"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

(без выдачи Свидетельства) и договора, заключенного в простой письменной форме;
- квитанция об оплате государственной регистрации права;
- копия финансово - лицевого счета из жилищно - эксплуатационной организации (РЭУ, ЖЭК и др.) или справка о том, что счет не открывался, - для новостроек, также можно взять и справку об отсутствии задолженности по квартплате;
- выписка из домовой книги;
- справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество (по месту нахождения недвижимости);
- согласие органов опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья, если жилье является совместной собственностью супругов (подробнее см. гл. 2.4).
Документы покупателя (представителя покупателя), а также документы, необходимые для регистрации перехода права собственности, - те же, что и в п. 4.
5. Договор купли - продажи недвижимости нежилого назначения между юридическими лицами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.
Как было сказано ранее, этот договор не требует регистрации и считается заключенным с момента подписания, осуществляется только регистрация перехода права собственности к покупателю.
Документы продавца - юридического лица и его представителя:
- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);
- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);
- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (подлинники и копии);
- копии справок о присвоении кодов статистики (ОКПО) и ИНН;
- правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия, заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);
- при отчуждении зданий и сооружений - документы, подтверждающие право пользования земельным участком;
- копия технического паспорта БТИ с указанием отсутствия зарегистрированных в БТИ арестов и прочих запрещений;
- кадастровый план земельного участка, на котором находится недвижимость (или план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);
- подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- заявление о регистрации перехода права к покупателю;
- при подписании договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;
- для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства. Если более 25% акций находится в государственной собственности, обязательно согласие соответствующего держателя государственного пакета (Комитета по управлению имуществом);
- возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.
Документы покупателя - юридического лица и его представителя:
- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);
- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);
- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (подлинники и копии);
- копии справок о присвоении кодов статистики (ОКПО) и ИНН;
- подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- заявление о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации;
- документ об оплате государственной регистрации права;
- передаточный акт или иной документ о передаче и приемке (возможны акт приемки - передачи основных средств по форме ОС-1, авизо за подписью главного бухгалтера и руководителя). Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества, быть подписан обеими сторонами и скреплен печатями;
- в случае подписания договора купли - продажи лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;
- возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.
6. Договор купли - продажи недвижимости нежилого назначения между юридическими лицами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.
Документы продавца - юридического лица и его представителя:
- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);
- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);
- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;
- справка БТИ об отсутствии изменений в объекте (если срок годности ранее представленной копии технического паспорта истек);
- подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- заявление о регистрации перехода права к покупателю;
- Свидетельство о государственной регистрации права (для изъятия);
- в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;
- для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства;
- возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.
Документы покупателя - юридического лица и его представителя - те же, что и в п. 5.
На первый взгляд, процедура государственной регистрации представляется весьма сложной, однако для самой распространенной сделки - купли - продажи квартиры - схема достаточно проста, а перечень необходимых документов невелик (табл. 4).
