"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

консультирование;
налоговое консультирование;
анализ финансово-хозяйственной деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, экономическое и финансовое консультирование;
управленческое консультирование, в том числе связанное с реструктуризацией организаций;
правовое консультирование, а также представительство в судебных и налоговых органах по налоговым и таможенным спорам;
автоматизация бухгалтерского учета и внедрение информационных технологий;
оценка стоимости имущества, оценка предприятий как имущественных комплексов, а также предпринимательских рисков;
разработка и анализ инвестиционных проектов, составление бизнес-планов;
проведение маркетинговых исследований;
проведение научно-исследовательских и экспериментальных работ в области, связанной с аудиторской деятельностью, и распространение их результатов, в том числе на бумажных и электронных носителях;
обучение в установленном законодательством РФ порядке специалистов в областях, связанных с аудиторской деятельностью;
оказание других услуг, связанных с аудиторской деятельностью.
Аудиторским организациям и индивидуальным аудиторам запрещается заниматься какой-либо иной предпринимательской деятельностью, кроме проведения аудита и оказания сопутствующих ему услуг (см. ст. 1 Федерального закона "Об аудиторской деятельности").
Следует отметить, что, если заказчик по договору оказания аудиторских услуг не является аудируемым лицом, расходы по оплате аудиторских услуг могут признаваться для целей налогообложения прибыли заказчика только при условии, что данные расходы были осуществлены им в целях получения дохода.
Аудит не может осуществляться:
1) аудиторами, являющимися учредителями (участниками) аудируемых лиц, их руководителями, бухгалтерами и иными лицами, несущими ответственность за организацию и ведение бухгалтерского учета и составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;
2) аудиторами, состоящими с учредителями (участниками) аудируемых лиц, их должностными лицами, бухгалтерами и иными лицами, несущими ответственность за организацию и ведение бухгалтерского учета и составление финансовой (бухгалтерской) отчетности, в близком родстве (родители, супруги, братья, сестры, дети, а также братья, сестры, родители и дети супругов);
3) аудиторскими организациями, руководители и иные должностные лица которых являются учредителями (участниками) аудируемых лиц, их должностными лицами, бухгалтерами и иными лицами, несущими ответственность за организацию и ведение бухгалтерского учета и составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;
4) аудиторскими организациями, руководители и иные должностные лица которых состоят в близком родстве (родители, супруги, братья, сестры, дети, а также братья, сестры, родители и дети супругов) с учредителями (участниками) аудируемых лиц, их должностными лицами, бухгалтерами и иными лицами, несущими ответственность за организацию и ведение бухгалтерского учета и составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;
5) аудиторскими организациями в отношении аудируемых лиц, являющихся их учредителями (участниками), в отношении аудируемых лиц, для которых эти аудиторские организации являются учредителями (участниками), в отношении дочерних организаций, филиалов и представительств указанных аудируемых лиц, а также в отношении организаций, имеющих общих с этой аудиторской организацией учредителей (участников);
6) аудиторскими организациями и индивидуальными аудиторами, оказывавшими в течение трех лет, непосредственно предшествовавших проведению аудиторской проверки, услуги по восстановлению и ведению бухгалтерского учета, а также по составлению финансовой (бухгалтерской) отчетности физическим и юридическим лицам, - в отношении этих лиц.
Порядок выплаты и размер денежного вознаграждения аудиторским организациям и индивидуальным аудиторам за проведение аудита, в том числе обязательного аудита, и оказание сопутствующих ему услуг определяются договорами оказания аудиторских услуг и не могут быть поставлены в зависимость от выполнения каких бы то ни было требований аудируемых лиц о содержании выводов, которые могут быть сделаны в результате аудита (см. ст. 12 Федерального закона "Об аудиторской деятельности").
Обязательным приложением к договору об ипотеке является отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, в случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона.
Последний абзац комментируемой статьи был введен Федеральным законом от 09.11.2001 N 143-ФЗ (вступил в силу с 13 ноября 2001 г.).
Общие требования к содержанию отчета об оценке имущества установлены в ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ - см. комментарий к п. 3 ст. 9.
Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия
Комментарий к статье 71
В статье определяются обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия как имущественного комплекса.
1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
Другими словами, для того чтобы договор об ипотеке предприятия соответствовал требованию, установленному в комментируемом пункте, стоимость заложенного имущества, относящегося к предприятию, должна либо быть равной удвоенной сумме основного обязательства, либо быть больше, чем удвоенная сумма основного обязательства. Если стоимость имущества предприятия составляет 200 млн. руб., то сумма основного обязательства не может быть меньше 100 млн. руб.
Основой для определения стоимости заложенного имущества будет выступать балансовая стоимость отдельных видов имущества, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Такие виды имущества, как земельные участки, здания, строения, нематериальные активы, должны быть оценены с учетом норм и правил, установленных действующим законодательством. Кроме того, существуют особенности оценки прав требований. Эти специальные правила и особенности, главным образом, направлены на установление нижнего предела оценки стоимости отдельных видов активов.
