¦ ¦решение общего собрания акцио-¦
¦ ¦неров ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦свыше 50% от балансовой стоимости¦Решение общего собрания акцио-¦
¦активов общества на дату принятия¦неров большинством в 3/4 голо-¦
¦решения о совершении сделки ¦сов (п. 2 ст. 79 ФЗ "Об акцио-¦
¦ ¦нерных обществах") ¦
L---------------------------------+-------------------------------

Таблица 2
ПОРЯДОК ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О ЗАКЛЮЧЕНИИ
СДЕЛКИ В ОБЩЕСТВЕ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
В СООТВЕТСТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ ОТ 8 ФЕВРАЛЯ
1998 Г. N 14-ФЗ "ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ"
----------------------------------T------------------------------¬
¦ Условия сделки ¦ Орган, принимающий решение ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦1. Если в совершении сделки име- ¦Совет директоров (наблюдатель-¦
¦ется заинтересованность, это пре-¦ный совет) (п. 7 ст. 45 ФЗ) ¦
¦дусмотрено уставом общества, и ¦ ¦
¦сумма оплаты по сделке или стои- ¦ ¦
¦мость имущества общества не пре- ¦ ¦
¦вышает 2% стоимости имущества об-¦ ¦
¦щества ¦ ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦2. Если в совершении сделки име- ¦Общее собрание участников ¦
¦ется заинтересованность, и сумма ¦большинством голосов от общего¦
¦оплаты по сделке или стоимость ¦числа, не заинтересованных в ¦
¦имущества общества превышает 2% ¦сделке ¦
¦стоимости имущества общества ¦ ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦3. Сделка, связанная с приобрете-¦Единоличный исполнительный ор-¦
¦нием или отчуждением имущества, ¦ган общества (п. 3 ст. 40 ФЗ) ¦
¦стоимость которого составляет ¦ ¦
¦(если уставом ООО не предусмотрен¦ ¦
¦более высокий размер крупной ¦ ¦
¦сделки) не более 25% стоимости ¦ ¦
¦имущества общества ¦ ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦4. Сделка, связанная с приобрете-¦Совет директоров (п. 4 ст. 46 ¦
¦нием или отчуждением имущества, ¦ФЗ) ¦
¦стоимость которого составляет от ¦ ¦
¦25% до 50% стоимости имущества ¦ ¦
¦общества (если это предусмотрено ¦ ¦
¦уставом общества) ¦ ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦5. Сделка, связанная с приобрете-¦Общее собрание участников об- ¦
¦нием или отчуждением имущества, ¦щества (ст. 33 ФЗ) ¦
¦стоимость которого составляет бо-¦ ¦
¦лее 50% стоимости имущества об- ¦ ¦
¦щества ¦ ¦
L---------------------------------+-------------------------------
Лицами, заинтересованными в совершении обществом сделки, признаются член совета директоров (наблюдательного совета) общества, лицо, занимающее должность в иных органах управления общества, акционеры и участники, владеющие совместно со своим аффилированным лицом (лицами) 20% или более голосующих акций или голосов общества, в случае, если указанные лица, их супруги, родители, дети, братья, сестры, а также все их аффилированные лица являются стороной такой сделки или участвуют в ней в качестве представителя или посредника; владеют 20% или более голосующих акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника. Аффилированные лица - физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (ст. 4 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках").
4. Если в собственности государства осталось свыше 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимостью требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (п. 5.13.3 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (в ред. Указа Президента РФ от 15 июля 1998 г. N 840)). Для проверки данного требования акционерное общество должно представить в регистрирующий орган выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, принадлежащих государству, физическим и юридическим лицам.
5. Если цена договора превышает 100000 установленных законом минимальных размеров оплаты труда, то в соответствии с антимонопольным законодательством может потребоваться согласование сделки с территориальным управлением Государственного комитета по антимонопольной политике (ст. 18 Закона РФ от 22 марта 1991 г. N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (в ред. Федерального закона от 6 мая 1998 г. N 70-ФЗ)).
2.4. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ
Доля в праве или часть в объекте?
Как известно, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого имущества или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает как на основании закона, так и на основании договора (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Примеров законных или договорных оснований для возникновения общей собственности множество: наследование, совместная собственность супругов и членов крестьянского фермерского хозяйства, приватизация квартиры всеми членами семьи. Общая собственность с определением доли в праве собственности является долевой собственностью, без определения таких долей общая собственность является совместной.
Доля в праве общей собственности является не вещью (материальным объектом), а правом (идеальным объектом). Соответственно доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.). Разница здесь существенная: если речь идет о доле в праве, то объект недвижимости в целом (например, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности, а если о части в объекте, то объектом права является обособленная часть жилого дома (мы уже отмечали в гл. 1, что есть такой объект недвижимости), состоящая из конкретных помещений, и принадлежит она только одному гражданину. Выражение "1/2 доля жилого дома, состоящая из двух комнат" неверно, потому что в нем смешаны два понятия и совершенно неясно, что находится в собственности у гражданина - часть жилого дома в виде конкретных помещений (и он единственный их хозяин), либо он обладает правом общей долевой собственности на весь жилой дом, и его доля в праве составляет 1/2.
Аналогично, например, в п. 54 Инструкции "О порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР", утвержденной Приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01, которой руководствуются также и частные нотариусы, содержалось требование в тексте договора об отчуждении доли жилого дома указывать арифметические доли, а не конкретные части дома <*>.
--------------------------------
<*> В настоящее время данная Инструкция отменена.
Гражданин может полагать, что его 1/2 - это полдома, где он давно проживает и которую постоянно самостоятельно ремонтирует и благоустраивает. Ст. 247 ГК РФ, действительно, предоставляет участнику долевой собственности право владеть и пользоваться частью общего имущества, пропорциональной его доле. Данные права пользования и владения государственной регистрации не подлежат. Пользоваться и владеть - это значит проживать, но распорядиться можно только долей в праве, причем при возмездном отчуждении эту долю надо сначала предложить другим сособственникам (ст. 250 ГК РФ). А если гражданин является собственником обособленной части дома, то он пользуется, владеет и распоряжается ею единолично, и при продаже не надо сначала предлагать купить свою долю соседу. Правда, наличие в собственности у каждого соседа конкретных частей дома может повлечь законный вопрос: а чья крыша, подвал, водопровод, стена между частями дома? Отношения между соседями могут быть урегулированы применением по аналогии ст. 290 ГК РФ "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме", а также ст. 8 "Права собственности на общее имущество в кондоминиуме" и ст. 9 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме" Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся как в помещениях, так и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения. Особенность доли в праве на общее имущество дома такова, что: 1) она не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома; 2) она не подлежит отдельной государственной регистрации, поскольку автоматически переходит вместе с правом собственности на отдельное помещение; 3) на нее не распространяется право преимущественной покупки. Смысл этой нерегистрируемой и неотчуждаемой доли в праве очевиден: сособственники могут пользоваться общим имуществом и должны нести соразмерные своей доле расходы по его содержанию. Так что если над вашей половиной дома течет крыша, потому что над соседской половиной рухнули стропила, то производить ремонт надо сообща.
Неприятные последствия может повлечь неправильное определение долевой собственности на домовладение вместо определения собственности на конкретные объекты недвижимости, входящие в состав этого домовладения как объекта технического учета. Например, двое граждан унаследовали в равных долях домовладение, представляющее собой жилой дом с хозяйственными постройками на одном земельном участке. Один из них построил на общем земельном участке новый жилой дом и как застройщик оформил по всем правилам акт ввода в эксплуатацию. Кто будет собственником этого жилого дома? Естественно, что застройщик. Но на практике случалось, что БТИ выдавало такому гражданину справку на 1/2 доли домовладения, включающего теперь уже два жилых дома с хозяйственными постройками. Легко представить себе радость другого долевого собственника, 1/2 доля в праве которого теперь распространилась и на чужой дом. Если считать постройку нового жилого дома улучшением общего домовладения, то согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, кто их произвел. Но, строго говоря, новый жилой дом - это новый объект недвижимости, созданный собственником для себя, и режим общей собственности остальных объектов в домовладении на него не распространяется. Обычно на практике эту проблему разрешают выделом нового объекта технического учета - домовладения - и присвоением ему нового адреса.
Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества, например на основании мирового соглашения, утвержденного судом. При этом возникает право собственности каждого из собственников на конкретную изолированную часть объекта, например в виде комнат и помещений. В случае дальнейшего отчуждения части дома соблюдения права преимущественной покупки не требуется.
Не является долевой собственностью имущество юридического лица. Собственность юридического лица не может одновременно находиться в собственности его учредителей - физических и юридических лиц.