"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.
Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.
Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением. Другими словами, составитель закладной должен компенсировать законному владельцу закладной понесенные последним расходы, связанные с аннулированием старой закладной и выдачей новой закладной, включая расходы на государственную регистрацию (а до 31 декабря 2004 г. - и расходы на нотариальное удостоверение).
Статья 15. Приложения к закладной
Комментарий к статье 15
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной (см. комментарий к ст. 13).
Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются неотъемлемой составной частью закладной, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога закладной или иным образом (например, перехода к новому владельцу в результате универсального правопреемства или наследования).
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия:
предохранения заложенного имущества от утраты и повреждения (см. комментарий к ст. 32);
защиты заложенного имущества от притязаний третьих лиц (см. комментарий к ст. 33);
отчуждения всего или части заложенного имущества (см. комментарии к ст. 37, 39);
обременения заложенного имущества правами других лиц (см. комментарий к ст. 40);
передачи в аренду заложенного имущества на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства (см. комментарий к п. 1 ст. 72);
возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке (см. комментарий к ст. 65);
определяющие другие условия.
Статья 16. Регистрация владельцев закладной
Комментарий к статье 16
В статье устанавливаются правила регистрации владельцев закладной.
В соответствии с п. 7 ст. 1 Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в п. 3 комментируемой статьи слова "передаточной надписи на имя заявителя" были заменены словами "передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке". Изменения вступили в силу со дня официального опубликования Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ (опубликован в "Российской газете", N 29, 14.02.2002).
В соответствии с п. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в комментируемую статью внесены следующие изменения:
а) в п. 1 слова "органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки" заменены словами "органа, осуществляющего государственную регистрацию прав", слово "едином" заменено словом "Едином", после слов "недвижимое имущество" добавлены слова "и сделок с ним", слово "жительства" заменено словом "регистрации";
б) в п. 2 слово "едином" заменено словом "Едином", после слов "недвижимое имущество" добавлены слова "и сделок с ним";
в) в абзаце первом п. 3 слова "орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки" заменены словами "орган, осуществляющий государственную регистрацию прав".
1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (от того органа, который осуществил государственную регистрацию ипотеки), зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени (фамилии, имени, отчества) и места регистрации (в соответствии с правилами регистрационного учета граждан), а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования (наименования юридического лица) и места нахождения (места нахождения юридического лица).
2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.
В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Об уступке прав по закладной см. комментарий к ст. 47.
3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (в тот орган, который осуществил государственную регистрацию ипотеки), при предъявлении закладной на основании:
совершенной в соответствии с Федеральным законом об ипотеке передачи права по закладной и произведенной на закладной отметки, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (см. комментарий к п. 4 ст. 49);
документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
решения суда о признании прав по закладной за заявителем.
В соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.
В случаях, установленных законом, реорганизация юридического лица в форме его разделения или выделения из его состава одного или нескольких юридических лиц осуществляется по решению уполномоченных государственных органов или по решению суда.
В случаях, установленных законом, реорганизация юридических лиц в форме слияния, присоединения или преобразования может быть осуществлена лишь с согласия уполномоченных государственных органов.
Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (см. ст. 57 ГК РФ).
При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (см. ст. 58 ГК РФ).
Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства
Комментарий к статье 17
В статье регламентируется осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства.
В соответствии с п. 8 ст. 1 Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в комментируемую статью внесены изменения (изменения вступили в силу со дня официального опубликования Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ; опубликован в "Российской газете", N 29, 14.02.2002).
1. При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.
Нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией РФ, конституциями республик в составе Российской Федерации, Основами законодательства РФ о нотариате защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации.
Нотариальные действия в Российской Федерации совершают в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой. Реестр государственных нотариальных контор и контор нотариусов, занимающихся частной практикой, ведет Министерство юстиции РФ. В случае отсутствия в населенном пункте нотариуса нотариальные действия совершают должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий.
Нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, уполномоченные на совершение этих действий.
Нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли (см. ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 в редакции Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ).
На должность нотариуса в Российской Федерации назначается в порядке, установленном указанными Основами, гражданин РФ, имеющий высшее юридическое образование, прошедший стажировку сроком не менее одного года в государственной нотариальной конторе или у нотариуса, занимающегося частной практикой, сдавший квалификационный экзамен, имеющий лицензию на право нотариальной деятельности. При совершении нотариальных действий нотариусы обладают равными правами и несут одинаковые обязанности независимо от того, работают ли они в государственной нотариальной конторе или занимаются частной практикой. Оформленные нотариусами документы имеют одинаковую юридическую силу. Нотариус, занимающийся частной практикой, должен быть членом нотариальной палаты (см. ст. 2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Лицензия на право нотариальной деятельности выдается уполномоченными на то органами юстиции республик в составе Российской Федерации, автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга в течение месяца после сдачи квалификационного экзамена на основании решения квалификационной комиссии. Порядок выдачи лицензии устанавливается Министерством юстиции РФ. Отказ в выдаче лицензии может быть обжалован в суд в течение месяца со дня получения решения органа юстиции (см. ст. 3 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Нотариус, занимающийся частной практикой, вправе иметь контору, открывать в любом банке расчетный и другие счета, в том числе валютный, иметь имущественные и личные неимущественные права и обязанности, нанимать и увольнять работников, распоряжаться поступившим доходом, выступать в суде, арбитражном суде от своего имени и совершать другие действия в соответствии с законодательством РФ и республик в составе Российской Федерации. Нотариус пользуется услугами системы государственного социального обеспечения, медицинского и социального страхования в порядке, установленном законодательством РФ (см. ст. 8 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Нотариальное делопроизводство осуществляется нотариусами в соответствии с правилами, утверждаемыми Министерством юстиции РФ совместно с Федеральной нотариальной палатой. Контроль за исполнением правил нотариального делопроизводства нотариусами, работающими в государственных нотариальных конторах, осуществляют органы юстиции республик в составе Российской Федерации, автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а в отношении нотариусов, занимающихся частной практикой, - органы юстиции совместно с нотариальными палатами (см. ст. 9 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Федеральная нотариальная палата является некоммерческой организацией, представляющей собой профессиональное объединение нотариальных палат республик в составе РФ, автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, основанное на их обязательном членстве (см. ст. 29 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Размер взносов и других платежей членов Федеральной нотариальной палаты, необходимых для выполнения ее функций, определяет собрание представителей нотариальных палат (см. ст. 32 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Нотариальная палата - некоммерческая организация, представляющая собой профессиональное объединение, основанное на обязательном членстве нотариусов, занимающихся частной практикой. Членами нотариальной палаты могут быть также лица, получившие или желающие получить лицензию на право нотариальной деятельности. Нотариальные палаты