"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

складской или заводской), когда на одной территории находится несколько объектов недвижимого имущества. В этом случае в составе технического паспорта должен быть инвентарный план земельного участка, все объекты на таком плане должны быть обозначены различными литерами (буквами). При наличии такого паспорта может быть зарегистрировано право на любой объект, описанный в нем. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер. В копии паспорта также должны быть указаны инвентаризационная стоимость объекта (в ценах 1969, 1982 г.), а также инвентаризационная оценка (для налогообложения граждан) на день выдачи.
На жилые и нежилые помещения в зданиях, как правило, выдаются выписки из технических паспортов. Выписки должны также содержать план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписок должны быть заверены подписью должностного лица и печатью БТИ.
Инвентаризация проводится не реже чем один раз в 5 лет, поэтому технические паспорта и выписки из них действительны в течение данного срока. Если права на объект зарегистрированы в Едином государственном реестре, то при регистрации дальнейших сделок с данным объектом повторного предоставления копии технического паспорта (выписки из него) не требуется. Но поскольку инвентаризационная оценка для целей налогообложения меняется ежегодно, а БТИ несет ответственность за точность данных об объекте при государственной регистрации (п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав), то для регистрации дальнейших сделок с недвижимостью будет необходимо представить справку с указанием новой инвентаризационной оценки и отметкой об отсутствии изменений в объекте. "Срок годности" технического паспорта установлен в регионах различно (5 лет, 3 года, 1 год, 6 месяцев). Но если сделка с недвижимостью совершается в нотариальной форме, то представления в учреждение юстиции такой справки не требуется, потому что для нотариального удостоверения представляется специальная справка "В нотариальную контору" (так называемая форма на отчуждение), которая содержит все необходимые сведения о состоянии объекта и действительна в течение 10 дней. Если гражданин ранее зарегистрировал право на недвижимость в учреждении юстиции и предоставил копию технического паспорта на объект (или выписку из него), то в случае регистрации нотариально удостоверенной сделки со своей недвижимостью ему достаточно будет представить в учреждение юстиции копию справки для нотариальной конторы, а в случае регистрации сделки в простой письменной форме - справку об инвентаризационной оценке жилья на текущую дату и об отсутствии изменений в объекте.
Следует подчеркнуть, что технические паспорта и выписки из них не являются правоустанавливающими документами. Сведения в них о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому, если в техническом паспорте, выписке, справке указан прежний собственник (или вообще не указан), это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника. Техническое описание является источником сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правообладателя для государственной регистрации не требуется.
Для регистрации прав на земельный участок потребуется план участка (выписка из кадастрового дела), заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. В описании земельного участка должны быть указаны: местонахождение участка (относительно ближайших административных и хозяйственных ориентиров - сельсовета, колхоза, товарищества, кооператива и населенных пунктов); кадастровый номер, кадастровая оценка в баллогектарах, категория и целевое назначение земель. К описанию прикладывается чертеж границ, на котором показываются водные объекты или объекты, служащие границами участка (реки, озера, каналы, дороги и пр.), границы и кадастровые номера соседних примыкающих земельных участков, границы и номера территорий или зон с особым или ограниченным режимом использования (например, водоохранные зоны), границы территорий, обремененных правами других физических или юридических лиц (например, подземные коммуникации). Допускается обозначение только границ участка без указания координат поворотных точек. Чертеж также заверяется в земельном комитете. Естественно, что для регистрации последующих сделок с этим участком повторного изготовления плана не требуется (он будет приложен к договору). Для нотариального удостоверения также требуется справка о нормативной цене земли.
8. Дополнительные документы для государственной регистрации. Данные документы должны быть представлены в случаях, установленных законом. Они должны подтверждать законность сделки и служить защите прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке. Документы, которые были истребованы при удостоверении сделки нотариусом, могут потребоваться и для регистрации, поэтому лучше их иметь в двух экземплярах или сохранить копии. Дополнительные документы требуются в следующих случаях.
1. Предметом договора является квартира. Требуются копия финансово - лицевого счета и выписка из домовой книги, подписанные должностным лицом жилищно - эксплуатационной организации с приложением печати данной организации. Эти документы указывают на отсутствие или наличие лиц (несовершеннолетних, членов семьи собственника, нанимателей), сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения. Указание таких лиц является существенным условием договора купли - продажи жилого помещения. Для квартир в новостройках представляется справка о том, что лицевой счет не открывался. Чаще всего еще необходима справка об отсутствии задолженности по квартплате. Строго говоря, такая задолженность не может служить препятствием для распоряжения квартирой (в договоре может быть указано, что ее должен погасить покупатель), однако некоторые РЭУ, ЖЭК, ДЕЗ, например, не выдают копию финансово - лицевого счета и выписку из домовой книги при наличии задолженности. Но при возможности эту справку лучше взять. Если предметом договора является жилой дом, то представляется выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.
2. Собственниками, долевыми собственниками имущества являются несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние) или недееспособные граждане. От их имени договор подписывается родителями, усыновителями или опекунами (ст. 28, 29 ГК РФ). Требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Данная статья ГК РФ также запрещает сделки между подопечными и их законными представителями, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование подопечному.
3. Собственниками, долевыми собственниками имущества являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособные граждане. Договор подписывается ими самостоятельно (ст. 26, 30 ГК РФ), но при этом требуется письменное одобрение или согласие родителей, усыновителей или попечителей (ст. 26 ГК РФ), а также письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
4. В жилом помещении проживают несовершеннолетние, не являющиеся собственниками. Требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).
5. Отчуждаемое имущество было унаследовано собственником или подарено ему. Требуется справка из налоговой инспекции об уплате налога на наследство или дарение, поскольку только после уплаты данного налога собственник может совершать сделки с унаследованным или подаренным имуществом (п. 8 ст. 5 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения").
6. Возмездная сделка отчуждения доли в праве общей собственности (но не конкретной части объекта) влечет необходимость представления письменного отказа от права преимущественной покупки отчуждаемой доли другими долевыми собственниками (ст. 250 ГК РФ) или письменного согласия на отчуждение доли (ст. 24 Закона о государственной регистрации прав) (подробнее см. главу, посвященную общей собственности).
7. Объект находится в общей совместной собственности, в том числе общей собственности супругов. Договор подписывается одним из них. Требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Возможно подписание договора обоими супругами как совместными собственниками, в этом случае нотариального согласия на сделку не требуется. Письменного согласия остальных совместных собственников формально не требуется (ст. 253 ГК РФ), но, учитывая особенности нашей приватизации, лучше такой документ получить.
8. Объект передан ранее в доверительное управление (в том числе и на основании заключенного с органами опеки договора управления имуществом подопечного или безвестно отсутствующего гражданина (ст. 38, 43 ГК РФ)). Договор подписывается доверительным управляющим с указанием "Д.У." (ст. 1012 ГК РФ). Если возможность отчуждения не предусмотрена договором доверительного управления, доверительный управляющий может заключить сделку от имени собственника, действуя по доверенности.
9. Объект обременен правами получателя ренты (правоустанавливающим документом продавца является договор пожизненного содержания с иждивением). Требуется согласие получателя ренты на отчуждение объекта (ст. 604 ГК РФ), даже если он не проживает в этом помещении. Но согласие на отчуждение не избавляет недвижимость от обременения, права нового собственника также будут ограничены обязательствами пожизненного содержания с иждивением (ст. 586 ГК РФ).
10. Объект находится в залоге (в том числе и в залоге в силу закона при купле - продаже в кредит с рассрочкой платежа, когда продавец приобретает право залога на переданное покупателю имущество до его полной оплаты, если иное не установлено договором, - п. 5 ст. 488 ГК РФ). Требуется согласие залогодержателя на распоряжение объектом (ст. 353 ГК РФ). При переходе права залог сохраняется (ст. 346 ГК РФ).
