"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

ситуация является относительно простой. Гораздо сложнее залогодержателю доказать, что неэффективное использование заложенного имущества (т.е. конкретные действия залогодателя по управлению предприятием) могут привести к уменьшению его стоимости. По сути законодатель возлагает на судебный орган задачу определить, является ли конкретное действие (или ряд действий) залогодателя по управлению имуществом эффективным и не приведет ли оно (они) к уменьшению стоимости заложенного имущества в будущем.
Следует подчеркнуть также, что полномочия, которые может предоставить судебный орган залогодержателю в порядке ипотечного контроля, могут быть установлены сторонами при заключении договора об ипотеке предприятия.
Право залогодержателя требовать от залогодателя регулярно предоставлять бухгалтерскую отчетность и иные отчетные документы, отнесенное законодателем к полномочию, предоставляемому на основании судебного решения, по ипотечному контролю, является стандартным условием по кредитному договору.
По решению суда при установлении ипотечного контроля залогодержателю может быть предоставлено право требовать от залогодателя "предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом". Такое право может быть установлено и в договоре об ипотеке.
Законодатель установил право залогодержателя по ипотеке предприятия при введении ипотечного контроля обратиться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия. Но собственник предприятия или уполномоченный им орган может как удовлетворить данное требование, так и отвергнуть его.
В рамках ипотечного контроля залогодержателю по ипотеке предприятия решением суда может быть предоставлено право предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными. В данном случае речь может идти как о сделках, условия которых противоречат законодательству РФ (право оспорить подобную сделку есть у любого лица), так и о сделках, совершенных залогодателем с нарушением условий договора об ипотеке (такое право есть у любого залогодержателя) или условий ипотечного контроля.
По решению суда о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя залогодержатель может быть уполномочен осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя. Однако в связи с тем, что механизм ипотечного контроля является неразработанным, суды вряд ли будут в ближайшие годы наделять залогодержателей по ипотеке предприятия какими-либо иными дополнительными полномочиями.
Установив права залогодержателя в рамках ипотечного контроля, законодатель не установил соответствующих обязанностей и ответственности залогодателя, а также дополнительных прав залогодержателя в том случае, когда залогодатель откажется выполнять требования залогодержателя по ипотечному контролю. Законодатель не установил права залогодержателя на досрочное обращение взыскания на заложенное имущество в тех случаях, когда залогодатель и собственник имущества игнорируют требования залогодержателя, основанные на судебном решении о введении ипотечного контроля.
Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие
Комментарий к статье 73
В статье устанавливаются:
обязательный судебный порядок обращения взыскания на заложенное предприятие (п. 1);
момент перехода права собственности на предприятие к лицу, которое приобрело предприятие на публичных торгах (п. 2).
1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия (о начальной дате обращения взыскания в этом случае см. комментарий к п. 2 ст. 71), взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда (о судебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество см. комментарии к ст. 50 - 54).
Реализация заложенного имущества в данном случае производится по решению суда (арбитражного суда) на публичных торгах, проводимых специализированной организацией по соглашению с судебным приставом-исполнителем.
2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к данному предприятию права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
Продажа заложенного предприятия на публичных торгах при обращении взыскания должна быть осуществлена с соблюдением требований статей параграфа 8 части второй ГК РФ.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (см. п. 1 ст. 559 ГК РФ).
Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором (см. п. 2 ст. 559 ГК РФ).
Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (см. п. 3 ст. 559 ГК РФ).
Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему указанных в п. 2 ст. 561 ГК РФ документов (см. п. 1 ст. 560 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (см. п. 2 ст. 560 ГК РФ, а также комментарий к ст. 69).
Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (см. п. 3 ст. 560 ГК РФ).
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.
До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил ст. 559 ГК РФ и не установлено соглашением сторон (см. ст. 561 ГК РФ).
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия (см. п. 1 ст. 562 ГК РФ).
Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (см. п. 2 ст. 562 ГК РФ).
Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 ст. 562 ГК РФ, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 ст. 562 ГК РФ, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (см. п. 3 ст. 562 ГК РФ).
После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (см. п. 4 ст. 562 ГК РФ).
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (см. п. 1 ст. 563 ГК РФ).
Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (см. п. 2 ст. 563 ГК РФ).
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (см. п. 1 ст. 564 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (см. п. 2 ст. 564 ГК РФ).
В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено (см. п. 3 ст. 564 ГК РФ).
Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных ст. 460 - 462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено пунктами 2 - 4 ст. 565 ГК РФ (см. п. 1 ст. 565 ГК РФ).
В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (см. п. 1 ст. 563 ГК РФ), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.
Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество (см. п. 2 - 4 ст. 565 ГК РФ).
Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (см. п. 5 ст. 565 ГК РФ).
Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (см. ст. 566 ГК РФ).
Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним осуществляется в соответствии с правилами, установленными в ст. 22 Закона о государственной регистрации прав.
Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав (см. п. 1 ст. 22 Закона о государственной регистрации прав).
В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделки с ним проводится в органе по регистрации прав по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие - по месту регистрации правообладателя предприятия.
Если правообладатель предприятия зарегистрирован в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории иностранного государства либо лицо, приобретающее в собственность предприятие, зарегистрировано (проживает) на территории иностранного государства, государственная регистрация прав проводится по месту регистрации (проживания) участника сделки (стороны договора), зарегистрированного (проживающего) на территории РФ, если иное не предусмотрено международным договором РФ.
Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества (см. п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации прав).
Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции (см. п. 3 ст. 22 Закона о государственной регистрации прав).
Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР
Статья 74. Применение правил об ипотеке