"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

по поводу приобретения земельных участков для целей садоводства, животноводства и огородничества, а также по поводу их использования.
Определенные нормы о порядке использования земель общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации установлены Федеральным законом от 7 мая 2001 г. N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации".
Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий
Комментарий к статье 79
Сельскохозяйственные угодья - это наиболее значимая часть земель сельскохозяйственного назначения.
Комментируемой статьей определены требования к особой охране сельскохозяйственных угодий, которые применяются наряду с общими нормами об охране земель, установленными гл. II ЗК РФ (см. комментарий к ней).
Ряд вопросов охраны сельскохозяйственных угодий решен Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", которым определены основные права и обязанности собственников и пользователей земель сельскохозяйственного назначения, полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в этой области.
Так, Законом установлено, что собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков имеют право:
проводить агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения;
получать в установленном Правительством РФ порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его состояния;
иметь другие права, если их реализация не противоречит законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации.
Кроме того, на основании того же Закона собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны:
осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду;
соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;
представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов <*>;
--------------------------------
<*> Основные требования по использованию агрохимикатов и пестицидов установлены Федеральным законом от 19 июля 1997 г. N 109-ФЗ "О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами".
содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого - токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;
информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;
выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Основные ограничения по изъятию сельскохозяйственных угодий, установленные комментируемой статьей, направлены на предотвращение сокращения площадей данных земель, составляющих основу сельскохозяйственного производства.
Введение института земельных долей преследовало одну основную цель - обеспечить перераспределение земельного имущества и создание индивидуальных хозяйств путем выхода работников из коллективных организаций с частью земельного имущества. Иными словами, земельные доли - явление временное, реформенное. А значит, законодательство должно обеспечить распоряжение земельными долями в кратчайшие сроки путем заключения сделок или выдела их в натуре с образованием индивидуальных хозяйств. В целом на это были направлены положения основных нормативных актов.
Указ от 7 марта 1996 г. N 337 расширил круг субъектов, которым собственник может передать свою земельную долю.
Так, на основании Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 и иных нормативных актов собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе:
использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства;
передать земельную долю по наследству;
продать земельную долю, в том числе органам местного самоуправления в целях пополнения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской Федерации для производства сельскохозяйственной продукции;
подарить земельную долю;
обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;
передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;
передать земельную долю на условиях договора постоянной ренты или пожизненного содержания с иждивением;
внести на основании договора с организацией земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.
Все перечисленные сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правовыми актами Российской Федерации, законодательством субъектов Федерации. При решении конкретных вопросов сделок с земельными долями часто выход обнаруживается именно в применении норм Гражданского кодекса РФ, причем не столько потому, что они в большей степени подходят для регулирования этих отношений, сколько потому, что земельно - правовые нормы, регулирующие сделки с земельными участками и долями, до сих пор недостаточно развиты. Данная проблема кардинальным образом должна быть решена в находящемся на стадии разработки законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения и в законодательстве, развивающем его положения (см. комментарий к ст. 78).
Статья 80. Фонд перераспределения земель
Комментарий к статье 80
Фонды перераспределения земель были созданы в самом начале реформ. В настоящее время правовой режим фондов пересмотрен.
По своему назначению и составу фонд перераспределения земель - это особый фонд земель сельскохозяйственного назначения, по установленным настоящей статьей причинам не используемый по назначению и не предоставленный до определенного времени субъектам сельскохозяйственной деятельности.
Согласно п. 11 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие указанного Кодекса в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день его введения в действие в образованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" фондах перераспределения земель. Таким образом, статьей Закона взамен прежних районных фондов перераспределения устанавливается единый фонд перераспределения земель.
Земли фонда перераспределения земель согласно ст. 18 ЗК РФ отнесены к землям, являющимся собственностью субъектов Российской Федерации.
Земли из фонда предоставляются прежде всего субъектам земельных отношений, названным в ст. 78 ЗК РФ, для целей, предусмотренных той же статьей. Предоставление земельных участков осуществляется на основаниях и в порядке, установленных Земельным кодексом для возникновения прав на землю. Особенности предоставления земель, в том числе из фондов перераспределения, определены ст. 81 и 82 ЗК РФ (см. комментарий к ним).
В то же время следует учесть, что ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" установлено, что до введения в действие закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Таким образом, предоставление земельных участков из фондов перераспределения, поскольку они находятся в государственной собственности, приостанавливается на указанный в Федеральном законе срок.
Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства
Комментарий к статье 81
Комментируемая статья и ст. 82 ЗК РФ определяют условия предоставления земельных участков соответствующим субъектам земельных отношений. Под предоставлением в данном случае следует понимать передачу земельных участков на основании прав, предусмотренных Земельным кодексом РФ, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей установлено несколько отсылочных норм, общий смысл которых можно свести к тому, что предоставление земель конкретным землепользователям из числа основных субъектов, использующих земли сельскохозяйственного назначения, регулируется помимо Земельного кодекса РФ (нормы по возникновению прав на земельные участки) еще и нормами законов, определяющих правовой статус данных субъектов.
Однако следует заметить, до настоящего времени отсутствует большая часть норм, регулирующих особенности предоставления земель указанным в статье субъектам. В стадии разработки находится закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Часть норм, закрепленных Законом РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и определяющих порядок предоставления земель для ведения крестьянских хозяйств, признана недействующими. Ныне действующие нормы данного Закона определяют порядок приобретения земельного участка для ведения крестьянского хозяйства при выходе из хозяйства коллективного (колхоза), а также общие требования, предъявляемые к главе хозяйства. Так, согласно ст. 4 названного Закона право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку. В случае наличия нескольких претендентов преимущественное право на получение земельного участка имеют граждане, проживающие в данной местности. На основании Закона РСФСР о крестьянском хозяйстве член колхоза или иной организации имеет право выйти из его состава и создать крестьянское хозяйство без согласия на то иных участников. Крестьянскому хозяйству предоставляется земельный участок, размер которого определяется паем или стоимостью акций, принадлежащих его членам. Выделяющийся на самостоятельное хозяйствование может увеличить размер земельного надела за счет аренды или покупки. Земельный участок выделяется, как правило, единым массивом и при согласии заявителя может состоять из приусадебного и производственного земельных участков. Участок выделяется по возможности ближе к дому гражданина, образующего хозяйство, без нарушения целостности других хозяйств и подразделений колхоза (совхоза).
Наиболее подробно урегулированы отношения по предоставлению земельных участков для ведения садоводства, животноводства и огородничества граждан. Так, в силу Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в целях предоставления земельных участков в этом случае устанавливается зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. При зонировании территории определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно - экономических условий и из затрат на развитие межселенной социальной и инженерно - транспортной инфраструктур и где обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков. В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков (ведение садоводства, огородничества, дачного хозяйства), разрешенном использовании земельных участков (перечень ограничений, обременений и сервитутов), а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам (право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования).
Тем же Законом предусмотрен порядок определения потребности в земельных участках для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Согласно установленным требованиям регистрация и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков, ведутся органами местного самоуправления отдельно. Очередность предоставления садовых, огородных или дачных земельных участков определяется на основании регистрации соответствующих заявлений. Граждане, имеющие в соответствии с федеральным законодательством или законодательством субъектов Российской Федерации преимущественное право на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, включаются в отдельный список. Списки граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, и изменения в указанных списках утверждаются органом местного самоуправления и доводятся до сведения заинтересованных граждан.
Наличие у гражданина на праве собственности пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования садового, огородного или дачного земельного участка может служить основанием для отказа в предоставлении такого участка, если предоставление приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков или если гражданин совершил сделку по отчуждению предоставленного ранее бесплатно земельного участка.
Нормы предоставления земельных участков гражданам для целей, указанных в комментируемой статье, определяются на основании ст. 33 ЗК РФ (см. комментарий к ней).
При применении норм, установленных комментируемой статьей, следует иметь в виду, что согласно ст. 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до принятия закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки сельскохозяйственного назначения в любом случае не подлежат приватизации. Кроме того, той же статьей установлено, что до принятия указанного закона иностранные граждане, лица