11. Объект находится на территории закрытого административно - территориального образования (военного городка). Закон РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно - территориальном образовании" (с изменениями от 28 ноября 1996 г., 31 июля 1998 г.) предусматривает, что граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно - территориального образования, вправе совершать сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно - территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно - территориального образования. Поэтому, если гражданин приобретает квартиру в военном городке, не будучи прописанным на его территории, потребуется подтверждение, что он постоянно работает на этой территории или получил разрешение на проживание.
12. Объект находится на арендуемом продавцом земельном участке. Договором аренды может быть предусмотрена необходимость согласия арендодателя земельного участка на отчуждение расположенной на нем недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Для сделок с участием юридических лиц к данному перечню могут добавиться другие документы в следующих случаях.
1. Имуществом распоряжается организация, не имеющая права собственности (индивидуальные частные (семейные) предприятия, предприятия, созданные обществами потребительской кооперации, предприятия общественных организаций и др. в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Требуется письменное согласие собственника или его полномочного органа на отчуждение имущества (с указанием объекта, цены и покупателя) или совершение сделки самим собственником.
2. Продажа недвижимости государственными и муниципальными предприятиями. На возможность совершения таких сделок должно быть указано в уставе предприятия (поскольку у него специальная правоспособность - п. 1 ст. 49 ГК РФ), а также требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (ст. 295 ГК РФ). При отчуждении имущества предприятиями железнодорожного транспорта требования такие же, поскольку согласие Министерства путей сообщения РФ может быть дано только на распоряжение недвижимостью без изменения федеральной собственности (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25 августа 1995 г. N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте").
В случае приобретения имущества государственным или муниципальным предприятием у него возникает не право собственности, а право хозяйственного ведения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).
3. В хозяйственных товариществах и обществах существует особый порядок принятия решения о совершении обществом сделки (см. табл. 1, 2). Особые требования предъявляются к сделке, в которой имеется заинтересованность (ст. 81 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. Федерального закона от 24 мая 1999 г. N 101-ФЗ) и ст. 45 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. Федерального закона от 31 декабря 1998 г. N 193-ФЗ), а также к крупным сделкам.
Таблица 1
ПОРЯДОК ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О ЗАКЛЮЧЕНИИ
СДЕЛКИ В АКЦИОНЕРНОМ ОБЩЕСТВЕ В СООТВЕТСТВИИ
С ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ЗАКОНАМИ ОТ 26 ДЕКАБРЯ 1995 Г. N 208-ФЗ
"ОБ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ" И ОТ 19 ИЮЛЯ 1998 Г. N 115-ФЗ
"ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ АКЦИОНЕРНЫХ
ОБЩЕСТВ РАБОТНИКОВ (НАРОДНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ)"
----------------------------------T------------------------------¬
¦ Вид сделки ¦ Орган, принимающий решение ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦1. Сделка, в совершении которой ¦Общее собрание акционеров ¦
¦имеется заинтересованность, если ¦(большинством голосов) (п. 3 ¦
¦сумма оплаты по сделке и рыночная¦ст. 83 ФЗ "Об акционерных об- ¦
¦стоимость имущества, являющегося ¦ществах") ¦
¦предметом сделки, определенная в ¦ ¦
¦соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ак-¦ ¦
¦ционерных обществах", превышает ¦ ¦
¦2% активов общества ¦ ¦
+---------------------------------+------------------------------+
¦2. Для акционерных обществ, соз- ¦Общее собрание акционеров (бо-¦
¦данных в порядке реорганизации ¦лее 50% обыкновенных акций) ¦
¦государственных предприятий, до ¦(п. 6.3 Типового устава акцио-¦
¦окончания приватизации: залог, ¦нерного общества открытого ти-¦
¦сдача в аренду, продажа, обмен ¦па, утв. Указом Президента РФ ¦
¦или иное