"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

жилых домов и квартир
Комментарий к статье 74
Нормами статьи 74 устанавливаются:
виды объектов недвижимости, к которым применяются правила об ипотеке жилых домов и квартир, установленные в статьях 74 - 78 Федерального закона об ипотеке (п. 1);
запрет на передачу в ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2);
виды объектов жилого фонда, на которые не распространяются правила ст. 74 - 78 Федерального закона об ипотеке (п. 3);
применение правил об ипотеке жилого дома и квартиры, установленных в ст. 74 - 78 комментируемого Федерального закона, к ипотеке части жилого дома или части квартиры (п. 4);
особенности ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство.
1. Правила главы XIII "Особенности ипотеки жилых домов и квартир" Федерального закона об ипотеке применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
Если ипотека устанавливается на здания или части здания, предназначенные для временного пребывания, к такой ипотеке не применяются нормы, установленные в статьях главы XIII. Такая ипотека устанавливается на общих основаниях.
Важно отметить, что критерием является назначение помещения (здания, его части), а не способ его фактического использования собственником. Так, дом может использоваться собственником лишь для временного пребывания и отдыха, но если существует возможность постоянного проживания в нем (возможность постоянной регистрации), то к ипотеке такого задания будут применяться специальные нормы по ипотеке жилых домов и квартир.
Назначение помещения (здания, его части) определяется в соответствии с записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В подразделе 1 Единого реестра в графе "Назначение" указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ дачные земельные участки могут быть предоставлены с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Если возведено жилое строение без права регистрации проживания в нем, то ипотека такого строения осуществляется на общих основаниях. Если собственник земельного участка возводит на нем жилой дом с правом регистрации проживания в нем, то к ипотеке такого жилого дома применяются специальные правила.
На садовых земельных участках и огородных земельных участках члены соответствующих садоводческих и огороднических объединений не могут возводить жилые дома с правом регистрации проживания в них. Таким лицам предоставлено право возведения жилых строений без права регистрации проживания. Следовательно, на такие строения специальные правила, установленные в главе XIII Закона об ипотеке, не могут распространяться.
Назначение здания, строения, помещения или их частей может быть изменено в соответствии с нормами и правилами гражданского и жилищного законодательства.
Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве был установлен в приложении 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ.
До вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд являлись:
признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания (согласно подп. 2.2, 2.3 и 2.4 Положения об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденного Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РФ от 05.11.1985 N 529);
признание жилых помещений (домов) временно непригодными для проживания (до устранения причин, обусловливающих непригодность);
признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п. (см. п. 2 приложения 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ).
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 29 апреля 1997 г. N 304 перевод и передача жилых помещений в нежилой фонд в зданиях, подлежащих реконструкции, комплексному капитальному ремонту или сносу, осуществляются с предварительным согласованием с Комитетом по управлению имуществом Москвы и префектурами административных округов в соответствии с установленным порядком.
Значение отдельных понятий, используемых при определении назначения того или иного помещения и его оценки для целей совершения операций с ним, было разъяснено во Временной методике оценки жилых помещений (приложение к Приказу Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. N 17-115). Жилым строением является строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан. Площадь и объекты строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и/или не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права и объектами оценки не являются. Нежилым строением с жилыми помещениями является строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения. Жилая квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования). Жилая комната - конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат) - конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются (см. п. 2.10 - 2.14 Временной методики оценки жилых помещений).
С 1 марта 2005 г. (со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется в соответствии с правилами гл. 3 Жилищного кодекса РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (см. ст. 22 Жилищного кодекса РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Статьями главы XIII Федерального закона об ипотеке установлены специальные правила ипотеки жилых домов и квартир:
применения общих правил Федерального закона об ипотеке в случаях, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть жилой квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат (п. 4 комментируемой статьи);
заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир (п. 5 ст. 74);
залога доли в праве общей собственности на жилой дом при ипотеке квартир в жилом многоквартирном доме (ст. 75);
ипотеки строящихся жилых домов (ст. 76);
ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита или целевого займа (ст. 77);
обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилой дом или квартира (п. 1, 2 ст. 78);
сохранения права арендаторов и нанимателей заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение (п. 3 ст. 78).
Следует отметить, что Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в статьи 74, 77, 78 были внесены изменения и дополнения. При этом наиболее существенные изменения коснулись порядка и правил обращения взыскания на заложенные жилые дома или квартиры.
В связи с тем, что жилые дома и квартиры являются разновидностями либо частями зданий, к ипотеке жилых домов и квартир применяются правила ст. 69 "Ипотека предприятий, зданий и сооружений с земельным участком, на котором они находятся" Федерального закона об ипотеке. При ипотеке индивидуальных жилых домов (как возведенных, так и строящихся) следует учитывать требования, установленные нормами главы XI Закона об ипотеке "Особенности ипотеки земельных участков".
2. Не допускается ипотека индивидуальных домов, многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной (т.е. входящих в состав государственного жилищного фонда) или муниципальной собственности (входящих в состав муниципального жилищного фонда).
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV "Специализированный жилищный фонд" Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.
Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям) (см. ст. 19 Жилищного кодекса РФ).
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ (см. ст. 20 Жилищного кодекса РФ).
3. Могут быть предметом ипотеки на общих основаниях (т.е. к таким предметам ипотеки не применяются специальные правила, установленные ст. 74 - 78 гл. XIII Федерального закона об ипотеке):
гостиницы;
дома отдыха;
дачи;
садовые домики;
другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
В соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 N 490 были утверждены Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации.
Для целей Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации гостиницей признается имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления гостиничных услуг. Потребителем гостиничных услуг является гражданин, имеющий намерение заказать либо заказывающий и использующий гостиничные услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Исполнитель