"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации прав перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о государственной регистрации прав сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о государственной регистрации прав для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (см. п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).
Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (см. п. 2 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).
2. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена (приостановлена) не более чем на один месяц при:
непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 Федерального закона об ипотеке (см. комментарий);
несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ (о требованиях к документам, предоставляемым на государственную регистрацию прав, см. комментарий к п. 1 ст. 20; о требованиях к содержанию договора об ипотеке, к содержанию закладной и прилагаемым к ним документам см. комментарии к ст. 9, 14, 15);
необходимости проверки подлинности представленных документов.
Основания для приостановления государственной регистрации прав установлены в ст. 19 Закона о государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений (см. п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, указанного в п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанный срок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором).
Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (см. п. 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на 3 месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения (см. п. 3 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством (см. п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
3. Принимая решение об отложении (приостановлении) государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.
Государственный регистратор обязан в срок не более чем 5 рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав (см. п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав). При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано (см. п. 1 комментируемой статьи).
4. Государственная регистрация ипотеки откладывается (приостанавливается) до разрешения спора судом (арбитражным судом):
при наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки;
по поводу обращения на него взыскания (см. комментарии к ст. 50 - 52).
5. Мотивированный (т.е. содержащий отсылку на соответствующую норму действующего акта законодательства РФ; об основаниях для отказа в государственной регистрации прав см. п. 1 комментируемой статьи) отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации (в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов - см. комментарий к п. 5 ст. 20).
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (см. п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).
До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права (см. п. 4 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).
При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав (см. п. 5 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).
Особое внимание следует обратить на то, что в комментируемом пункте орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен направить отказ в государственной регистрации ипотеки залогодателю. Такой порядок полностью соответствовал первоначальной редакции п. 1 ст. 20 комментируемого Федерального закона, в соответствии с которым заявление на регистрацию ипотеки подавалось залогодателем.
В соответствии с редакцией, установленной Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (с 31 декабря 2004 г.), государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления либо залогодателя, либо залогодержателя (см. комментарий к п. 1 ст. 20).
В тех случаях, когда документы на государственную регистрацию ипотеки подаются либо залогодержателем, либо на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, направление отказа в государственной регистрации ипотеки залогодателю может привести к тому, что залогодержатель не получит своевременно соответствующей информации.
На наш взгляд, в комментируемую статью необходимо внести изменение, в соответствии с которым отказ в государственной регистрации ипотеки либо сообщение об отложении (приостановлении) государственной регистрации ипотеки должны направляться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, лицу, представившему документы на государственную регистрацию ипотеки (заявителю, заявителям).
Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки
Комментарий к статье 22
Нормами статьи регламентируется внесение регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (п. 1), а также удостоверение государственной регистрации ипотеки (п. 2).
В комментируемую статью Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ введен пункт 1.1, регламентирующий внесение записей в Единый государственный реестр прав о владельцах ипотечных сертификатов участия.
В п. 3 комментируемой статьи устанавливаются специальные правила внесения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, сведений в закладную.
В п. 4 комментируемой статьи определяются документы, подлежащие хранению в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, при регистрации ипотеки.
В первоначальной редакции комментируемой статьи отсутствовали упоминания о внесении регистрационных записей об ипотеке в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и об удостоверении государственной регистрации ипотеки в тех случаях, когда ипотека устанавливалась в силу закона. Данный недостаток был исправлен внесением изменений в комментируемую статью Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (вступил в силу с 14 февраля 2002 г.).
Действующая редакция была установлена Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступил в силу с 31 декабря 2004 г.).
1. Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна была содержать сведения о:
первоначальном залогодержателе;
предмете ипотеки;
сумме обеспеченного ипотекой обязательства.
Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.
В соответствии с п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав в подраздел III Единого государственного реестра прав вносятся: запись об ипотеке, дата внесения записи, имя государственного регистратора, подпись государственного регистратора.
В записи об ипотеке должно быть указано: содержание ограничения (обременения) - ипотека; срок действия ипотеки; лица, в пользу которых ограничиваются права (залогодержатели); сумма выданного кредита для ипотеки (залога); наименование документа, на основании которого устанавливается ипотека; время действия документа.
1.1. При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия. Кроме того, в Едином государственном реестре прав указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием.
Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия - система записей (см. п. 1 ст. 31 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"):
об ипотечных сертификатах участия, выданных согласно соответствующим правилам доверительного управления ипотечным покрытием;
об общем количестве