"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при дарении и осуществлении передачи недвижимости одаряемому, нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора, т.е. о его расторжении.
Как общее правило гражданским законодательством установлена презумпция, в соответствии с которой основанием для изменения или прекращения договора является соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако Гражданским кодексом, другими законами и договором может быть предусмотрено также иное. Так, если договор заключен в пользу третьего лица, то с момента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять договор без согласия третьего лица (ст. 430 ГК РФ).
Как исключение из общего правила Гражданским кодексом предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается (ст. 310 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В качестве примера установления законом возможности одностороннего расторжения договора можно привести п. 2 ст. 610 ГК РФ, который устанавливает, что если срок договора аренды недвижимого имущества не определен, то любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.
В случае, если односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен условиями договора, то такое условие не должно противоречить требованиям закона.
Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.
Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора.
В случае, если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила, установленные вышеназванной статьей ГК РФ, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, например квартира, по договору купли - продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие. В связи с этим применение ст. 450 - 453 ГК РФ о порядке расторжения договора по соглашению сторон к расторжению сделки приватизации жилого фонда неправомерно, поскольку договор прекратил свое действие после передачи помещений в собственность граждан.
В равной степени это относится и к любому договору купли - продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.
В случае, если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям Единого государственного реестра прав принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом, дарителем и т.п.), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации учреждением юстиции по регистрации прав, зарегистрировавшим расторгаемый договор. Зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.
В случае, если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, то заключение сторонами соглашения о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Для того чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.
Все вышесказанное следует учитывать и при расторжении договора по решению суда. Зачастую, подавая иск о расторжении договора, сторона, например продавец недвижимого имущества, не заявляет исковых требований о возврате имущества. Суд, удовлетворяя иск, выносит решение о расторжении договора, судьба же имущества, являющегося предметом расторгаемого договора, не решается.
Согласно произведенной государственной регистрации право на имущество перешло к покупателю, и наличие решения суда о расторжении договора не может являться основанием для прекращения уже возникшего права покупателя. В этом случае для того, чтобы получить имущество обратно, продавец вынужден будет заявлять в суд исковые требования о возврате имущества, хотя этот вопрос можно было решить одновременно с рассмотрением вопроса о расторжении договора.
Глава 4. ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ, НЕ ТРЕБУЮЩИХ
ОБЯЗАТЕЛЬНОГО НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ
4.1. СДЕЛКИ С КВАРТИРАМИ
4.1.1. ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
(наименование муниципального образования)
(число, месяц, год прописью)
Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и
гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: ______________________________ область, город (поселок, деревня) ____________, улица _____________, дом _____, квартира N _____, состоящую из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) размером общеполезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м.
(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке Бюро технической инвентаризации <*>.)
--------------------------------
<*> Далее в образцах договоров - БТИ.
2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор передачи жилья в собственность от 24 мая 1995 г., зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 355 от 30 мая 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ____________ N _______, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).
(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема - передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом!)
3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N ________, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).
(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)
4. Указанная квартира продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)
5. Покупатель обязуется в течение (указать количество дней прописью) дней после государственной регистрации договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 4 договора, в полном объеме.
(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 15 договора) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя принять и оплатить.
На практике содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты. Приведенные варианты менее предпочтительны, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов Продавца.
Вариант А. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Вариант Б. Расчет между сторонами производится при подписании договора.)
6. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
7. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт. Договором может быть предусмотрен иной порядок передачи имущества. Например: квартира считается переданной покупателю с момента государственной регистрации настоящего договора.
8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем квартиры и передачи квартиры по акту приема - передачи.
9. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
10. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
11. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли - продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.
Вариант А (если в квартире никто не проживает).
Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.
Вариант Б (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре). В указанной квартире сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).
Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора). В указанной квартире зарегистрирован гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее в течение (указать количество дней) дней со дня регистрации настоящего договора.
12. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
13. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
14. Настоящий