"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

сентября 1982 г. N 865; приложение к Приказу Министерства культуры СССР от 29 сентября 1982 г. N 604) охранные обязательства выдаются местным государственным органам охраны памятников.
Условия охранных обязательств определяются в отношении:
объектов культурного наследия федерального значения - федеральным органом охраны объектов культурного наследия (в соответствии с п. 4 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия - Министерством культуры РФ);
объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия муниципального значения - органами исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с законодательством РФ.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" Правительство РФ непосредственно или через федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ в области государственной охраны объектов культурного наследия (далее - федеральный орган охраны объектов культурного наследия), осуществляет меры по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия.
Охранное обязательство оформляется в порядке, установленном законодательством РФ, одновременно с заключением сделки приватизации.
Правительство РФ приняло Постановление от 16.12.2002 N 894 "О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия". Постановлением было утверждено Положение о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия.
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Залогодателем вещи может быть как сам должник, так и третье лицо (см. п. 1 ст. 335 ГК РФ).
Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК РФ (см. п. 2 ст. 335 ГК РФ).
Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (см. п. 2 ст. 295 ГК РФ).
Кроме того, к органам, чье согласие необходимо для установления ипотеки, в частности, относятся органы опеки и попечительства. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
См. также комментарий к ст. 74.
Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества (см. п. 1 ст. 297 ГК РФ).
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (см. п. 2 ст. 253 ГК РФ).
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются:
Правительством РФ в отношении федерального имущества;
правительством (администрацией) субъекта РФ в отношении имущества, находящегося в собственности субъекта РФ.
Федеральным законом от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" (далее - Федеральный закон от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ) устанавливаются организационно-правовые особенности приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта, а также управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта (см. ст. 1 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ). Закон вступил в силу со дня его официального опубликования (опубликован в "Российской газете", N 42, 05.03.2003).
Для целей Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ используются следующие основные понятия (см. ст. 2 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ):
организации федерального железнодорожного транспорта - государственные унитарные предприятия и государственные учреждения, находящиеся в ведении федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта;
имущество федерального железнодорожного транспорта - имущественные комплексы государственных унитарных предприятий и имущество государственных учреждений, находящихся в ведении федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (в том числе имущество социального назначения);
единый хозяйствующий субъект - открытое акционерное общество "Российские железные дороги", создаваемое в процессе приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта.
Приватизация имущества федерального железнодорожного транспорта осуществляется в соответствии с законодательством РФ о приватизации с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ.
Перечень объектов имущества, ограниченных в обороте п. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ, определяется Правительством РФ (см. п. 4 ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ).
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в Российской Федерации могут быть использованы следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества (перечень способов является исчерпывающим; далее в скобках указаны номера соответствующих статей Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"):
1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество (ст. 37 - 41);
2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе (ст. 18);
3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе (ст. 19);
4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе (ст. 20);
5) продажа за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ (ст. 21);
6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг (ст. 22);
7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения (ст. 23);
8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены (ст. 24);
9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ (ст. 25);
10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления (ст. 26).
Приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия в случае, если размер уставного капитала, определенный в соответствии со ст. 11 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", превышает минимальный размер уставного капитала открытого акционерного общества, установленный законодательством РФ, может осуществляться только путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество.
В иных случаях приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия осуществляется другими предусмотренными Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" способами.
Минимальный уставный капитал открытого акционерного общества должен составлять не менее тысячекратной суммы МРОТ, установленного федеральным законом на дату регистрации общества (государственная регистрация юридических лиц), а закрытого акционерного общества - не менее стократной суммы МРОТ, установленного федеральным законом на дату государственной регистрации общества (см. ст. 26 Федерального закона от 26.12.1995 "Об акционерных обществах").
Акционерным обществом признается общество, уставный капитал которого разделен на определенное число акций; участники акционерного общества (акционеры) не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам акционерного общества в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций. Фирменное наименование акционерного общества должно содержать его наименование и указание на то, что общество является акционерным. Правовое положение акционерного общества и права и обязанности акционеров определяются в соответствии с ГК РФ и Законом об акционерных обществах. Особенности правового положения акционерных обществ, созданных путем приватизации государственных и муниципальных предприятий, определяются также законами и иными правовыми актами о приватизации этих предприятий. Особенности правового положения кредитных организаций, созданных в форме акционерных обществ, права и обязанности их акционеров определяются также законами, регулирующими деятельность кредитных организаций (см. ст. 96 ГК РФ).
Открытым акционерным обществом признается акционерное общество, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров. Такое акционерное общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и их свободную продажу на условиях, устанавливаемых законом и иными правовыми актами. Открытое акционерное общество обязано ежегодно публиковать для всеобщего сведения годовой отчет, бухгалтерский баланс, счет прибылей и убытков (см. п. 1 ст. 97 ГК РФ).
Закрытым акционерным обществом признается акционерное общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного заранее определенного круга лиц. Такое общество не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции либо иным образом предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц. Акционеры закрытого акционерного общества имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества. Число участников закрытого акционерного общества не должно превышать числа, установленного Законом об акционерных обществах, в противном случае оно подлежит преобразованию в открытое акционерное общество в течение года, а по истечении этого срока - ликвидации в судебном порядке, если их число не уменьшится до установленного законом предела. В случаях, предусмотренных Законом об акционерных обществах, закрытое акционерное общество может быть обязано публиковать для всеобщего сведения документы, указанные в п. 1 ст. 97 ГК РФ (см. п. 2 ст. 97 ГК РФ).
Образование акционерного общества регламентировано нормами ст. 98 ГК РФ.
Учредители акционерного общества заключают между собой договор, определяющий порядок осуществления ими совместной деятельности по созданию общества, размер уставного капитала общества, категории выпускаемых акций и порядок их размещения, а также иные условия, предусмотренные Законом об акционерных обществах. Договор о создании акционерного общества заключается в письменной форме.
Учредители акционерного общества несут солидарную ответственность по обязательствам, возникшим до регистрации общества. Общество несет ответственность по обязательствам учредителей, связанным с его созданием, только в случае последующего одобрения их действий общим собранием акционеров.
Учредительным документом акционерного общества является его устав, утвержденный учредителями. Устав акционерного общества помимо сведений, указанных в п. 2 ст. 52 ГК РФ, должен содержать условия о категориях выпускаемых обществом акций, их номинальной стоимости и количестве; о размере уставного капитала общества; о правах акционеров; о составе и компетенции органов управления обществом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов. В уставе акционерного общества должны также содержаться иные сведения, предусмотренные Законом об акционерных обществах.
Порядок совершения иных действий по созданию акционерного общества, в том числе компетенция учредительного собрания, определяется Законом об акционерных обществах.
Особенности создания акционерных обществ при приватизации государственных и муниципальных предприятий определяются законами и иными правовыми актами о приватизации этих предприятий.
Акционерное общество может быть создано одним лицом или состоять из одного лица в случае приобретения одним акционером всех акций общества. Сведения об этом должны содержаться в уставе общества, быть зарегистрированы и опубликованы для всеобщего сведения. Акционерное общество не может иметь в качестве единственного участника другое хозяйственное общество, состоящее из одного лица (см. ст. 98 ГК РФ).
Уставный капитал акционерного общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами.
Уставный капитал общества определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов. Он не может быть менее размера, предусмотренного Законом об акционерных обществах.
Не допускается