"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

или созданной лицом для себя" (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Если признать такие объекты вновь создаваемыми, то очевидно, что право на них будет возникать только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). А это значит, что распоряжение такими объектами возможно только после регистрации права на них. Таким образом, чтобы выделить из состава принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка, провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него, и только после этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е. дата такого договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный участок. Однако такой подход регистрирующего органа далеко не всегда встречает поддержку в судах, которые признают незаконными отказы в регистрации договоров отчуждения вновь образованных земельных участков, основанные на том, что право на участки было зарегистрировано после заключения соответствующего договора. В то же время аналогичный подход со стороны регистраторов к вновь созданным (путем строительства или реконструкции) зданиям и помещениям у суда сомнений не вызывает. Мотивируя признание незаконными отказов в первом случае, суд, как правило, ссылается на то, что право на соответствующую часть земли, не выделенную (или не объединенную) в установленном порядке в отдельный участок, у лица существовало и до регистрации, в связи с чем заключение такого договора до регистрации права на участок в новых границах вполне правомерно.
В такой позиции суда есть определенная логика, которая подкрепляется и практикой взаимоотношений, складывающихся на рынке недвижимости. Проведенные исследования показывают, что разделение и объединение земельных участков происходит в подавляющем большинстве случаев именно для совершения с вновь образованными участками сделок отчуждения и, более того, такое разделение или объединение является актуальным для собственника лишь постольку, поскольку такая сделка будет совершена. Если же сделка по каким-либо причинам не состоялась, то для собственника утрачивается необходимость изменения границ участков, поскольку при совершении сделки с другим контрагентом может потребоваться установление совершенно иных границ. Ситуация с учетом новых земельных участков и последующей регистрацией прав на них в результате сделок отчуждения приобретает характер круга. С одной стороны, чтобы провести отчуждение части земельного участка его нужно выделить (путем землеустроительных работ и нового кадастрового учета) и зарегистрировать право на него. С другой стороны, если после проведения этой процедуры сделка не состоялась, собственнику для того, чтобы вернуться к прежнему состоянию границ, необходимо вновь проделать обратную процедуру.
Для того чтобы определить правильный подход к земельным участкам, возникающим из ранее существовавших, необходимо установить, каким способом возникают права на них у обладателя права на ранее существовавший земельный участок.
Как отмечалось, закон делит способы приобретения прав на имущество на две группы:
а) приобретение права собственности на новую вещь (п. 1 ст. 218 ГК РФ) и
б) приобретение права собственности на имущество, которое имеет собственника (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Вопрос состоит в том, к какой группе отнести приобретение права на рассматриваемые объекты. Если относить эти объекты ко второй группе по способу приобретения прав, то мы столкнемся с явным противоречием этой позиции содержанию п. 2 ст. 218 ГК РФ, где сказано, что право на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении либо в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридических лиц). Вполне очевидно, что содержанием данной нормы не охватываются случаи возникновения права на вновь образованные объекты у самого собственника ранее существовавшего объекта.
Представляется, что в данном случае мы имеем дело с особым способом приобретения права, который в силу его специфики нуждается в самостоятельной регламентации. К вопросу о возможных способах такой регламентации мы вернемся после рассмотрения аналогичных проблем применительно к таким объектам, как помещения.
Проблема помещений, как вновь созданных объектов, также имеет несколько аспектов.
Первый аспект вызван тем обстоятельством, что действующее законодательство признает одновременное существование в качестве самостоятельных объектов недвижимости зданий и сооружений наряду с входящими в их состав помещениями. Можно спорить о целесообразности такого подхода, однако эта дискуссия не охватывается темой данной работы. Скажем лишь, что такое параллельное существование двух видов объектов создает слишком много проблем, которых можно было бы избежать, если бы помещения не считались самостоятельными объектами недвижимости. В этом случае все отношения между владельцами отдельных помещений в здании могли бы быть урегулированы в рамках долевой собственности, имеющей особый регламент (исключающий, в частности, преимущественное право покупки). Однако возможность установления такого подхода была исключена системой приватизации, предметом которой стали квартиры и нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимости <1>.
--------------------------------
<1> См. раздел 2.2.
Как бы то ни было, и здания, и входящие в них помещения - самостоятельные объекты недвижимости, которые существуют параллельно. Поэтому и здания, и помещения могут иметь статус вновь созданных объектов.
