"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

указанного в ст. 31.1 Закона о государственной регистрации прав имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей (см. п. 2 ст. 31.1 Закона о государственной регистрации прав).
Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной п. 1 ст. 31.1 Закона о государственной регистрации прав, устанавливается Правительством РФ (см. п. 3 ст. 31.1 Закона о государственной регистрации прав). Предусмотренные ст. 31.1 положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. (см. п. 9 ст. 33 Закона о государственной регистрации прав).
Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ
Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки
Комментарий к статье 19
В статье устанавливаются основные положения о государственной регистрации ипотеки. Порядок государственной регистрации ипотеки установлен в ст. 20 Федерального закона об ипотеке (см. комментарий).
Пункт 1 комментируемой статьи действует с учетом редакционных изменений и дополнений, внесенных Федеральными законами от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ.
1. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (см. п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав).
Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной Законом о государственной регистрации прав системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. п. 2 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав).
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (см. п. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав).
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о государственной регистрации прав (см. п. 4 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав).
Регистрационный округ - территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции (Министерством юстиции России) (см. ст. 1 Закона о государственной регистрации прав).
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (см. п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав).
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, ГК РФ, Закон о государственной регистрации прав, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты РФ.
В случаях, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав, актами Президента РФ и актами Правительства РФ, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.
На основании и во исполнение Закона о государственной регистрации прав, актов Президента РФ и актов Правительства РФ федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. ст. 3 Закона о государственной регистрации прав).
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой (см. ст. 5 Закона о государственной регистрации прав).
Для целей Закона о государственной регистрации прав установлены значения следующих понятий (см. ст. 1 Закона о государственной регистрации прав): недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, кадастровый номер, кадастровый и технический учет (инвентаризация).
Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.
2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Местом нахождения имущества признается (для целей ст. 83 "Учет организаций и физических лиц" НК РФ):
1) для морских, речных и воздушных транспортных средств - место нахождения (жительства) собственника имущества;
2) для транспортных средств, не указанных выше, - место (порт) приписки или место государственной регистрации, а при отсутствии таковых - место нахождения (жительства) собственника имущества;
3) для иного недвижимого имущества - место фактического нахождения имущества.
Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
Комментарий к статье 20
В статье устанавливается порядок государственной регистрации ипотеки: по договору об ипотеке (п. 1); по ипотеке в силу закона (п. 2). Кроме того, в статье определены особенности государственной регистрации: ипотеки при выдаче закладной (п. 3); смены залогодержателей (п. 4); залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия (п. 4.1). В статье также устанавливаются: срок государственной регистрации ипотеки (п. 5); дата государственной регистрации ипотеки (п. 6); дата возникновения ипотеки для третьих лиц (п. 7).
В комментируемую статью были внесены изменения и дополнения Федеральными законами:
от 11.02.2002 N 18-ФЗ (вступил в силу с 14 февраля 2002 г.);
от 29.06.2004 N 58-ФЗ (вступил в силу с 1 июля 2004 г.);
от 02.11.2004 N 127-ФЗ (вступил в силу с 1 января 2005 г.);
от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступил в силу с 31 декабря 2004 г.);
от 30.12.2004 N 214-ФЗ (вступил в силу с 1 апреля 2005 г.).
1. В соответствии с первоначальной редакцией п. 1 комментируемой статьи государственная регистрация ипотеки осуществлялась на основании заявления залогодателя.
В соответствии с редакцией, введенной Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ (с 14 февраля 2002 г.), государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществлялась на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
В соответствии с редакцией, установленной Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (с 31 декабря 2004 г.), государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления либо залогодателя, либо залогодержателя.
В соответствии с первоначальной редакцией п. 2 комментируемой статьи для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
доказательства уплаты регистрационного сбора;
документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
В соответствии с редакцией п. 1 комментируемой статьи, установленной Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ (с 14 февраля 2002 г.), для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об оплате государственной регистрации;
иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с действующей с 1 января 2005 г. редакцией п. 1 комментируемой статьи (установленной Федеральными законами от 02.11.2004 N 127-ФЗ и от 30.12.2004 N 216-ФЗ) для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представление документов на государственную регистрацию прав осуществляется в соответствии с требованиями ст. 16 Закона о государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации прав права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.
Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 27 и п. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав.
Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится на основании документов, предусмотренных п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав и направленных в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, органами, указанными в п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав (см. п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав).
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Государственная регистрация прав Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну РФ, казну субъекта РФ, муниципальную казну, проводится без взимания государственной пошлины (см. п. 2, 3 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав).
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, - нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, - документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа (см. п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав).
При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с