"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

В соответствии с п. 1 ст. 66 ГК РФ имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), принадлежит хозяйственному товариществу или обществу на праве собственности. Имущество потребительского общества не распределяется по долям (вкладам) между его пайщиками (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О потребительской кооперации в Российской Федерации"). Доли в уставном капитале участников общества с ограниченной ответственностью также не означают, что имущество общества принадлежит его участникам на праве общей собственности.
Крестьянское (фермерское) хозяйство является объединением граждан на основе общего имущества без образования юридического лица. Глава хозяйства признается индивидуальным предпринимателем (п. 2 ст. 23 ГК РФ). Имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов или полученное в результате хозяйственной деятельности, поступает в совместную собственность, если договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК РФ). При выходе одного из участников из хозяйства выдела имущества в натуре не происходит.
Общая собственность: вместе или поровну?
В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Следовательно, долевая собственность при общей собственности является правилом, а совместная - исключением. Законом установлены следующие случаи возникновения совместной собственности:
1) собственность супругов в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ, если договором между ними не установлено иное;
2) собственность на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с п. 1 ст. 257 ГК РФ, если договором между членами хозяйства не установлено иное;
3) собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов в соответствии с п. 2. ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан";
4) собственность на земельный участок, передаваемый за плату членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения после утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения, в соответствии с п. 4 ст. 14 данного Закона.
Немного о совместной собственности супругов. Ст. 34 Семейного кодекса РФ устанавливает законный режим имущества супругов - совместную собственность. Этот режим распространяется на имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из них оно приобреталось. Но режим совместной собственности может быть изменен: а) брачным договором между супругами (п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ); б) соглашением о разделе общего имущества; в) судебным решением (ст. 38 Семейного кодекса РФ). Согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ не является совместной собственностью имущество: 1) принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак; 2) унаследованное им в период брака; 3) подаренное ему в период брака; 4) полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации). Следует отметить, что режим совместной собственности супругов сохраняется и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требования о разделе могут быть заявлены в течение трех лет после расторжения брака (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ). Если после этого совместно нажитое имущество не разделено между бывшими супругами, то оно считается собственностью того супруга, на чье имя было приобретено в период брака.
Законом РФ "О приватизации жилья в Российской Федерации" в ст. 7 предусмотрен порядок безвозмездной передачи жилых помещений в общую собственность (совместную или долевую) совместно проживающих в них граждан в соответствии с заключенным договором передачи. Общая собственность в данном случае возникает не в силу закона, а в силу договора, при этом совместную собственность могут установить только супруги. Но сложилась практика, что безвозмездная передача квартир осуществляется также в совместную собственность всех проживающих, не являющихся супругами. К каким последствиям это может привести? Во-первых, совместная собственность - это особые доверительные отношения между сособственниками, в том числе и по распоряжению недвижимостью. Согласие всех совместных собственников предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка по распоряжению общим имуществом, причем вправе совершать сделки с общим имуществом каждый из участников совместной собственности (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Для супругов предусмотрена необходимость представления нотариально удостоверенного согласия на совершение такой сделки. Необходимость согласия всех сособственников для совершения дарения совместной собственности также установлена п. 2 ст. 576 ГК РФ, но для иных сделок от других участников совместной собственности такого согласия не требуется. Формально, если квартира приватизирована в совместную собственность, например, совершеннолетними братом и сестрой (матерью и дочерью), то при отчуждении одним (одной) из них квартиры никто истребовать согласия другого участника общей собственности не обязан. Другим совместным собственникам предоставлено право в дальнейшем (после продажи) в суде доказывать, что у продавшего совместное имущество не было таких полномочий, а покупатель об этом знал или должен был знать (п. 3 ст. 253 ГК РФ). Иное дело - долевая собственность: распоряжение ею осуществляется по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246).
В случае смерти одного из совместных собственников начинается процедура определения его доли. Если скончался один из супругов, то его долю определит нотариус по письменному заявлению наследников и с согласия пережившего супруга. В специальном определении она не нуждается - законом определена половина (ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате). Но если совместными собственниками являются не супруги или сособственников больше двух, то начинается не совсем понятная процедура определения доли умершего путем подписания соглашения между живыми совместными собственниками и одним из наследников, действующим за умершего (!). Естественно, что ни само соглашение, ни право долевой собственности умершего зарегистрировано в учреждении быть не может (все его права прекратились смертью), что может вызвать проблемы с оформлением наследства, вплоть до судебного разбирательства. Зачем с такими сложностями превращать совместную собственность в долевую, когда это можно было сделать сразу (при приватизации)? Так что право выбора: совместная собственность или долевая, вместе или поровну - принадлежит гражданам.
Следует также отметить, что в случае обмена квартиры, приватизированной лицами, не являющимися супругами, в совместную собственность, на другую квартиру они не смогут приобрести права совместной собственности, так как договор мены уже не является основанием для возникновения совместной собственности.
Законодательством не предусмотрено возникновение одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект недвижимого имущества. В связи с этим, например, невозможно заключение договоров приватизации коммунальных квартир, когда в совместную собственность семье, проживающей в одной комнате, передается доля квартиры. В этом случае приватизируется либо одна комната в совместную собственность (это уже допускается на основании Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова"), либо вся коммунальная квартира передается в долевую собственность всех проживающих в ней с определением долей.
Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (презумпция равенства долей). Например, если на государственную регистрацию будет представлен договор передачи квартиры в общую собственность семьи из трех человек без указания вида собственности (совместной или долевой) и размера долей совместно проживающих членов семьи, регистратор имеет основание при наличии соответствующих заявлений от сособственников произвести регистрацию права долевой собственности каждого из них с указанием 1/3 доли в праве.
При отчуждении доли в праве не требуется составления передаточного акта. Договор (соглашение) об установлении (изменении) долей не является сделкой, подлежащей государственной регистрации. На основании данной сделки и документа, подтверждающего возникновение общей собственности, регистрируется право собственности каждого из сособственников с указанием размера долей.
2.4.1. ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Согласно п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав при регистрации доли в праве общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться согласия со стороны других сособственников, оформленные в органе государственной регистрации либо нотариально заверенные. Но это требование должно соответствовать требованиям Гражданского кодекса (в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ), установленным для общей собственности.
Возможны следующие случаи регистрации права долевой собственности.
1. При возникновении долевой собственности на основании договоров, подписанных всеми долевыми собственниками (например, приобретения недвижимости целиком в долевую собственность, соглашения об установлении, изменении долей), данные договоры выражают согласие всех сособственников, поэтому для регистрации их долей в праве подачи отдельных заявлений о согласии каждым из них не требуется.
2. Если возмездный договор отчуждения одним из участников доли в праве удостоверен нотариально, то нотариус должен удостовериться в соблюдении права преимущественной покупки доли. Доказательством могут служить: заявления от других сособственников об отказе от права преимущественной покупки, свидетельства нотариальной конторы о передаче извещения продавца о продаже доли сособственникам, если с момента извещения всех сособственников до удостоверения договора прошло более месяца. Если право преимущественной покупки при возмездном отчуждении соблюдено, то рекомендуется представить в учреждение юстиции нотариально удостоверенные копии доказательств, чтобы регистратор не истребовал согласия других сособственников на регистрацию.
3. В случае отчуждения доли в праве на основании возмездной сделки, заключенной в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации договора и права должны прилагаться письменные согласия со стороны остальных сособственников. Согласия со стороны граждан могут быть подписаны ими лично или их представителями (лучше по нотариальной доверенности) непосредственно в учреждении юстиции либо нотариально засвидетельствованы. Согласия со стороны юридических лиц должны быть скреплены печатью юридического лица. При отсутствии согласия всех сособственников государственная регистрация приостанавливается на два месяца, о чем в трехдневный срок сообщается заявителю и сособственникам, не выразившим согласие. Сособственникам, не выразившим свое согласие, учреждением юстиции должно быть направлено письменное извещение (по известному адресу их места жительства либо по адресу объекта недвижимого имущества, на которое регистрируются права).
4. Если доля в праве продается другому участнику долевой собственности, то согласия остальных также не требуется, поскольку право преимущественной покупки соблюдается при продаже доли постороннему лицу.
5. Если соглашение об установлении (перераспределении) долей заключено в простой письменной форме, целесообразно обратиться в учреждение юстиции всем участникам общей собственности с заявлениями о регистрации своей доли в праве на основании данного соглашения.
6. В случае отчуждения доли в праве на основании безвозмездной сделки не требуется согласия остальных сособственников, поскольку право преимущественной покупки должно быть соблюдено только для возмездной сделки. Право возникает в данном случае на основании договора, заключенного в соответствии с ГК РФ, дополнительные требования к заключению договора не могут быть установлены законом о регистрации. Но поскольку дарение доли в праве собственности, например на коммунальную квартиру, зачастую представляет собой скрытую продажу комнаты, т.е. притворную сделку, следует быть готовым к тому, что регистратор может потребовать согласия остальных сособственников.
7. Не требуется согласия остальных сособственников и при регистрации доли в праве на основании нотариального свидетельства о праве на наследство. Такое свидетельство является документом, подтверждающим бесспорное право, и указывается без всяких оговорок в качестве одного из оснований для регистрации права в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав. То же самое может быть сказано и о свидетельстве на долю в общем имуществе супругов, выданном на основании ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате.
8. Не требуется представления согласия со стороны остальных участников долевой собственности при регистрации доли в праве на основании решения суда. Даже в случае отсутствия такого согласия, но при наличии судебного решения регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного в ходе судебного разбирательства (ст. 28 Закона о государственной регистрации прав).
Таким образом, любой из долевых собственников может обратиться независимо от остальных сособственников с заявлением о регистрации своей доли в праве на основании:
- договора о безвозмездном приобретении доли;
- свидетельства о праве на наследство по закону, завещанию, выданного нотариусом;
- свидетельства о праве на долю в общем имуществе супругов, выданного нотариусом;
- судебного решения о признании доли в праве собственности.
Регистрация права общей долевой собственности осуществляется внесением в Единый реестр отдельной записи о регистрации права каждого из сособственников, что подтверждается выдачей Свидетельства о государственной регистрации права каждому из них. При внесении записи в Реестр и оформлении Свидетельства в графе "Вид права" указывается "Долевая собственность" и размер доли в виде правильной простой дроби. В Свидетельстве указывается тот из долевых собственников, право которого регистрируется. В описании объекта права (квартиры, дома, здания, помещения и т.п.) в Свидетельстве любого из сособственников указываются характеристики целого объекта (не допускается