"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

в Российской Федерации" не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан является не сделкой приватизации, а гражданско - правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
Закон также устанавливает перечень жилых помещений, которые хоть и находятся в государственной и муниципальной собственности, но не подлежат приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, жилые помещения в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Что касается содержащегося в Законе запрета на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, то данная норма Закона Постановлением Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова от 3 ноября 1998 г. признана неконституционной и утратившей силу с момента провозглашения вышеназванного Постановления Конституционного Суда.
Приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному решению собственника служебного жилого помещения, принятому как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к категории служебных.
В-третьих, использовать право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда каждый гражданин может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную, бесплатную приватизацию жилого помещения.
В-четвертых, передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином (гражданами) местной администрацией. Договор передачи заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения такого договора не требуется.
В-пятых, право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. В настоящее время Советы народных депутатов упразднены и их распорядительные функции переданы администрациям муниципальных образований. В тех субъектах Российской Федерации, где созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрацию договоров передачи могут осуществлять вышеназванные учреждения юстиции.
При оформлении договора на передачу граждане, занимающие приватизируемое жилое помещение, должны решить вопрос, в чью собственность будет оформляться передача квартиры. В соответствии с Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних. Таким образом, если квартира переходит в собственность двух или более лиц, граждане должны определить, на каком праве они будут владеть квартирой: на праве долевой собственности или на праве совместной собственности, и отразить это в договоре передачи квартиры (договоре приватизации). Чтобы правильно сделать выбор, гражданам необходимо знать, чем отличается долевая собственность от совместной.
Если квартира поступает в долевую собственность двух или более лиц, в договоре следует определить долю каждого участника долевой собственности. Доля определяется в виде простой (1/3) или десятичной (0,5) дроби. Если доли участников не определены в договоре приватизации, то в силу требований Закона они считаются равными. Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а если согласие не достигнуто - в порядке, устанавливаемом судом. Это положение Закона означает, что участники долевой собственности сами устанавливают, кто из них какой комнатой пользуется, кто и в каком размере несет расходы по содержанию квартиры, ее ремонту, а если они не придут к согласию по всем вопросам, то порядок владения и пользования квартирой может установить суд. А вот распоряжаться квартирой, например продать ее, сдать в аренду, в коммерческий найм, можно только по соглашению всех участников долевой собственности. При этом нельзя путать распоряжение квартирой и распоряжение долей в праве на эту квартиру. В отличие от распоряжения квартирой распоряжение долей в праве на квартиру производится участником долевой собственности самостоятельно, он вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю в праве на квартиру или распорядиться ею другим образом. При продаже доли в праве или ином возмездном отчуждении другие участники долевой собственности имеют только право преимущественной покупки этой доли. Кроме того (что немаловажно), участник долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли из общего имущества, например в виде комнаты, если такой выдел возможен без несоразмерного ущерба имуществу.
При заключении договора приватизации граждане часто отдают предпочтение совместной собственности, поскольку, на их взгляд, совместная собственность имеет более понятный и удобный правовой режим. Кроме того, регистрация права долевой собственности каждым участником договора передачи (приватизации) в учреждении юстиции по регистрации прав увеличивает размер денежных средств, подлежащих уплате за совершение государственной регистрации. Однако такая "экономия" сегодня может обернуться большими затратами в будущем.
Следует заметить, что норма Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", позволяющая устанавливать режим совместной собственности договором, вступила в противоречие с нормами ГК РФ, согласно которым совместная собственность возникает только в силу закона, а не в силу договора. Поэтому данная норма не должна применяться. Между тем граждане, не зная этого, продолжают оформлять приватизацию квартир в совместную собственность, не подозревая, какие проблемы могут у них возникнуть в будущем. Проблемы обусловлены тем, что законодатель не установил каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации, следовательно, в отношении нее действуют общие нормы.
Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение квартирой осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению квартирой. Иными словами, любой из участников совместной собственности может продать квартиру, при этом ему не требуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, что другие участники согласны на сделку, так как наличие их согласия предполагается в силу Закона.
Интересно, что для имущества, находящегося в совместной собственности супругов, законодатель установил специальное правило, согласно которому супруг, осуществляющий продажу или иное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, должен представить покупателю, нотариусу, органу, осуществляющему государственную регистрацию, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на сделку, без которого сделка не будет нотариально удостоверена и зарегистрирована. В отношении же совместной собственности, возникающей при приватизации, такого правила не установлено, механизм защиты прав участников совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество, т.е. только после установления долевой собственности. Без установления доли участник совместной собственности не может оставить завещание, не может подарить или продать эту долю. Установление размера доли каждого - это предмет соглашения участников и, как показывает практика, зачастую предмет спора, который может быть разрешен только в суде.
