"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

другому лицу прав, удостоверенных ценной бумагой на предъявителя, достаточно вручения ценной бумаги этому лицу (см. п. 1 ст. 146 ГК РФ).
Права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение (см. п. 2 ст. 146 ГК РФ).
Права по ордерной ценной бумаге передаются путем совершения на этой бумаге передаточной надписи - индоссамента. Индоссант несет ответственность не только за существование права, но и за его осуществление. Индоссамент, совершенный на ценной бумаге, переносит все права, удостоверенные ценной бумагой, на лицо, которому или приказу которого передаются права по ценной бумаге, - индоссата. Индоссамент может быть бланковым индоссаментом (без указания лица, которому должно быть произведено исполнение) или ордерным индоссаментом (с указанием лица, которому или приказу которого должно быть произведено исполнение). Индоссамент может быть ограничен только поручением осуществлять права, удостоверенные ценной бумагой, без передачи этих прав индоссату (препоручительный индоссамент). В этом случае индоссат выступает в качестве представителя (см. п. 3 ст. 146 ГК РФ).
Исполнение по ценной бумаге осуществляется в соответствии с нормами ст. 147 ГК РФ.
Лицо, выдавшее ценную бумагу, и все лица, индоссировавшие ее, отвечают перед ее законным владельцем солидарно. В случае удовлетворения требования законного владельца ценной бумаги об исполнении удостоверенного ею обязательства одним или несколькими лицами из числа обязавшихся до него по ценной бумаге они приобретают право обратного требования (регресса) к остальным лицам, обязавшимся по ценной бумаге (см. п. 1 ст. 147 ГК РФ).
Отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность не допускается.
Владелец ценной бумаги, обнаруживший подлог или подделку ценной бумаги, вправе предъявить к лицу, передавшему ему бумагу, требование о надлежащем исполнении обязательства, удостоверенного ценной бумагой, и о возмещении убытков (см. п. 2 ст. 147 ГК РФ).
Восстановление прав по утраченным ценным бумагам на предъявителя и ордерным ценным бумагам производится судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством (см. ст. 148 ГК РФ).
Бездокументарные ценные бумаги (ценные бумаги в бездокументарной форме) могут выпускаться в соответствии с нормами ст. 149 ГК РФ.
В случаях, определенных законом или в установленном им порядке, лицо, получившее специальную лицензию, может производить фиксацию прав, закрепляемых именной ценной бумагой или ордерной ценной бумагой, в том числе в бездокументарной форме (с помощью средств электронно-вычислительной техники и т.п.). К такой форме фиксации прав применяются правила, установленные для ценных бумаг, если иное не вытекает из особенностей фиксации.
Лицо, осуществившее фиксацию права в бездокументарной форме, обязано по требованию обладателя права выдать ему документ, свидетельствующий о закрепленном праве.
Права, удостоверяемые путем указанной фиксации, порядок официальной фиксации прав и правообладателей, порядок документального подтверждения записей и порядок совершения операций с бездокументарными ценными бумагами определяются законом или в установленном им порядке (см. п. 1 ст. 149 ГК РФ).
Операции с бездокументарными ценными бумагами могут совершаться только при обращении к лицу, которое официально совершает записи прав. Передача, предоставление и ограничение прав должны официально фиксироваться этим лицом, которое несет ответственность за сохранность официальных записей, обеспечение их конфиденциальности, представление правильных данных о таких записях, совершение официальных записей о проведенных операциях (см. п. 2 ст. 149 ГК РФ).
Закладная не является эмиссионной ценной бумагой.
Эмиссионная ценная бумага - любая ценная бумага, в том числе бездокументарная, которая характеризуется одновременно следующими признаками:
закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав, подлежащих удостоверению, уступке и безусловному осуществлению с соблюдением установленных Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" формы и порядка;
размещается выпусками;
имеет равные объем и сроки осуществления прав внутри одного выпуска вне зависимости от времени приобретения ценной бумаги (см. ст. 2 Федерального закона от 22.04.1996 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг").
Отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, при обращении иных ценных бумаг в случаях, предусмотренных федеральными законами, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг регулируются Федеральным законом от 22.04.1996 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" (см. ст. 1 Федерального закона "О рынке ценных бумаг").
