"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

освобождение акционера от обязанности оплаты акций общества, в том числе освобождение его от этой обязанности путем зачета требований к обществу.
Открытая подписка на акции акционерного общества не допускается до полной оплаты уставного капитала. При учреждении акционерного общества все его акции должны быть распределены среди учредителей.
Если по окончании второго и каждого последующего финансового года стоимость чистых активов общества окажется меньше уставного капитала, общество обязано объявить и зарегистрировать в установленном порядке уменьшение своего уставного капитала. Если стоимость указанных активов общества становится меньше определенного законом минимального размера уставного капитала, общество подлежит ликвидации.
Законом или уставом общества могут быть установлены ограничения числа, суммарной номинальной стоимости акций или максимального числа голосов, принадлежащих одному акционеру (см. ст. 99 ГК РФ).
Акционерное общество вправе по решению общего собрания акционеров увеличить уставный капитал путем увеличения номинальной стоимости акций или выпуска дополнительных акций. Увеличение уставного капитала акционерного общества допускается после его полной оплаты. Увеличение уставного капитала общества для покрытия понесенных им убытков не допускается. В случаях, предусмотренных Законом об акционерных обществах, уставом общества может быть установлено преимущественное право акционеров, владеющих простыми (обыкновенными) или иными голосующими акциями, на покупку дополнительно выпускаемых обществом акций (см. ст. 100 ГК РФ).
Акционерное общество вправе по решению общего собрания акционеров уменьшить уставный капитал путем уменьшения номинальной стоимости акций либо путем покупки части акций в целях сокращения их общего количества. Уменьшение уставного капитала общества допускается после уведомления всех его кредиторов в порядке, определяемом Законом об акционерных обществах. При этом кредиторы общества вправе потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств общества и возмещения им убытков. Права и обязанности кредиторов кредитных организаций, созданных в форме акционерных обществ, определяются также законами, регулирующими деятельность кредитных организаций. Уменьшение уставного капитала акционерного общества путем покупки и погашения части акций допускается, если такая возможность предусмотрена в уставе общества (см. ст. 101 ГК РФ).
Приватизация имущественных комплексов федеральных унитарных предприятий и находящихся в федеральной собственности акций открытых акционерных обществ, балансовая стоимость основных средств которых на последнюю отчетную дату превышает пять миллионов минимальных размеров оплаты труда, а также имущества, соответствующего иным критериям, установленным Правительством РФ, может осуществляться (далее в скобках указаны номера статей Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"):
путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество (ст. 37 - 41);
на аукционе (ст. 18);
на специализированном аукционе (ст. 19);
посредством продажи за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ (ст. 21);
посредством внесения в соответствии с нормативными правовыми актами Президента РФ федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал стратегического акционерного общества (ст. 25).
Приватизация имущества, не соответствующего вышеуказанным критериям, может осуществляться:
путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество;
на аукционе;
на специализированном аукционе;
на конкурсе;
посредством внесения акций в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества.
В случае, если аукцион, специализированный аукцион или конкурс по продаже такого имущества были признаны не состоявшимися в силу отсутствия заявок либо участия в них одного покупателя, приватизация может быть осуществлена другим установленным п. 1 комментируемой статьи способом в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". См. комментарий к ст. 1.
Использование способов приватизации государственного и муниципального имущества, применявшихся до вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", осуществляется в соответствии с нормами ст. 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Специализированным аукционом признается способ продажи акций на открытых торгах, при котором все победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене за одну акцию.
В соответствии с Положением о продаже на специализированном аукционе находящихся в государственной и муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23 мая 1998 г. N 487, продавцами на специализированном аукционе выступают:
при продаже акций, находящихся в федеральной собственности, в том числе на межрегиональных и всероссийских специализированных аукционах, - Российский фонд федерального имущества и его отделения;
при продаже акций, находящихся в государственной собственности субъектов РФ, - юридические лица, которым в порядке, определенном органами государственной власти субъектов РФ, предоставлены полномочия по организации и осуществлению продажи таких акций.
Продавцы акций, находящихся в муниципальной собственности, назначаются органами местного самоуправления самостоятельно (см. п. 3 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.05.1998 N 487).
Оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки не может быть более чем один год. Решение о предоставлении рассрочки может быть принято в случае приватизации государственного или муниципального имущества в соответствии со ст. 24 "Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены" Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". В решении о предоставлении рассрочки указываются сроки ее предоставления и порядок внесения платежей. Срок предоставления рассрочки и порядок внесения платежей подлежат опубликованию посредством информационного сообщения о приватизации государственного или муниципального имущества.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату публикации объявления о продаже.
Покупатель вправе оплатить приобретаемое государственное или муниципальное имущество досрочно.
Право собственности на государственное или муниципальное имущество, приобретенное в рассрочку, переходит в установленном законодательством РФ порядке. Передача покупателю приобретенного в рассрочку имущества осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ и договором купли-продажи, не позднее чем через 30 дней с даты заключения договора. С момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.
В случае нарушения покупателем сроков и порядка внесения платежей обращается взыскание на заложенное имущество в судебном порядке.
С покупателя могут быть взысканы также убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи.
Порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления (см. ст. 35 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества").
6. Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступил в силу с 31 декабря 2004 г.) в комментируемую статью добавлен п. 6, в соответствии с которым ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Федеральным законом об ипотеке.
Неотделимыми улучшениями предмета ипотеки можно считать повышение плодородия сельскохозяйственных земель, а также осуществление собственником или арендатором недвижимого имущества текущего ремонта, капитального ремонта или модернизации.
К отделимым улучшениям предмета ипотеки можно отнести установление различного рода съемного (демонтируемого оборудования).
Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (см. ст. 662 ГК РФ).
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
Комментарий к статье 7
В статье устанавливаются особенности ипотеки имущества, находящегося в общей собственности.
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
Понятие и основания возникновения общей собственности установлены в ст. 244 гл. 16 "Общая собственность" ГК РФ. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по - решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и ст. 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности установлено в ст. 250 ГК РФ.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом (см. п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (см. п. 2 ст. 250 ГК РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (см. п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4 ст. 250 ГК РФ).
Правила ст. 250 ГК РФ применяются также при отчуждении доли по договору мены (см. п. 5 ст. 250 ГК РФ).
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ),