"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации ни поданные документы, ни плата за регистрацию не возвращаются (это не предусмотрено Законом). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений, представление подлинников повторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата регистрации.
2.2. СРОКИ РЕГИСТРАЦИОННЫХ ДЕЙСТВИЙ
Вся деятельность учреждений юстиции регламентирована законом. Сроки определенных действий, совершаемых учреждениями юстиции и другими органами в системе государственной регистрации, определены Законом о государственной регистрации прав и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Пропуск указанных законом сроков можно расценить как уклонение от государственной регистрации и обжаловать действия должностного лица или учреждения в суд на основании ст. 131 ГК РФ или даже привлечь к ответственности за ущерб, причиненный несвоевременной регистрацией, согласно п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав. Ниже приводится перечень действий с указанием предписанных законом сроков.
1. Государственная регистрация прав и сделок осуществляется в срок не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав), для регистрации залога (ипотеки) также установлен месячный срок (п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке). Течение срока начинается на следующий день после приема документов и заканчивается в соответствующее дате приема число следующего месяца, т.е. срок государственной регистрации - календарный месяц, включая выходные и праздничные дни. Если последний день срока приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день.
2. Регистрация законных владельцев закладной проводится в течение 1 дня с момента обращения (п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке).
3. Предоставление информации из Единого государственного реестра прав (выписки, справки) должно быть произведено регистрирующим органом не позднее 5 дней после подачи заявления (п. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав).
4. Сведения, необходимые для государственной регистрации, предоставляются другими организациями (БТИ, земельными комитетами, администрациями и др.) правообладателям и учреждениям юстиции не позднее 10 дней с даты обращения (п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав).
5. Необходимые меры по получению дополнительных сведений при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации предпринимаются им в течение 1 месяца (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
6. Государственная регистрация приостанавливается по решению регистратора при направлении документов на подтверждение их подлинности не более чем на 1 месяц со дня принятия такого решения (п. 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
7. При регистрации ипотеки при отсутствии необходимых документов, несоответствии их требованиям законодательства или при необходимости проверки подлинности производится отложение регистрации не более чем на 1 месяц (п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке).
8. Приостановление регистрации по заявлению правообладателя производится не более чем на 3 месяца (п. 3 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
9. Приостановление регистрации права долевой собственности при отсутствии согласия других сособственников производится по решению регистратора на 2 месяца (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).
10. При этом в 3 дня после приостановления извещаются сособственники, не выразившие согласие (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).
11. Сообщение об отказе в государственной регистрации сделки и права направляется заявителю в срок не более 5 дней после окончания срока государственной регистрации (п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).
12. Сообщение об отказе в государственной регистрации ипотеки направляется в течение срока (а не по его истечении), предусмотренного для регистрации (1 месяц - для регистрации договора об ипотеке, 1 день - для регистрации владельца закладной) (п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке).
13. Исправление технической ошибки в записях (если нет оснований полагать, что исправление может нарушить чьи-либо права) должно быть произведено в трехдневный срок после обнаружения ошибки или получения заявления об исправлении (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).
14. Об исправлении технической ошибки заявитель (правообладатель, стороны договора) извещаются в трехдневный срок после исправления (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).
15. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимость подлежат направлению судебными органами в учреждение юстиции в трехдневный срок (п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав).
16. Копии решения о наложении ареста подлежат направлению правоохранительными органами в учреждение юстиции также в трехдневный срок (п. 3 ст. 28 указанного Закона).
2.3. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ
Для государственной регистрации необходимы следующие документы:
1) документы, удостоверяющие личность заявителей;
2) учредительные документы юридических лиц;
3) документы, подтверждающие полномочия представителей, действующих не от собственного имени;
4) заявления;
5) документы об оплате регистрации;
6) правоустанавливающие документы;
7) описание объекта недвижимости (технические паспорта и планы БТИ; кадастровые планы земельных участков);
8) дополнительные документы в случаях, установленных законом.
1. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Эти документы должны предъявлять как сами правообладатели и участники сделки, так и их представители, а также представители юридических лиц.
Личность физического лица удостоверяет один из следующих документов:
- паспорт гражданина РФ (СССР);
- общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ (СССР), выехавшего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ;
- общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;
- свидетельство о рождении, выданное органами ЗАГС (для несовершеннолетних);
- вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;
- удостоверение личности военнослужащего действительной службы;
- военный билет военнослужащего срочной службы;
- паспорт моряка;
- справка из органов внутренних дел с фотографией и реквизитами утерянного паспорта;
- выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы удостоверение беженца установленного образца с фотографией (срок действия - 3 года со дня выдачи).
