"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

поэтому подлежат нотариальному удостоверению, хотя и могут иметь печать филиала (п. 3 ст. 55, п. 3 ст. 187 ГК РФ).
4. Заявления. Государственная регистрация носит заявительный порядок. Если гражданин не подал заявление о совершении определенного регистрационного действия (регистрации сделки или права), то оно не подлежит совершению (кроме регистрации обременений, ограничений в силу закона или судебного акта).
Приведем пример. В соответствии со ст. 7 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в исполнительном органе местного Совета народных депутатов (в настоящее время - местной администрации). Если приватизационный договор зарегистрирован надлежащим образом, то повторная регистрация его как сделки в учреждении юстиции не требуется. Ставший собственником гражданин вправе получить Свидетельство о государственной регистрации права в учреждении юстиции. Возможно также, что в определенном регионе полномочия по регистрации таких договоров переданы из местной администрации в учреждения юстиции. В этом случае регистрации только договора (сделки) достаточно, чтобы стать собственником. Но если в дальнейшем планируется совершение сделки с этим жильем, то необходима и регистрация права, возникшего на основании этого договора.
Следует отметить, что закон не ограничивает возможности граждан и организаций подавать в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимости иные заявления в отношении недвижимости. Так, например, если права оспариваются в суде, то регистратор должен сделать запись о том, что заявлено право требования со стороны конкретного лица (п. 2 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав). Естественно, что эта запись не будет иметь такой силы, как, например, арест, налагаемый на недвижимость в обеспечение судебного иска. Целесообразно также подавать заявления в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимости, например, о том, что начата процедура банкротства юридического лица и соответственно прежний руководитель утрачивает полномочия по совершению сделок, либо о начале ликвидации юридического лица и переходе полномочий к ликвидационной комиссии. Гражданам рекомендуется подавать заявления в случае отмены доверенности как специальной (на совершение определенной сделки), так и генеральной (на разнообразные действия).
5. Документы об оплате регистрации. Регистрационная процедура начинается только при документальном подтверждении ее оплаты (п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав). Если уплата налогов является обязанностью только налогоплательщика и не допускается уплата налогов за другое лицо, то плата за регистрацию может быть внесена любым заинтересованным в ее проведении лицом. Например, стороны могут предусмотреть договором, что все расходы по оформлению сделки оплачивает покупатель. Если право продавца не было зарегистрировано ранее в Едином государственном реестре, то покупатель должен оплатить: регистрацию права продавца до регистрации сделки, регистрацию сделки и регистрацию своего права, возможно, одним платежным документом. Такое распределение расходов естественно при дарении недвижимости или ее отчуждении под выплату пожизненного содержания с иждивением. Но возможно также, что регистрацию своего права и сделки оплачивает продавец, а покупатель оплачивает регистрацию перехода права.
Важно при этом знать, что оплачивается регистрационное действие, а не штампы на договоре или ином правоустанавливающем документе и не выданные свидетельства. Например, если зарегистрировано право собственности на основании нотариального свидетельства о праве на наследство, выдано Свидетельство о государственной регистрации и на наследственном документе проставлен штамп с гербовой печатью, то совершено одно регистрационное действие, соответственно плата взимается только за регистрацию права. Регистрация договора мены тоже оплачивается один раз (так как сделка одна), а вот прав будет зарегистрировано столько, сколько меняющихся сторон (как правило, две), итого производится три регистрационных действия - регистрируются сделка и два права. Оплачивается регистрация только одной сделки, если в одном договоре фигурирует два объекта недвижимости, например земельный участок с садовым домиком, но оплачивается также и регистрация двух прав - на землю и на домик (должны быть выданы два свидетельства).
Надо также отличать регистрацию права, осуществляемую в Едином государственном реестре впервые, от внесения изменений в уже существующие записи и соответственно в ранее выданное Свидетельство. За внесение изменений, как правило, предусмотрены существенно меньшие тарифы, чем за первичную регистрацию. Например, если гражданка, получив Свидетельство о регистрации своего права, впоследствии вступит в брак и изменит фамилию, то она вправе получить Свидетельство со своей новой фамилией (и с новой датой выдачи), уплатив только за внесение изменений, причем в новом Свидетельстве должна быть указана прежняя дата записи о праве.
