"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

размеры платежей.
6. Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 "Основные положения о закладной" Федерального закона об ипотеке (см. комментарий) удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Комментируемый пункт действует в редакции Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (дополнен словами ", за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона").
Внесенное изменение обусловлено тем, что при ипотеке в силу закона возможны составление и выдача закладной, но не составляется договор об ипотеке.
Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
Комментарий к статье 10
До вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (изменения вступили в силу со дня официального опубликования - 31 декабря 2004 г.; "Российская газета", N 292, 31 декабря 2004 г.) нормами комментируемой статьи предусматривалось обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке. Комментируемая статья имела название "Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке". В п. 1 ст. 10 устанавливалась обязательность нотариального удостоверения договора об ипотеке. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влекло его недействительность. Такой договор считался ничтожным.
В соответствии с п. 4 комментируемой статьи в прежней редакции если права залогодержателя по договору об ипотеке удостоверялись закладной, то закладная должна была представляться нотариусу, который делал на ней отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумеровал и скреплял печатью листы закладной в соответствии с частью второй п. 3 ст. 14 Федерального закона об ипотеке (см. комментарий).
Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ обязательность нотариального удостоверения договора об ипотеке была упразднена. В связи с этим если права залогодержателя по договору об ипотеке удостоверяются закладной, закладная должна представляться непосредственно в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, и этот орган осуществляет оформление закладной.
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 "Содержание договора об ипотеке" Федерального закона об ипотеке, или нарушены правила п. 4 ст. 13 Федерального закона об ипотеке (если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, леса или право аренды указанного имущества либо ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент), не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Недействительность сделок устанавливается в соответствии с правилами статей параграфа 2 гл. 9 части первой ГК РФ.
Сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (см. ст. 166 ГК РФ).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (см. п. 1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (см. п. 3 ст. 167 ГК РФ).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (см. ст. 168 ГК РФ).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (см. ст. 180 ГК РФ).
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
О правилах государственной регистрации договора об ипотеке см. комментарий к ст. 11.
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный договор или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство (т.е. при составлении смешанного договора), в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (см. ст. 421 ГК РФ).
4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 "Основные положения о закладной" Федерального закона об ипотеке (см. комментарий) удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абз. вторым п. 3 ст. 14 Федерального закона об ипотеке.
В соответствии с частью второй п. 3 ст. 14 Федерального закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.
Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения
Комментарий к статье 11
В статье определяется возникновение ипотеки как обременения.
В первоначальной редакции статья называлась "Возникновение права залога по договору об ипотеке" и содержала следующие положения:
"1. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства.
2. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога".
В настоящее время статья действует в редакции Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ с учетом изменений, внесенных в п. 1 Федеральным законом от 02.11.2004 N 127-ФЗ.
1. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в соответствии со ст. 29 Закона о государственной регистрации прав.
Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.
К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами (см. п. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав).
Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (см. п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав).
До вступления в силу Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ в комментируемом пункте содержалась следующая норма: "Плата за внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не взимается". С 1 января 2005 г. за внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается государственная пошлина.
2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
В соответствии со ст. 1 Закона о государственной регистрации прав ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом (см. ст. 1012 ГК РФ).
Объектами доверительного управления могут быть:
предприятия и другие имущественные комплексы;
отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;
ценные бумаги;
права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
исключительные права;
другое имущество.
Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям (см. ст. 1013 ГК РФ).
Учредителем управления является собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ, - другое лицо (см. ст. 1014 ГК РФ).
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (см. ст. 1015 ГК РФ).
В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:
состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
срок действия договора.
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий 5 лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (см. ст. 1016 ГК РФ).
Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации