"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):
а) регистрация перехода права к покупателю;
б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
6. Купля - продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю;
г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
3.1.2. ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ - ПРОДАЖИ
Требования к форме договора
С введением 31 января 1998 г. в действие Закона о государственной регистрации прав сделки купли - продажи и мены гражданами жилых помещений, для которых ранее требовалось обязательное нотариальное удостоверение, могут быть заключены в простой письменной форме (в виде одного документа, подписанного сторонами). Передаточный акт не является обязательным приложением к договору купли - продажи. Это самостоятельный документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, его представление для регистрации договора не обязательно. Кроме того, стороны вправе включить непосредственно в договор купли - продажи положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимость считается переданной покупателю, и отдельного передаточного акта не потребуется.
Договоры купли - продажи, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты. Обычно договор составляется в трех экземплярах (по одному для сторон и один - для хранения в учреждении юстиции). Для учреждения юстиции возможно предоставление копии договора между юридическими лицами. Такая копия должна иметь оттиски печатей сторон - юридических лиц либо быть нотариально засвидетельствованной. Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации. Покупателям, приобретающим недвижимость по сделкам, заключенным в простой письменной форме, следует заранее позаботиться о льготе по подоходному налогу и получить в регистрирующем органе копию договора купли - продажи с приложением копии передаточного акта, заверенные и скрепленные печатью учреждения юстиции (см. подробнее гл. 8).
Требования к содержанию договора
В договоре купли - продажи должны быть четко указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли - продажи недвижимости.
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно - правовая форма и полное наименование юридических лиц.
Филиалы или структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не филиала. В договоре рекомендуется указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации (орган, дату и номер регистрации).
Рекомендуется также указывать дату рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например, паспортные данные).
2. Предметом договора могут быть следующие объекты недвижимого имущества: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.
3. Указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
4. Цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ и нормативной ценой земли. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки БТИ.
5. В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходимы перечень проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц. Хотелось бы обратить внимание, что бытуют такие варианты договоров, в которых кроме перечня лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, содержится положение о том, что они обязуются выписаться к определенной дате. Если указанные лица, не являющиеся собственниками жилья, не подписывают договор купли - продажи, то и никаких обязанностей по выписке из квартиры у них не возникает, а практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке никаких обязанностей перед приобретателем жилого помещения у них не создает. Более того, п. 2 ст. 292 ГК РФ гласит, что члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещении проживают кроме собственника наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ).
6. При продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.
Условия, указанные выше, являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.
Помимо этих условий принято, что в договоре также указываются: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.
3.1.3. ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫЕ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ
ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
1. Нотариально удостоверенный договор купли - продажи жилого помещения между гражданами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Документы продавца (представителя продавца):
- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
- доверенность (при регистрации через представителя);
- Свидетельство о государственной регистрации права;
- подлинный экземпляр договора купли - продажи.
Документы покупателя (представителя покупателя):
- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
- доверенность (при регистрации через представителя);
- заявление о регистрации договора;
- квитанция об оплате регистрации сделки;
- подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- нотариально удостоверенная копия договора купли - продажи.
Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:
- передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем (не обязательно в нотариальной форме);
- заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю (и об изъятии его Свидетельства о государственной регистрации права);
- заявление от покупателя о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье;
- квитанция об оплате регистрации права собственности.
Если условия договора и желание сторон допускают регистрацию и договора, и перехода права собственности, то документы, необходимые для регистрации перехода права, представляются одновременно с документами о регистрации договора. В этом случае допускается просьба о регистрации сделки и права покупателя в одном заявлении.
Если предметом купли - продажи является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, рекомендуется дополнительно представить в учреждение юстиции нотариально удостоверенные копии доказательств соблюдения права преимущественной покупки доли, чтобы регистратор не истребовал согласия других сособственников на регистрацию (подробнее см. гл. 2.4).
2. Нотариально удостоверенный договор купли - продажи жилого помещения между гражданами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Документы продавца (представителя продавца):
- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
- доверенность (при регистрации через представителя);
- заявление о государственной регистрации ранее возникшего права (без выдачи Свидетельства о регистрации);
- квитанция об оплате регистрации права;
- документы БТИ, описывающие объект сделки, - копия технического паспорта БТИ с поэтажным планом и экспликацией помещений;
- документы, подтверждающие право на продаваемое жилье;
- при отчуждении жилого дома - документы, подтверждающие право пользования земельным участком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местным земельным комитетом);
- свой подлинный экземпляр договора купли - продажи.
Документы покупателя (представителя покупателя) и документы для регистрации перехода права - те же, что и в предыдущем пункте.
3. Договор купли - продажи жилого помещения между гражданами в простой письменной форме при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.
Документы продавца (представителя продавца):
- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
- доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);
- Свидетельство о государственной регистрации своего права;
- свой подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- заявление о регистрации договора, заключенного в простой письменной форме;
- копия финансово - лицевого счета из жилищно - эксплуатационной организации (РЭУ, ЖЭК и др.) или справка о том, что счет не открывался, - для новостроек, можно также взять справку об отсутствии задолженности по квартплате;
- выписка из домовой книги;
- справка БТИ об инвентаризационной оценке жилья на текущую дату;
- справка налоговой инспекции об уплате налога на имущество (по месту нахождения недвижимости);
- согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости);
- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья (если жилье является совместной собственностью супругов, подробнее см. гл. 2.4).
Документы покупателя (представителя покупателя):
- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
- доверенность (при регистрации через представителя);
- заявление о регистрации договора, заключенного в простой письменной форме;
- квитанция об оплате регистрации сделки;
- два подлинных экземпляра договора купли - продажи (один для хранения в учреждении юстиции).
Может также потребоваться и нотариально удостоверенное согласие другого супруга на приобретение недвижимости (хотя, строго говоря, Семейный кодекс РФ требует такое согласие для распоряжения недвижимостью, а не для ее приобретения).
Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:
- передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем;
- заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю и об изъятии его Свидетельства о государственной регистрации права;
- заявление от покупателя о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье;
- квитанция об оплате регистрации права собственности.
Если предметом купли - продажи является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, то передаточный акт не требуется, но для регистрации договора и права долевой собственности покупателя требуется отказ других сособственников от права преимущественной покупки доли на условиях данного договора и их согласие на государственную регистрацию долевой собственности покупателя, оформленные нотариально или в органе государственной регистрации (см. подробнее гл. 2.4).
Могут потребоваться и иные дополнительные документы. Например, если жилое помещение находится в залоге, то требуется согласие залогодержателя на отчуждение. Если жилой дом или квартира принадлежат продавцу на основании договора ренты (пожизненного содержания с иждивением), то требуется согласие получателя ренты. Наличие этих ограничений (обременений) права должно быть отражено в договоре, поскольку они сохраняются и при переходе права собственности к покупателю. Но заключение договоров купли - продажи такой недвижимости в простой письменной форме не рекомендуется, и от приобретения жилья на таких условиях лучше воздержаться.
4. Договор купли - продажи жилого помещения между гражданами в простой письменной форме при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.
Документы продавца (представителя продавца):
- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
- доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);
- правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия, заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);
- копия технического паспорта БТИ с инвентаризационной оценкой жилья на текущую дату, а также с указанием отсутствия зарегистрированных в БТИ арестов и прочих запрещений;
- при отчуждении жилого дома - документы, подтверждающие право пользования земельным участком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местным земельным комитетом);
- подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- заявление о регистрации ранее возникшего права собственности