2. Учредительные документы юридических лиц. Это требование установлено п. 3 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав. Учредительные документы помимо обязательных для государственной регистрации реквизитов содержат важную информацию о правоспособности юридического лица (указание на виды сделок, которые может совершать эта организация, правовой режим ее имущества), а также порядок управления, например компетенция руководителя и принятие решений о совершении сделок. Учредительными документами юридических лиц являются, как правило, уставы и в установленных случаях учредительные договоры. Если учредительный договор не является учредительным документом юридического лица (например, акционерного общества), его лучше представить, поскольку в нем тоже может содержаться информация, необходимая для регистрации. Необходимо также представлять документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица (свидетельство), информационное письмо территориального органа Госналогслужбы о присвоении ИНН (индивидуального номера налогоплательщика) и статистических кодов. Статистический код ОКПО - это индивидуальный код по Общероссийскому классификатору предприятий и организаций, который позволяет найти в информационной системе юридическое лицо (его правопреемника) даже после изменения наименования или реорганизации.
3. Документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки. От имени юридических лиц действуют их руководители (органы юридического лица). В качестве подтверждения их полномочий представляется один из документов:
- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров) или о назначении ликвидационной комиссии (если организация находится в процессе ликвидации);
- приказ о назначении директора (заключенный контракт) (для организаций, имеющих единственного учредителя, в том числе государственных и муниципальных предприятий, учреждений, ИЧП);
- определение арбитражного суда о назначении арбитражного управляющего (если начата процедура банкротства).
Не следует путать полномочия на совершение сделок с недвижимостью (подписание договоров) и полномочия на представление интересов при государственной регистрации. Договор может быть подписан продавцом или покупателем собственноручно, а представление своих интересов при государственной регистрации (подачу и получение документов) они могут доверить другим лицам. На совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность (п. 2, 3 ст. 185 ГК РФ), а при государственной регистрации представлять интересы формально можно и на основании простой доверенности. Но чтобы избежать недоразумений, доверенность на представление интересов при государственной регистрации также лучше удостоверить нотариально. В доверенности рекомендуется указывать помимо обязательных данных год рождения и паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в Единый реестр и в Свидетельство о праве собственности. Вместе с тем возможен, например, такой вариант: гражданин подает документы на регистрацию лично, а получить их доверяет другому лицу. Такая доверенность может быть составлена непосредственно в учреждении юстиции и содержать отметку об этом должностного лица, уполномоченного принимать или выдавать документы и присутствовавшего при составлении, подобно доверенности на получение вкладов в банке, заработной платы или почтовой корреспонденции, удостоверяемой банком или организацией связи (п. 4 ст. 185 ГК РФ).
Особого внимания заслуживает форма доверенности на совершение сделок в простой письменной форме. Формально доверенность на подписание договора в простой письменной форме также может быть составлена в простой письменной форме. Но чтобы не создавать себе лишних проблем и не вызывать у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации (ст. 19 Закона о государственной регистрации прав), такую доверенность лучше удостоверить нотариально.
Заключение договора и представление интересов при государственной регистрации возможно также и на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах, даже если там не будет прямого указания на государственную регистрацию. Такая доверенность не должна изыматься регистрирующим органом, но она должна быть представлена в подлиннике с приложением копии.
При заключении договора по доверенности следует обратить внимание на следующие важные моменты. Договор дарения не может быть совершен по генеральной доверенности, дарителем должна быть выдана специальная доверенность, в которой указан предмет дарения и назван одаряемый (п. 5 ст. 576 ГК РФ). В противном случае возможна такая ситуация, когда гражданин, уезжая на длительный срок в другую страну, выдает своему другу генеральную доверенность на распоряжение его имуществом, в том числе и на получение вырученных денег, а друг дарит его квартиру собственной жене. Если все-таки договор дарения заключен по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то для регистрации договора и права собственности одаряемого требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем (ст. 183 ГК РФ).
Определенные сложности создает также доверенность, выданная одному из супругов, который впоследствии совершает сделку с другим супругом. Например, продавец выдал доверенность мужу, который от его имени подписал договор с собственной женой. Известно, что в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества супругов). В данном примере получилось, что муж сам продал - сам и приобрел. Но п. 3 ст. 182 ГК РФ запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Чтобы у регистратора не было сомнений и не требовалось последующего одобрения сделки непосредственно продавцом, лучше, если продавца будет представлять по доверенности другое лицо.
Что касается залога недвижимости, то, несмотря на обязательную нотариальную форму договора о залоге, заключение от имени гражданина договора ипотеки жилого дома (квартиры) по доверенности не допускается (п. 6 ст. 74 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Не рекомендуется также заключать договоры в простой письменной форме, когда представитель продавца действует по доверенности, удостоверенной давно, или срок действия которой истекает в ближайшие дни. У регистратора могут возникнуть сомнения, не отозвана ли доверенность представляемым, жив ли представляемый (ст. 188 ГК РФ). Правда, представитель в данном случае вправе в соответствии со ст. 19 Закона о государственной регистрации прав предъявить доказательства обратного: либо более свежую доверенность, либо (что еще лучше) нотариально заверенное одобрение доверителем совершенной от его имени сделки. На доверенностях обязательно должен быть указан срок выдачи!
Доверенности от юридических лиц должны быть подписаны его руководителем и иметь печать юридического лица, а доверенности от имени государственных или муниципальных предприятий (учреждений) должны быть подписаны также главным бухгалтером (п. 5 ст. 185 ГК РФ). Доверенности, выданные руководителями филиалов, являются доверенностями, выданными в порядке передоверия, и