К эмиссионным ценным бумагам относятся, в частности, акции, облигации, опционы эмитента, ипотечные облигации, государственные облигации.
Акция - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акция является именной ценной бумагой.
Облигация - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации являются процент и/или дисконт.
Опцион эмитента - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на покупку в предусмотренный в ней срок и/или при наступлении указанных в ней обстоятельств определенного количества акций эмитента такого опциона по цене, определенной в опционе эмитента. Опцион эмитента является именной ценной бумагой. Принятие решения о размещении опционов эмитента и их размещение осуществляются в соответствии с установленными федеральными законами правилами размещения ценных бумаг, конвертируемых в акции. При этом цена размещения акций во исполнение требований по опционам эмитента определяется в соответствии с ценой, определенной в таком опционе (см. ст. 2 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг").
3. Лицами, обязанными по закладной, являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
предприятие как имущественный комплекс;
леса (лесной фонд);
право аренды предприятия как имущественного комплекса или право аренды лесов;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
В указанных случаях условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.
Лесной фонд образуют все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли). Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель иных категорий. Отнесение земель к землям лесного фонда и перевод земель лесного фонда в земли иных категорий осуществляются в порядке, установленном земельным и лесным законодательством РФ (см. ст. 7 Лесного кодекса РФ). В лесной фонд не входят леса, расположенные на: землях обороны; землях городских поселений - городские леса, землях сельских поселений (см. ст. 10 Лесного кодекса РФ).
В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли. К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные). К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства, а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (см. ст. 8 Лесного кодекса РФ).
Важно отметить, что действующая редакция п. 4 комментируемой статьи была установлена Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ. На основании этого закона утратил силу абзац четвертый п. 4 следующего содержания: "земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона". Таким образом, в результате внесенного изменения составление и выдача закладной допускается в тех случаях, когда предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона об ипотеке, также когда предметом ипотеки является право аренды таких земельных участков.
5. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ в комментируемый пункт было внесено редакционное изменение: после слова "регистрацию" слово "ипотеки" заменено на слово "прав".
Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. 48 и 49 Федерального закона об ипотеке (см. комментарий).
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены в ст. 9 Закона о государственной регистрации прав.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют:
федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав);
его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (далее также - органы по государственной регистрации, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав).
Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации (см. п. 1 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав).
Органы по государственной регистрации действуют на основании общего положения, утверждаемого федеральным органом исполнительной власти в области юстиции (Министерством юстиции России). Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определяются федеральным органом в области государственной регистрации (см. п. 2 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав).
К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав и органов по государственной регистрации относятся (см. п. 3 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав):
проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
государственная регистрация прав;
выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
выдача информации о зарегистрированных правах;
принятие на учет в порядке, установленном Правительством РФ, бесхозяйных недвижимых вещей;
выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, его территориальные органы, если иное не установлено законодательством РФ, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную Законом о государственной регистрации прав (см. п. 4 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав).
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, используют печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием (см. п. 5 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав).
Федеральный орган в области государственной регистрации осуществляет следующие полномочия (см. ст. 10 Закона о государственной регистрации прав):
координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации прав;
обеспечивает соблюдение органами по государственной регистрации Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде;
разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации;
назначает и освобождает от должности государственных регистраторов, возглавляющих территориальные подразделения органов по государственной регистрации;
обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации;
осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества в случаях, установленных Законом о государственной регистрации прав;
осуществляет иные установленные законодательством полномочия.
Руководители органов по государственной регистрации - главные государственные регистраторы (далее также - государственные регистраторы) назначаются на должность и освобождаются от должности федеральным органом в области юстиции.
Государственные регистраторы, возглавляющие обособленные подразделения органов по государственной регистрации (далее также - государственные регистраторы), назначаются на должность и освобождаются от должности федеральным органом в области государственной регистрации.
Иные государственные регистраторы - работники органов по государственной регистрации, в том числе их территориальных подразделений (далее также - государственные регистраторы), назначаются на должность и освобождаются от должности руководителями