"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ, или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона).
При надлежащим образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, зарегистрированы ранее в БТИ, либо земельном комитете, или местной администрации. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, если в регионе создано учреждение юстиции, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим учреждением, - это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки.
Но если после 31 января 1998 г. БТИ, земельные комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче свидетельств установленного образца, то при совершении сделки с недвижимостью права, подтвержденные этим Свидетельством, перерегистрировать не надо.
Это требование заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. По законодательству, действовавшему до вступления в действие ГК РФ, гражданин становился собственником квартиры и иного помещения в кооперативе автоматически с момента полной выплаты пая, без дополнительной регистрации. Согласно ГК РФ, вступившему в действие 1 января 1995 г., полная выплата пая - один из способов приобретения права на квартиру (п. 4 ст. 218), которое подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента осуществления последней. Автоматического возникновения права собственности с момента уплаты последнего паевого взноса уже не предусмотрено, хотя по этому поводу у юристов мнения расходятся. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате членом кооператива пая. Такую справку дает председатель кооператива, но для регистрации права потребуется, чтобы кооператив был зарегистрирован как юридическое лицо и в регистрирующем органе был список его членов (пайщиков), а в качестве председателя выступало уполномоченное лицо. На выяснение этих обстоятельств учреждению юстиции может понадобиться определенное время. Кроме того, выше мы говорили о том, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и возникает с момента последней, поэтому членам ЖСК, ГСК и других кооперативов, выплатившим пай после 1 января 1995 г. (вступления в действие ч. I ГК РФ), лучше зарегистрировать свое право, чтобы избежать сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.
Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора) - купли - продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др., совершенной после 31 января 1998 г. Если имущество приобретается по иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения права - не сделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. В день смерти гражданина прекращаются все его права и открывается наследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе - особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом (п. 4 ст. 218 ГК РФ): это не договор между кооперативом и его членом, поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооператива.
Что касается прав, правоустанавливающие документы на которые оформлены после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации прав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным Законом, независимо от того, создано ли в регионе учреждение юстиции по государственной регистрации прав, либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.
Итак, содержание раздела о государственной регистрации прав позволяет сделать следующие выводы. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом, сервитуты. Вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если они были приобретены после 31 января 1998 г. и если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ образца.
1.2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Почему кроме регистрации права требуется регистрация
сделок с недвижимостью?
Помимо государственной регистрации права регистрируются еще и сделки с недвижимостью. Двусторонние сделки оформляются договорами. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (см. ст. 425 ГК РФ: "Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения"). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.
Как производится государственная регистрация сделок?
Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Если заключен договор купли - продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую либо предупредив второго покупателя о существовании первой сделки.
Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 на договоре проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация сделки" - с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.
При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и даже от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли - продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка тоже будет одна (хотя права возникнут у двух лиц на два объекта). Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.
Чем регистрация сделки отличается
от регистрации права?
Предположим, что договор подписан, при необходимости нотариально удостоверен и зарегистрирован, т.е. заключен. Что такое заключенный договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, в самом распространенном случае купли - продажи это обязательство продавца передать вещь, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обещать - не значит выполнить. Продавец может и не передать вещь, а покупатель и не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения, а может быть и вообще не исполнен. Сами по себе заключение договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом. После заключения договор должен быть исполнен в соответствии со взаимными обязательствами сторон, после этого можно говорить о переходе права к приобретателю и основаниях для государственной регистрации права приобретателя, которая производится по правилам, изложенным в предыдущем разделе (с выдачей Свидетельства). Зарегистрированный договор - это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя. Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретенную по договору квартиру, включает: 1) Свидетельство о государственной регистрации права на основании данного договора; 2) экземпляр договора с двумя надписями: "Произведена государственная регистрация сделки" и "Свидетельство о государственной регистрации права".
Как правило, при сделках с жильем заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходит в один день, поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании, и обе надписи проставляются одним штампом. Если производится только регистрация сделки, в штамп о Свидетельстве вносится запись: "Не выдавалось". Естественно, что штамп о выдаче Свидетельства заполняется только на экземпляре договора покупателя.
Итак, государственная регистрация сделок (договоров) с недвижимостью - это только необходимое условие для их заключения, зарегистрированный договор является подтверждением возникшего права только вместе со Свидетельством о регистрации права.
Действия, осуществляемые регистратором при различных сделках с недвижимостью, будут рассмотрены в главе, посвященной особенностям конкретных видов договоров.
В каких случаях сделки с недвижимостью подлежат
государственной регистрации?
Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).
1. Сделки с отчуждением:
а) договоры купли - продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);
в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);
г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);
д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);
е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 23 июня 1999 г. N 116-ФЗ)), процедуры банкротства (ст. 86 Федерального закона от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: регистрацию самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрацию права собственности приобретателя - покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации
права).
2. Сделки без отчуждения:
а) договоры аренды:
- земельных участков юридическими лицами жилых помещений - независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);
- зданий, сооружений, нежилых помещений - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;
- предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные