"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды.
Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно - исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации
Комментарий к статье 82
Под предоставлением земельных участков понимается их передача гражданам или юридическим лицам из земель, находящихся в государственной либо муниципальной собственности.
Норма комментируемой статьи носит отсылочный характер и определяет, что особенности предоставления земельных участков перечисленным в ней субъектам должны определяться федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который пока находится на стадии разработки. В силу же ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация земель сельскохозяйственного назначения приостановлена до принятия указанного закона. На основании того же вводного Закона иностранным юридическим лицам земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены только на праве аренды.
Глава XV. ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ
Статья 83. Понятие земель поселений
Комментарий к статье 83
Земли поселений как самостоятельная категория имеют особенности своего правового режима. Они отграничиваются от других земель городской (поселковой) чертой, которая служит им внешней границей. Пределами этой территории определяется власть органов города и других поселений, которые организуют использование и охрану "своих" земель. В этих целях вся территория города и иного поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Эти зоны, что практически важно, фиксируются на карте зонирования. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне.
Регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства определенной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, особенно крупном, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество правовых вопросов (определение трасс размещения коммуникаций, порядок их строительства и эксплуатации, права и обязанности пользователей, арендаторов, собственников, меры безопасности и т.д.). Эти вопросы решаются на основании норм Градостроительного кодекса (ст. 38 - 44) и в соответствии с договорами, заключенными между землепользователями и органами управления городского хозяйства, а также органами эксплуатации городской инфраструктуры.
Статья 84. Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления
Комментарий к статье 84
Определение городской черты и черты других поселений требует разработки и утверждения органами власти градостроительной и землеустроительной документации, предусмотренной ст. 56 - 64 Градостроительного кодекса и соответствующими статьями комментируемого Земельного кодекса. При этом учитывается документация градостроительного планирования будущего развития города и других поселений. Имеются в виду схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации - так называемые консолидированные схемы планирования; территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территории субъектов Федерации и частей территории этих субъектов (в том числе пригородных зон). Такие схемы создаются для всех субъектов Российской Федерации (кроме Москвы и Санкт - Петербурга, для которых установлен иной порядок утверждения черты города - ст. 84 ЗК РФ). Помимо этого существует еще один вид градостроительной документации планирования - на уровне территорий конкретных городов и других поселений.
Практическое значение имеет п. 6 комментируемой статьи. Известно, что черта города и других поселений часто изменяется (переносится). Это естественный признак развития градостроительства. Пункт 6 гарантирует: включение земельных участков граждан и юридических лиц в новую черту поселений не может прекратить существующие на данный момент их права собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, несмотря на то что на этот счет в поселении установлен иной режим использования земли (например, запрещена частная собственность на землю).
Статья 85. Состав земель поселений и зонирование территорий
Комментарий к статье 85
Состав земель поселений, их правовой режим использования определяют конкретные территориальные зоны. К таковым относятся жилые, общественно - деловые, производственные зоны, инженерные и транспортные инфраструктуры, рекреационные, зоны сельскохозяйственного использования, специального назначения, военные объекты, иные территориальные зоны.
Границы зон должны отвечать требованиям идентификации принадлежности каждого участка только одной из зон, названных в комментируемой статье. Градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки для каждой зоны устанавливаются индивидуально - с учетом особенностей расположения данной зоны, а также возможностей территориального сочетания различных видов жилого, общественного, производственного, рекреационного и иных видов целевого использования земельных участков.
Если земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости после принятия новых правил землепользования и застройки не будут соответствовать установленному градостроительному регламенту данной зоны, то они могут использоваться без установления срока приведения в соответствие с регламентом. Но это допускается лишь в случае, если их текущее использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей природной среды, памятников истории и культуры. Однако реконструкция и расширение существующих, а также строительство новых объектов могут производиться с соблюдением установленных градостроительных регламентов соответствующей зоны.
Правовому режиму земель города и других поселений характерен ряд существенных ограничений порядка землепользования и хозяйственной деятельности организаций, действующих на территории поселений.
Так, органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в ст. 34 Закона РФ "Об охране окружающей среды", вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования получили название земельно - планировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах Госстроя России (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.
Земельно - планировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты, т.е. ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если земельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т.д. Такого рода сервитуты могут устанавливаться в силу давности, договора, судебного решения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитуты могут возникнуть и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу, в целях безопасности полета воздушных судов, вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещается полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы.
Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бечевник - полосу земли, оставляемую для нужд судоходства.
Если участок земли находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника.
Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., при продаже застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:
безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.
Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно - правовыми актами.
Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, в центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего его застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе высоких, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой застройки, в нем было бы неуместно создание "дымящего" (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кварталах. Поэтому независимо от желания собственника или собственников земли часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной.
Если в пределы земельного владения вторгается санитарно - защитная зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в санитарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых вдоль линий высоковольтных передач, газопроводов высокого давления.
Для жилой и иной застройки "противопоказаны" земли, которые могут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, земли, подверженные оползневым процессам.
К особому виду земельно - планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, устройство прудов, производство прочных земельных улучшений и тому подобные работы, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земли накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.
Резервирование территорий может иметь место при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Оно может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выделяют такие документы, как схемы и (более детальные) проекты районных планировок, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20 - 25 лет, и в прямой зависимости от сроков их действия определяются ограничения, вызванные резервированием земли. Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, законодательства Москвы) не предусмотрено. Этот пробел неблагоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель.
Поскольку земли поселений находятся в ведении местных исполнительных органов власти, они планируют, зонируют и организуют использование и охрану "своих" земель.
Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса проекты черты городского и сельского поселений, черты другого муниципального образования разрабатываются на основе генеральных планов городских и сельских поселений или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов). Проекты черты малых городов и поселков, черты сельских поселений могут разрабатываться в составе генеральных планов указанных поселений.
Проекты черты городского и сельского поселений, черты другого муниципального образования, за исключением проектов черты городов федерального значения, разрабатываются органами местного самоуправления соответствующего поселения или другого муниципального образования в порядке, установленном Градостроительным кодексом.
Проекты черты городского и сельского поселений, черты другого муниципального образования, за исключением проектов черты городов федерального значения, утверждаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления сопредельных территорий.
Проекты черты городов Москвы и Санкт - Петербурга разрабатываются органами государственной власти этих городов по согласованию с органами государственной власти субъектов Российской Федерации сопредельных территорий и утверждаются Правительством РФ.
Утверждение проектов черты городских и сельских поселений, черты других