Важно отметить, что ограничение, установленное в комментируемом пункте, относится к сумме основного обязательства и распространяется на любые виды обязательств, обеспеченных ипотекой предприятия.
2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
Ограничения, установленные в п. 2 комментируемой статьи, существенно снижают возможности передачи в ипотеку предприятий в качестве обеспечения краткосрочных денежных обязательств. Во всех случаях, когда ипотека предприятия обеспечивает денежное обязательство, право на обращение взыскания у залогодержателя не может возникнуть ранее, чем по истечении года с момента государственной регистрации договора об ипотеке предприятия.
Все ограничения, установленные в комментируемой статье, а также предусмотренный комментируемым Федеральным законом обязательный судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, в том случае, когда в ипотеку передается предприятие, направлены на защиту интересов собственников имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, т.е. Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.
Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия
Комментарий к статье 72
В статье устанавливаются права залогодателя в отношении предприятия, заложенного по договору об ипотеке (п. 1), условия и порядок введения ипотечного контроля, а также права залогодержателя при введении ипотечного контроля (п. 2).
1. Залогодатель, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке, вправе:
продавать без получения согласия залогодержателя любое движимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;
обменивать без получения согласия залогодержателя любое движимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;
сдавать в аренду без получения согласия залогодержателя как движимое так и недвижимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;
предоставлять в заем (по договору имущественного займа) без получения согласия залогодержателя как движимое так и недвижимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;
иным образом распоряжаться имуществом, относящимся к предприятию, переданному в ипотеку;
вносить изменения в состав имущества, относящегося к предприятию, переданному в ипотеку.
Если иное не установлено договором об ипотеке, без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе:
передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог;
совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию.
Сопоставление норм комментируемого пункта с положениями ст. 37 Федерального закона об ипотеке (а также с положениями ст. 347 ГК РФ) показывает, что в тех случаях, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, залогодателю предоставлены более широкие права по распоряжению заложенным имуществом по сравнению с теми случаями, когда предметом ипотеки является любое иное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона об ипотеке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, распоряжаться заложенным имуществом залогодатель вправе лишь с согласия залогодержателя.
В соответствии с комментируемым пунктом, если иное не установлено договором об ипотеке предприятия и распоряжение имуществом не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, залогодатель вправе любым способом распоряжаться имуществом заложенного предприятия без предварительно полученного разрешения залогодержателя, за исключением передачи любого имущества (как движимого, так и недвижимого), относящегося к предприятию, в залог и совершения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества.
Стороны по договору об ипотеке предприятия могут установить более жесткие условия по распоряжению залогодателем имуществом заложенного предприятия.
Особое внимание следует обратить на условие о том, что распоряжение залогодателем имуществом, относящимся к заложенному предприятию, не должно приводить к уменьшению указанной в договоре об ипотеке общей стоимости такого имущества. Для того, чтобы данное условие было соблюдено, залогодателю достаточно осуществлять реализацию товаров по ценам не ниже себестоимости, а также продавать основные средства и нематериальные активы, относящиеся к заложенному предприятию, по ценам не ниже их балансовой стоимости.
2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:
требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с имуществом, относящимся к предприятию;
обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;
предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;
осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.
Под ипотечным контролем, таким образом, следует понимать новый дополнительный вид ограничений (обременений) предприятия как имущественного комплекса, устанавливаемый судом и предусматривающий ограничение прав залогодателя по распоряжению имуществом, относящимся к предприятию, переданному в ипотеку.
В соответствии с комментируемым пунктом залогодержатель по договору об ипотеке предприятия вправе обратится в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или о введении ипотечного контроля только в двух случаях:
при непринятии залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества;
при "неэффективном использовании" залогодателем этого имущества.
Важно подчеркнуть, что перечень оснований для досрочного обращения взыскания на заложенное имущество, если предметом ипотеки выступают другие виды недвижимого имущества, гораздо шире. Основания для досрочного обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки являются другие виды недвижимого имущества, установлены в ст. 29 - 35 главы V и ст. 50 Федерального закона об ипотеке (см. комментарий). Однако, применение норм этих статей к ипотеке предприятия как имущественного комплекса возможно лишь в тех случаях, когда нормами ст. 69 - 73 главы XII Федерального закона об ипотеке не установлено иное. Для ипотеки предприятия как имущественного комплекса нормы статей главы XII Федерального закона об ипотеке как специальные нормы имеют приоритет по сравнению с другими общими нормами Федерального закона об ипотеке.
При ипотеке предприятия залогодержатель не вправе обратиться в суд с иском о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки по каким-либо иным основаниям кроме тех, которые определены в комментируемом пункте.
Перечень оснований для досрочного обращения взыскания, установленный в комментируемом пункте, является исчерпывающим для ипотеки предприятия как имущественного комплекса.
Кроме того, залогодержатель для того, чтобы досрочно обратить взыскание на имущество заложенного предприятия, должен доказать в суде (арбитражном суде), что непринятие мер по обеспечению сохранности заложенного имущества или неэффективное использование заложенного имущества могут привести к уменьшению его стоимости. В том случае, когда речь идет о принятии мер по обеспечению сохранности заложенного имущества,