"приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики" (анисимов а.п., дзагоев с.в., кокоева л.т.) (под ред. а.я. рыженкова) ("новый индекс", 2009)

См.: Мелихов А.И. Право частной собственности на земельные участки: Конституционно-правовой аспект: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. С. 105 - 113.
Отсюда следует, что понятие земли как объекта правоотношений выделяется главным образом в целях ее общей характеристики как объекта государственного и муниципального управления. Земля как природный объект и природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо еще отношений, ибо объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Поэтому объектом земельных отношений является индивидуализированная часть земли, т.е. конкретный земельный участок <1>. В связи с этим оправданны предложения ученых закрепить в ЗК РФ такое определение: земля - "это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции" <2>.
--------------------------------
<1> См. подробнее об этом: Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Земельное право России: Учеб. Волгоград: Панорама ИПК, 2006. С. 42 - 43.
<2> Дегтев А. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. N 8. С. 55.
Однако еще больше дискуссий вызывает обоснованность выделения в качестве объекта гражданских и земельных правоотношений части земельного участка. По данному вопросу мнения ученых разделились полярно.
В первую группу - группу противников выделения части земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений - входят Е.А. Грехова, Н.П. Лотникова, К.Г. Пандаков, К.И. Скловский, А.Е. Черноморец, полагающие, что "часть земельного участка в принципе не может выступать в качестве объекта правоотношения, поскольку в случае разделения земельного участка на две части (если он является делимым) каждой из них в установленном порядке присваивается индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной "части" земельного участка получает правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Аналогичным образом невозможно приватизировать часть земельного участка, а в случае продажи собственником "части участка" сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет...".
На наш взгляд, часть земельного участка как объект земельных правоотношений может иметь значение только в одном случае, вытекающем из норм Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве". Указанный Закон выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Практическое значение этой нормы заключается в том, что проведение землеустроительных работ является обязательным для определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства, например, при установлении сервитута или охранной зоны заповедника.
Однако и в этом случае графическое отображение такой части земельного участка означает определение границ особого правового режима всего земельного участка, поскольку в документах о государственной регистрации права собственности на землю отображаются ограничения (обременения) всего земельного участка. Данные сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера.
Во вторую группу - группу сторонников признания части земельных участков объектами гражданских правоотношений - входят О. Бадулин, В.В. Романова, Н.Т. Разгельдеев, Д.И. Попов, А. Семьянова, М. Пискунова.
Как отмечает О. Бадулин, "такие объекты земельных отношений, как части земельных участков, реально существуют и в определенных случаях могут находиться в обороте, если они надлежащим образом в соответствии с действующими правовыми нормами выделены на планах земельных участков, частями которых они являются" <1>.
--------------------------------
<1> Бадулин О. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. 2006. N 1. С. 93.
М. Пискунова полагает, что "часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права. Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально-определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ)" <1>.
--------------------------------
<1> Пискунова М.Г. Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. N 2 - 3(11 - 12).
Своего рода итогом этой дискуссии явилось внесение в ГК РФ в июне 2007 года ряда изменений. Сравним две редакции только одной статьи. Старая редакция п. 1 ст. 271 ГК РФ: "1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка". Новая редакция: "Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком" <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее об этом: Анисимов А.Л. Часть земельного участка как объект земельных отношений: критический анализ // Российская юстиция. 2007. N 12. С. 23 - 24.
Исследовать вопрос о юридической обоснованности выделения части земельного участка как объекта правоотношений невозможно, если проигнорировать проблему возможности его раздела. Отдельным вопросом тут является юридическая природа деятельности по разделу земельного участка. К. Скловский полагает, что раздел участка - это односторонняя сделка. Такая позиция несколько удивительна, поскольку сам автор обоснованно пишет о том, что "решение о разделе не создает никаких обязанностей для собственника и не дает никаких прав в части раздела иным лицам, в том числе связанным с собственником обязательственными правоотношениями. Из решения собственника о разделе не возникает способных к передаче как в порядке сингулярного, так и универсального правопреемства прав и обязанностей" <1>.
--------------------------------
<1> Скловский К. Раздел земельного участка // ЭЖ-Юрист. 2005. N 45.
Отсюда, скорее, следует другой вывод: раздел земельного участка нельзя назвать сделкой. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Конечно, землеустроительные и кадастровые работы начинаются по воле собственника, в результате их проведения исчезает один объект гражданских прав и появляются другие, но раздел земельных участков нельзя назвать односторонней сделкой собственника, поскольку это не его действия. Тем более нельзя назвать сделкой кадастровый учет, поскольку это действия государственного органа, но не гражданина или юридического лица <1>.
--------------------------------
<1> См.: Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. 2003. N 10.
Последняя позиция разделяется и нами. Относительно вопроса о разделе (и вообще делимости как таковой) земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений мы присоединяемся к высказанной в научной литературе позиции, суть которой заключается в следующем.
Сама возможность делимости и неделимости земельных участков вытекает из нормы ст. 133 ГК РФ, согласно которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 ЗК РФ минимальный размер земельного участка. Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение главным образом в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера. Такой вывод следует из того, что под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного и водного фонда и некоторых других категорий земель (ч. 6 ст. 36 ГрадК РФ).
Критерии делимости или неделимости земельных участков указаны в ч. 4 ст. 41 ГрадК РФ и заключаются в следующем:
а) инициатива постановки вопроса о делимости или неделимости земельного участка принадлежит его правообладателям;
б) размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных ст. 38 ГрадК РФ;
в) разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку (в целях предотвращения массовых судебных процессов об установлении частных сервитутов);
г) объединение земельных участков в один допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны (ст. 35 ГрадК РФ).
Вышеуказанные принципы и критерии конкретизированы в статьях 11.1 - 11.9 ЗК РФ, регламентирующих процедурные вопросы образования новых земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В отношении непосредственно же самого земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений в последние годы написаны десятки научных работ и диссертационных исследований <1>. В подавляющем большинстве случаев в данных работах воспроизводится официальная дефиниция "земельный участок", сформулированная в ЗК РФ и Законе РФ от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" <2>, с авторскими комментариями и предложениями об их нормативном признании.
--------------------------------
<1> См., например: Косолапов О.А. Земельный участок как объект вещного права: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008; Котарева О.В. Земельный участок как объект гражданских правоотношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007; Крамкова Т.В. Гражданско-правовой режим земельного участка: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006; Минаева А.А. Земельный участок как объект земельных правоотношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007; Шихалева О.В. Земельный участок как объект гражданских прав: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006; Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004.
<2> Утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Так, И.С. Ковалева предлагает такую дефиницию: "Земельный участок как объект гражданских прав представляет собой единый объект, права на который зарегистрированы и удостоверены в установленном законом порядке и который состоит из почвенного слоя, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке, а также права пользования для собственных нужд общераспространенными полезными ископаемыми (песок, глина и т.п.), ограниченного пользования воздушным пространством, недрами и водными объектами, находящимися в собственности иных лиц" <1>.
--------------------------------
<1> Ковалева И.С. Указ. раб. С. 12.
Подобный перечислительный подход, несмотря на его некоторую привлекательность, имеет ряд недостатков юридической техники (двойное упоминание "удостоверенности в установленном законом порядке") и оставляет открытыми ряд вопросов: как быть, если на участке нет почвенного слоя с "удостоверенными в установленном порядке границами" (если, например, он расположен в горах либо это вообще ледник)? ЗК РФ в ст. 6, действовавшей в момент написания рассматриваемой научной работы, понимал под земельным участком "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой)...", и такой прием юридической техники является куда более оправданным. Сейчас же ст. 11.1 ЗК РФ понимает под земельным участком "часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами", что представляет собой дальнейшую универсализацию данного понятия.
Неясным из определения И.С. Ковалевой остается и вопрос о том, что понимать под "ограниченным пользованием воздушным пространством", в собственности каких "иных лиц" оно может находиться и почему на земельном участке могут быть лишь водные объекты, находящиеся в собственности иных лиц? Из ст. 8 Водного кодекса РФ проистекает вывод о том, что в частной собственности могут находиться пруды и обводненные карьеры.
Другие терминологические предложения также не являлись бесспорными и убедительными. Например, А.З. Зиннатуллин предлагал в п. 2 ст. 6 ЗК РФ "дать наиболее полное определение понятия "земельный участок", раскрывая его не только как часть поверхностности земли (в том числе почвенный слой), но и включив в данное определение объекты, находящиеся над и под поверхностью земельного участка" <1>. Само упоминание объектов "над и под" поверхностью земельного участка содержал действовавший в тот момент Федеральный закон от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" в соответствующем определении. Следовательно, предложение А.З. Зиннатуллина можно было понимать двояко: во-первых, как необходимость сделать дефиницию земельного участка в ст. 6 ЗК РФ аналогичной упоминаемой в ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"; во-вторых, в смысле упоминания в предлагаемой редакции ст. 6 ЗК РФ слов "недра" и "объекты движимого и недвижимого имущества, расположенные на земельном участке". В любом случае практическая польза от таких дополнений и уточнений оставалась совершенно непонятной.
--------------------------------