Аналогично, если юридическое лицо изменило наименование, то в Реестр вносятся изменения. Но если юридическое лицо изменило наименование в результате реорганизации в виде преобразования в другую организационно - правовую форму, то потребуется новая регистрация права, поскольку реорганизованное юридическое лицо считается вновь возникшим (п. 4 ст. 57, п. 5 ст. 58 ГК РФ)! Напротив, не считается преобразованием, а только изменением смена типа акционерного общества (ЗАО в ОАО), а также приведение организационно - правовой формы в соответствие с требованиями закона (ТОО в ООО). Соответственно выдача новых свидетельств будет подтверждать внесение изменений, но не новую регистрацию.
Внесение изменений, но не новая регистрация требуется также и при изменении адреса, площади и других характеристик недвижимости. Например, если в населенном пункте переименовали улицу Советскую на улицу Демократическую (или наоборот), то ранее полученное Свидетельство также может быть заменено на новое, в котором будет указан новый адрес жилого дома.
На федеральном уровне регулирование платы за регистрацию осуществляется Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". Конкретные размеры взимаемой платы устанавливаются нормативными актами субъектов РФ, которые вправе установить льготы для определенных категорий граждан и организаций. Так, например, в Московской области установлена плата за регистрацию ранее возникшего права (до открытия Московской областной регистрационной палаты) на 50% меньше, чем за регистрацию права, документы на которое оформлены после 31 января 1998 г.
6. Правоустанавливающие документы. Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведен в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требования к таким документам - соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нем описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость. Правоустанавливающими документами являются, например: а) договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля - продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки; б) акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами; в) свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; г) решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утвержденное определением суда); д) справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).
Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства "о правовой регистрации", "о внесении в реестр собственников", выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, предъявляемым к основаниям для государственной регистрации. Данные документы не являются правоустанавливающими и могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов.
Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок (подлинник и копию) и кадастровый план земельного участка. В случае отсутствия кадастрового плана представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Правоустанавливающими документами на землю (помимо договоров, решений судов и свидетельств о праве на наследство) также могут являться решения (постановления, распоряжения) сельских, поселковых, городских, районных и областных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков. Если такое решение принято после 29 октября 1993 г. (после вступления в действие Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"), то оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. До 29 октября 1993 г. на основании постановлений о предоставлении земли в собственность, пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование можно было выдавать Свидетельство о праве на землю (образец утвержден Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении формы Свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения"). Это Свидетельство имеет силу только вместе с соответствующим постановлением (решением, распоряжением) о выделении участка. Стандартные бланки таких свидетельств на территории Московской области были голубого цвета.
Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 утверждена новая форма Свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство о праве собственности на землю само по себе не является правоустанавливающим документом, поскольку должно выдаваться только на основании предусмотренных законом документов (договоров купли - продажи, решений органов местного самоуправления и пр.). Свидетельство должно быть зарегистрировано в поземельной книге. Бланки таких свидетельств - розового цвета.
Таким образом, сегодня права граждан на землю могут быть подтверждены:
а) Свидетельством о праве собственности на землю (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177); Свидетельством на право собственности на землю (утвержденным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767) - права собственников земли и земельной доли;
б) Свидетельством на право пожизненного наследуемого владения землей (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177) - права землевладельцев;
в) Свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования землей (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177) - права землепользователей.
Однако эти Свидетельства недействительны без тех правоустанавливающих документов, на основании которых они выданы (постановлений о выделении земли, договоров купли - продажи и пр.).
7. Описание объектов недвижимости. Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дает следующее определение описания объекта недвижимости: "...индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов". Описание объектов проводится на основании данных технического учета (инвентаризации) для зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и кадастрового учета для земельных участков. Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Таким образом, организации БТИ и земельные комитеты вошли в систему государственной регистрации прав, но уже с другими, учетными функциями.
Как гласит Закон, кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Но если кадастровый номер не присвоен объекту соответствующими организациями технического или кадастрового учета, то его отсутствие не является препятствием для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер на основании нормативного акта субъекта РФ.
Для государственной регистрации прав на здания, сооружения, нежилые помещения должны быть представлены копии технических паспортов БТИ (либо выписки из них), а для регистрации прав на земельные участки - кадастровые планы.
На здания и сооружения, как правило, БТИ выдает копию технического паспорта в полном объеме. Технический паспорт на здание должен содержать поэтажные планы и подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общей площади помещений на этаже и во всем здании). Копия технического паспорта может выдаваться и на такие объекты технического учета, как домовладение или имущественный комплекс (например,