В настоящее время в отсутствие четкого законодательного регулирования режима совместной собственности сложилась судебная и нотариальная практика, согласно которой в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность на имущество прекращается и возникает долевая собственность. Оставшиеся в живых совместные собственники и наследники умершего подписывают соглашение, в котором устанавливают доли участников совместной собственности, в том числе и долю умершего. Затем доля умершего наследуется по закону на общих основаниях. Что это означает? Наследниками умершего являются супруг(а), дети, в том числе от первого брака, родители. Все они имеют право наследования доли в праве собственности на квартиру. Соответственно квартира поступает в долевую собственность не только участников, приватизировавших квартиру в совместную собственность, но и наследников по закону. В случае, если умерший участник совместной собственности не имеет наследников по закону, его доля отходит в собственность государства. Наиболее часто такая ситуация складывается, когда в приватизации квартиры помимо членов семьи, связанных близким родством, принимал участие дальний родственник, не имеющий наследников по закону (супруга, детей, родителей). К сожалению, в дальнейшем доля, отошедшая к государству, подлежит денежному выкупу. Этого можно было бы избежать, если квартира была приватизирована в долевую собственность и участник долевой собственности при жизни выразил свою волю в завещании.
Вместе с тем представляется, что при совместной собственности, возникшей в результате приватизации, наследование вообще не может иметь места, а должно происходить только изменение состава участников совместной собственности, но для этого требуется внесение изменений в действующее законодательство.
В настоящее время требуется также внести изменения в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в части, регулирующей приватизацию жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах.
После принятия Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" и при отсутствии на федеральном уровне документов, регулирующих порядок осуществления приватизации коммунальных квартир, практика осуществления приватизации жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах складывается на территории Российской Федерации следующим образом.
Орган местной администрации, уполномоченный производить приватизацию жилья, передает всю коммунальную квартиру в долевую собственность всех проживающих в ней нанимателей комнат, обратившихся с заявлением о приватизации квартиры. В таких случаях приватизация квартиры в долевую собственность проживающих лиц, имеющих право на приватизацию, производится путем заключения договора на передачу жилого помещения в собственность граждан, имеющих право на приватизацию, с определением долей, соответствующих площади занимаемых ими комнат в коммунальной квартире. После заключения и регистрации договора (договоров) о передаче производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру в установленном порядке. Таким образом приватизация коммунальной квартиры производилась и ранее, до принятия Конституционным Судом РФ вышеназванного Постановления. Поскольку объектом приватизации в данном случае является вся коммунальная квартира в целом, такая приватизация может быть осуществлена только при обращении за приватизацией всех лиц, занимающих все комнаты квартиры коммунального заселения.
При обращении за приватизацией нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей объектом приватизации является жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Сразу возникает вопрос: имеет ли собственник комнаты какие-либо права на места общего пользования в данной коммунальной квартире? Законодательно этот вопрос не решен, хотя ни у кого не возникает сомнений, что собственник комнаты имеет права и на места общего пользования квартиры, в которой расположена приватизированная комната.
В соответствии с вышесказанным, при обращении нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей осуществляется приватизация жилого помещения (комнаты или нескольких комнат) в коммунальной квартире с соответствующей долей в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире. Размер передаваемой собственнику(кам) комнаты (комнат) доли в праве на места общего пользования указывается в договоре на передачу жилого помещения в собственность. Обязательным в договоре является условие о том, что собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.
После заключения и государственной регистрации договора о передаче жилого помещения в собственность производится государственная регистрация права собственности на комнату с соответствующей долей в праве на места общего пользования коммунальной квартиры. Регистрация права на места общего пользования квартиры и общее имущество дома в силу ст. 290 ГК РФ не производится и возникает в силу закона и договора передачи, в котором определен размер доли в праве общей собственности на места общего пользования.
В договоре также целесообразно указывать, что эта доля в праве общей собственности на места общего пользования квартиры следует праву собственности на жилое помещение (комнату, комнаты).
Учреждением юстиции по регистрации прав выдается одно Свидетельство о государственной регистрации права на комнату (комнаты) с долей в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения.
3.6. РАСТОРЖЕНИЕ СДЕЛОК
Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. В случае, если в договоре отсутствует такое условие, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК РФ).