Таблица 4
ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ НОТАРИАЛЬНО УДОСТОВЕРЕННОГО ДОГОВОРА
КУПЛИ - ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ И ПЕРЕХОДА ПРАВА К ПОКУПАТЕЛЮ
-------------T---------------------------------------------------¬
¦Организация ¦ Участник ¦
¦ +-------------------------T-------------------------+
¦ ¦ продавец ¦ покупатель ¦
+------------+-------------------------+-------------------------+
¦БТИ ¦Получает: ¦ ¦
¦ ¦1) копию технического ¦ ¦
¦ ¦паспорта (с планом и экс-¦ ¦
¦ ¦пликацией) - для учрежде-¦ ¦
¦ ¦ния юстиции; ¦ ¦
¦ ¦2) справку на отчуждение ¦ ¦
¦ ¦(форма 11) - для нотариу-¦ ¦
¦ ¦са ¦ ¦
+------------+-------------------------+-------------------------+
¦Нотариус, ¦Получает: ¦Получает: ¦
¦нотариальная¦1) подлинник договора ¦1) подлинник и копию но- ¦
¦контора ¦купли - продажи; ¦тариально удостоверенного¦
¦ ¦2) подлинник передаточно-¦договора купли - продажи;¦
¦ ¦го акта; ¦2) подлинник и копию пе- ¦
¦ ¦3) нотариально засвиде- ¦редаточного акта ¦
¦ ¦тельствованные копии пра-¦ ¦
¦ ¦воустанавливающих доку- ¦ ¦
¦ ¦ментов на квартиру (если ¦ ¦
¦ ¦ранее не зарегистрировал ¦ ¦
¦ ¦свое право в учреждении ¦ ¦
¦ ¦юстиции) ¦ ¦
+------------+-------------------------+-------------------------+
¦Учреждение ¦Подает: ¦Подает: ¦
¦юстиции ¦если ранее не зарегистри-¦1) заявление о регистра- ¦
¦ ¦ровал свое право в учреж-¦ции договора купли - про-¦
¦ ¦дении юстиции: ¦дажи и права собственно- ¦
¦ ¦1) заявление о регистра- ¦сти на квартиру; ¦
¦ ¦ции своего права; ¦2) квитанцию об оплате ¦
¦ ¦2) квитанцию об оплате ¦регистрации договора и ¦
¦ ¦регистрации права; ¦права; ¦
¦ ¦3) нотариальные копии ¦3) подлинник и копию но- ¦
¦ ¦правоустанавливающих до- ¦тариально удостоверенного¦
¦ ¦кументов; ¦договора купли - продажи;¦
¦ ¦4) копию техпаспорта БТИ;¦4) подлинник и копию пе- ¦
¦ ¦5) подлинник договора ¦редаточного акта; ¦
¦ ¦купли - продажи; ¦5) документ, удостоверяю-¦
¦ ¦6) документ, удостоверяю-¦щий личность ¦
¦ ¦щий личность ¦Получает: ¦
¦ ¦Если ранее зарегистриро- ¦1) подлинник договора ¦
¦ ¦вал свое право: ¦купли - продажи с отмет- ¦
¦ ¦1) заявление о регистра- ¦ками о регистрации сделки¦
¦ ¦ции перехода права к по- ¦и регистрации права; ¦
¦ ¦купателю; ¦2) подлинник передаточно-¦
¦ ¦2) подлинник Свидетельст-¦го акта; ¦
¦ ¦ва о государственной ре- ¦3) Свидетельство о госу- ¦
¦ ¦гистрации; ¦дарственной регистрации ¦
¦ ¦3) подлинник договора ¦права собственности ¦
¦ ¦купли - продажи; ¦ ¦
¦ ¦4) документ, удостоверяю-¦ ¦
¦ ¦щий личность ¦ ¦
¦ ¦Получает: ¦ ¦
¦ ¦подлинник договора купли ¦ ¦
¦ ¦- продажи с отметкой о ¦ ¦
¦ ¦регистрации сделки ¦ ¦
L------------+-------------------------+--------------------------
3.2. МЕНА НЕДВИЖИМОСТИ
Возможны следующие способы обмена жилых помещений.
1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 67 Жилищного кодекса РСФСР, ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. Федерального закона от 8 июля 1999 г. N 152-ФЗ)). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.
2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Такой договор подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимостью, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (найм). Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемой квартиры. Если жилые помещения находятся в различных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этим обязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемую квартиру. В данном случае совершаются два регистрационных действия:
1) государственная регистрация сделки (договора обмена);
2) государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемую квартиру.
Наниматель, расставшись с государственным (муниципальным) жильем, получит договор обмена со штампом о государственной регистрации и Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Собственник, ставший теперь нанимателем, получит в учреждении юстиции зарегистрированный договор, а в органе по управлению государственным (муниципальным) жилищным фондом - ордер на вселение в квартиру, на основании которого в дальнейшем заключит договор жилищного найма.
Для регистрации требуются те же документы, что и для купли - продажи, в том числе передаточный акт (если договором не установлен иной порядок передачи). Дополнительно для такого обмена требуется: а) согласие всех проживающих вместе с нанимателем совершеннолетних членов семьи;