"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (см. ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав (см. ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
3. Если права залогодержателя (как при ипотеке в силу договора, так и при ипотеке в силу закона) удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными в п. 1 комментируемой статьи, представляются также:
закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 комментируемого Федерального закона, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;
документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Изменения, внесенные Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ (вступили с 14 февраля 2002 г.), распространили действие норм комментируемого пункта на ипотеку в силу закона. Изменения, внесенные Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ, носят редакционный характер.
4. Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации смены залогодержателя должны быть представлены:
договор уступки прав (см. комментарий к ст. 47);
документ об оплате государственной регистрации (уплате государственной пошлины);
ранее зарегистрированный договор об ипотеке.
Пункт 4 комментируемой статьи был введен Федеральным законом от 11.02.2004 N 18-ФЗ (вступил в силу с 14 февраля 2004 г.).
4.1. Пункт 4.1 комментируемой статьи был введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступил в силу с 31 декабря 2004 г.). Введение данного пункта было связано с внесением изменений и дополнений в Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "О ипотечных ценных бумагах".
Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" был принят Государственной Думой 14 октября 2003 г., одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 г., подписан Президентом РФ 11 ноября 2003 г., опубликован в "Российской газете", N 234, 18.11.2003, вступил в силу со дня официального опубликования (см. ст. 47 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").
Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" с 30 декабря 2004 г. действует в редакции Федерального закона от 29.12.2004 N 193-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" ("Российская газета", N 290, 30.12.2004).
Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам (см. ст. 1 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").
Для целей Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" используются следующие основные понятия:
ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия;
облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия;
ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах";
ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным ст. 8 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;
жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений (см. ст. 2 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").
Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 13 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" (см. ч. 1 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").
Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям (см. ч. 2 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах"):
основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;
в случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;
предметом договора займа должны являться только денежные средства.
Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.
Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.
Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия (см. ч. 3 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").
Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг (ФСФР России).
При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:
срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;
утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);
вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;
должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве) (см. ч. 4 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").
Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.
Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют (см. ч. 5 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").
Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:
выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;
кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;
документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.
В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной (см. ч. 6 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").
Заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием.
На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, помимо иных необходимых в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" и Законом о государственной регистрации прав документов представляются:
лицензия на управление ипотечным покрытием, предусмотренная ст. 17 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (подлинник или нотариально удостоверенная копия);
правила доверительного управления ипотечным покрытием.
Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.
Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.
Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием (см. ст. 17 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").
Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием (далее - правила доверительного управления ипотечным покрытием) определяются лицом, осуществляющим выдачу ипотечных сертификатов участия (далее - управляющий ипотечным покрытием), в стандартных формах и могут быть приняты приобретателем ипотечных сертификатов участия - учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ипотечные сертификаты участия, только путем присоединения к указанному договору в целом.
Присоединение к договору доверительного управления ипотечным покрытием осуществляется путем приобретения ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием.
Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются.
Условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. При этом соответствующее право прекращается.
Владельцы ипотечных сертификатов участия несут риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Управляющий ипотечным покрытием осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием путем получения (приема) платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, перечисления (выплаты) владельцам ипотечных сертификатов участия денежных средств за счет указанных платежей, обеспечения надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств, при неисполнении или ненадлежащем исполнении таких обязательств, а также путем совершения иных