"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

(застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяцев является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяцев, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (см. ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (см. ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (см. ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (см. ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (см. ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Залогом имущества, предусмотренным ч. 1 - 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору (см. ч. 4 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (см. ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в ч. 1 - 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий (см. ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
1) залогодержателем имущества, указанного в ч. 1 - 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, является банк;
2) от указанного банка получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в ч. 1 - 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (см. ч. 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не распространяется на данный объект долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, применяются положения ГК РФ и Федерального закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после (см. ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в ч. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанные в ч. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с ч. 4 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований (см. ч. 2 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Требования залогодержателей, указанных в ч. 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в ч. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством РФ (см. ч. 4 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством РФ (см. ч. 5 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (см. ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения (см. ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (см. ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или