"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

РФ):
1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 Жилищного кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных лиц, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 - 48 Жилищного кодекса РФ. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (см. ст. 139 Жилищного кодекса РФ).
Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам гл. 13 Жилищного кодекса РФ (см. ст. 140 - 142 Жилищного кодекса РФ).
Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов
Комментарий к статье 76
В статье установлено специальное правило ипотеки строящихся жилых домов.
До вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ комментируемая статья действовала в редакции Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ. Изменение, внесенное Федеральным законом от 24.12.2002 N 179-ФЗ (вступил в силу с 28 марта 2003 г.), состояло в добавлении слов "или целевого займа" после слова "кредита". Таким образом, были существенно расширены возможности залогодателей включать в обеспечение обязательств (передавать в ипотеку) принадлежащие залогодателю материалы и оборудование, заготовленные для строительства жилого дома. До вступления в силу Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ такая возможность предусматривалась только при предоставлении кредита (банком или кредитной организацией), а после - также при предоставлении целевого займа любой организацией.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступил в силу с 31 декабря 2004 г.) комментируемая статья была дополнена предложением следующего содержания: "По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.".
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не только незавершенным строительством, но и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства этого жилого дома.
В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона об ипотеке правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ. При этом должны соблюдаться правила ст. 69 Федерального закона об ипотеке "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся".
Для того, чтобы передать в ипотеку объект незавершенного строительства, необходимо передать в ипотеку по тому же договору в соответствии с требованиями ст. 69 Федерального закона об ипотеке:
либо земельный участок, на котором он находится;
либо часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект;
либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его части.
В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
Таким образом, для того, чтобы зарегистрировать ипотеку незавершенного строительством жилого дома, необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.
Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании нижеуказанных документов.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:
документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок;
разрешения на строительство;
проектно-сметной документации;
документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:
документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком;
разрешения на строительство;
проектно-сметной документации;
документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (см. ст. 25 Закона о государственной регистрации прав).
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (см. ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ).
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (см. ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях (см. ч. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ; ч. 3 ст. 51 вводится в действие с 1 января 2010 г.).
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в ч. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (см. ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (см. ч. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков (см. ч. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае (см. ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (см. ч. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет (см. ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (см. ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (см. ч. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, может определяться Правительством РФ и органами государственной власти субъектов РФ (см. ч. 22 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о государственной тайне (см. ч. 23 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ, вступившим в силу с 31 декабря 2004 г., комментируемая статья была дополнена положением о том, что по завершении строительства жилого дома, построенного с привлечением кредита банка или иной кредитной организации или целевого займа, ипотека на него не прекращается. Следует отметить, что при завершении строительства такого дома происходит замена предмета ипотеки: вместо объекта незавершенного строительства и принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, заготовленных для строительства, предметом ипотеки становится построенный жилой дом.
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
Комментарий к статье 77
В статье устанавливаются особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных или построенных за счет кредита банка или иной кредитной организации либо за счет средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом.
Статья действует в редакции Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В результате внесенных изменений ипотека в силу закона стала устанавливаться не только в случаях приобретения по договору купли-продажи жилого дома или квартиры за счет кредита банка или иной кредитной организации, но также и в случаях:
приобретения жилого дома или квартиры в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации на основании иных договоров (например: договора мены с условием доплаты, договора уступки права требования);
приобретения жилого дома или квартиры в собственность за счет целевого займа, предоставленного юридическим лицом, не являющимся банком или кредитной организацией;
строительства жилого дома или квартиры с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного иным юридическим