"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

муниципальных образований не допускается без учета мнения населения, интересы которого затрагиваются при этом.
В статье 37 Градостроительного кодекса указано, что при разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование для осуществления градостроительной деятельности.
Зонирование территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизни и деятельности населения, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко - культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий.
Ограничения на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности устанавливаются в:
зонах охраны памятников истории и культуры, историко - культурных комплексов и объектов, заповедных зонах;
зонах особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горно - санитарной) охраны;
санитарных, защитных и санитарно - защитных зонах;
водо - охранных зонах и прибрежных защитных полосах;
зонах санитарной охраны источников водоснабжения;
зонах залегания полезных ископаемых;
на территориях, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
в зонах чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;
зонах с экстремальными природно - климатическими условиями;
иных зонах, установленных в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение территорий и интенсивность их использования.
Данные о видах использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила застройки.
В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко - культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94 - 100 ЗК РФ.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Статья 86. Пригородные зоны
Комментарий к статье 86
Согласно комментируемой статье и ст. 49 Градостроительного кодекса территория пригородной зоны города включает земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города. Это территория резерва для развития поселения, размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно - гигиенических функций.
Границы пригородных зон городов устанавливаются на основе градостроительной документации.
Использование территории пригородной зоны города и градостроительная деятельность в границах пригородной зоны данного города осуществляются с учетом интересов населения города и населения городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города, а также интересов других субъектов градостроительной деятельности.
Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта Российской Федерации, части территории субъекта Федерации (в том числе пригородной зоны), района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, разрабатываемых вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации.
В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно - гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду (ст. 50 Градостроительного кодекса).
Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
Выкуп земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц и расположенных в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города, для государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с федеральным земельным и гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024) зеленые и пригородные зоны городов и других поселений могут быть по решению Правительства РФ, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления отнесены к категории особо охраняемых природных территорий (подробно об этом см. соответствующую главу).
Глава XVI. ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ,
ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ,
ИНФОРМАТИКИ, ЗЕМЛИ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ
И ЗЕМЛИ ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Статья 87. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения
Комментарий к статье 87
Комментируемая норма определяет состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Согласно ст. 7 Кодекса (см. комментарий к ней) эти земли составляют самостоятельную категорию земель, т.е. они используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Эта категория земель согласно комментируемому Кодексу должна быть расположена обязательно за чертой поселений. Черта поселений означает внешнюю границу земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет земли поселений от иных земель.
В определении земель промышленности и иного специального назначения указано, что права на эти земли возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным гл. III и IV Кодекса (см. комментарий к ним), т.е. по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Земли промышленности и иного специального назначения занимают 17,6 млн. га.
Кодекс определяет, что в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения могут включаться охранные, санитарно - защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Санитарно - защитные зоны - это полосы и земельные участки, выделяемые для ослабления и устранения загрязнений, вредных физических воздействий на здоровье человека. Выделение санитарно - защитных зон предусмотрено Федеральным законом "О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения". Порядок устройства, размеры санитарно - защитных зон, требования к их содержанию определяются санитарными правилами и градостроительными нормативами и правилами. Санитарно - защитные зоны создаются для защиты населения от загрязнения, шума, радиации, электромагнитных излучений и иных вредных физических воздействий. Их размеры устанавливаются из такого расчета, чтобы показатели вредных воздействий за их пределами не превышали установленных нормативов предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ или предельно допустимых уровней вредных физических воздействий.
Величина санитарно - защитных зон (разрывов между промышленными предприятиями и жилой застройкой) для предприятий 1-го класса санитарной вредности составляет 1000 м, 2-го класса - 500 м, 3-го класса - 300 м, 4-го класса - 100 м, 5-го класса - 50 м. При особо крупных масштабах производства, ограниченной возможности очистки выбросов и при неблагоприятных условиях взаиморасположения промышленных и селитебных зон размеры санитарно - защитных зон могут быть увеличены.
На территории санитарно - защитных зон не допускается размещение жилых домов, дошкольных и общеобразовательных учреждений, учреждений отдыха, физкультурно - оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных, огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции <*>.
--------------------------------
<*> Экология. Юридический энциклопедический словарь. М.: Норма, 2000. С. 353.
Размеры создаваемых для защиты от авиационного шума санитарно - защитных зон между границами аэродромов и жилой застройкой зависят от типов самолетов, базирующихся на аэродромном поле, времени работы аэропорта, интенсивности полетов. Для вновь строящихся аэропортов, аэродромов они составляют от 5 до 30 км.
Санитарно - защитной зоной является территория вокруг источника ионизирующего излучения, на которой уровень облучения людей в условиях нормальной эксплуатации данного источника может превышать установленный предел дозы облучения для населения. В пределах санитарно - защитных зон запрещается постоянное и временное проживание людей, вводится режим ограничения хозяйственной деятельности и ведется радиационный контроль.
Земельные участки, включенные в состав таких зон, не изымаются у их собственников, постоянных и временных (арендаторов) пользователей, но в их границах может быть введен особый режим использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Например, в зоне радиоактивного загрязнения вводятся ограничения по степени загрязнения территорий. Режим территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, определен в Постановлении Правительства РФ от 25 декабря 1992 г. N 1008 (СА РФ. 1993. N 5. Ст. 387).
На территории зоны отчуждения вводится специальный режим природопользования, утверждаемый Минприроды России и органами местной администрации.
Запрещаются:
все виды лесопользования, заготовка сена, дикорастущих плодов, ягод, грибов, лекарственного и технологического сырья, охота, рыбная ловля;
прогон и выпас домашних животных;
добыча и переработка всех видов полезных ископаемых;
проведение любых видов работ, связанных с нарушением почвенного покрова, без специального разрешения местных органов Минприроды России и органов местной администрации.
Земли промышленности и иного специального назначения, целью которых является обеспечение национальной безопасности, статуса и защиты Государственной границы России, являются федеральной собственностью. Согласно ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к ней) из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
объектами организаций федеральной службы безопасности;
объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
инженерно - техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач подразделяются на земли промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения, информатики; для обеспечения космической деятельности; обороны и безопасности; иного специального назначения.
Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности. Землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта. Землями связи, радиовещания, телевидения, информатики признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики. Землями для обеспечения космической деятельности признаются земли, которые используются для обеспечения деятельности организаций