Самой, казалось бы, простой является ситуация возведения нового здания. В этом случае как само здание, так и помещения в нем являются вновь созданными объектами недвижимости, право на которые может быть зарегистрировано и возникает с момента регистрации. Главный же вопрос - возможна ли одновременная регистрация прав и на здание, и на входящие в его состав помещения. Представляется, что этот вопрос может иметь только отрицательный ответ, несмотря на то что в Законе о регистрации и Правилах ведения ЕГРП существуют и разделы о правах на здание, и разделы о правах на помещение в нем.
Невозможность такой одновременной регистрации вытекает из содержания гражданского законодательства. Особенно ярко это видно на примере многоквартирных жилых домов. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением (квартирой) принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому в соответствии со ст. 290 ГК РФ относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, в долевой собственности собственников квартир находится все в доме, что не является помещением, находящимся в индивидуальной собственности конкретного лица.
При таких положениях закона очевидно, что в случае наличия прав на квартиры различных лиц право собственности на сам дом вообще не может быть за кем-либо зарегистрировано, поскольку правовой режим собственности в таком доме состоит в существовании индивидуальной собственности на помещения и долевой собственности на все остальное. Свести же это все к общему знаменателю и определить собственника (собственников) дома практически невозможно.
Нами рассмотрена ситуация, когда права на помещения в новом объекте регистрируются за различными собственниками. Однако вполне вероятным является обращение за регистрацией права собственности на здание и на помещения в нем одного лица - застройщика, который профинансировал строительство всего дома. Почему бы в этом случае не зарегистрировать одновременно его право и на дом в целом, и на отдельные помещения? В принципе такая регистрация не противоречит закону, так как, если существует единственный собственник здания, трудно отрицать, что он является и собственником всех помещений в этом здании. Однако изучение практики регистрирующих органов (в Санкт-Петербурге) показало, что такие обращения практически отсутствуют, хотя регистрация всех квартир на застройщика не такой уж редкий случай. Дело в том, что в дальнейшем часть квартир или все квартиры в доме отчуждаются, а с учетом приведенных выше положений закона, как только состоится переход права хотя бы на одно помещение, структура собственности в доме приобретает вид, установленный ст. ст. 289, 290 ГК РФ, что автоматически будет означать прекращение права собственности первичного собственника на здание в целом.
Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о которых специально урегулирован законом. Но может быть в отношении других объектов возможен иной подход, при котором одновременно будет зарегистрировано право собственности различных лиц и на здание, и на помещение в нем?
О необходимости применения к зданиям и помещениям нежилого назначения по аналогии ст. ст. 289, 290 ГК РФ автор уже высказывался с подробным обоснованием своей позиции <1>. Поэтому здесь лишь подчеркнем еще раз невозможность одновременного существования права одного или нескольких лиц на здание с одновременной регистрацией прав нескольких лиц на помещения в нем.
--------------------------------
<1> См. раздел 2.2.
Однако следует остановиться и на другой возможной структуре собственности в здании. В принципе не исключен вариант, когда здание целиком как объект недвижимости будет зарегистрировано в общую долевую собственность участников его создания с определением за каждым права пользования конкретным помещением (помещениями). Возможно возникновение такой ситуации и в результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание. Однако в этом случае объектом регистрации является не право на помещение, а доля в праве собственности на здание, которая носит идеальный характер.
Возникает вопрос, возможна ли такая же ситуация в многоквартирном жилом доме, или в силу уже упоминавшихся положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ она исключена? Представляется, что до тех пор, пока указанные нормы существуют в данной редакции, установление долевой собственности на многоквартирный дом с определением права собственности на квартиры невозможно, поскольку эти нормы решают вопрос о структуре собственности в многоквартирном доме однозначно, не позволяя изменять эту структуру даже по волеизъявлению участников данных отношений.
Следовательно, в настоящее время такая возможность сохраняется только для тех зданий, которые не относятся к многоквартирным домам. При этом надо иметь в виду, что обе системы организации собственности в одном здании не могут существовать одновременно. Если предоставить единоличному собственнику здания возможность по выбору одному лицу отчуждать конкретное помещение, а другому - долю в праве собственности, то в здании будет создана такая структура собственности, которую невозможно будет описать, а отношения между собственниками - урегулировать.
Таким образом, в рамках одного здания может существовать только одна система организации собственности - либо долевая на здание в целом (с определением или без определения прав пользования конкретными помещениями), либо установление права собственности на отдельные помещения с общей долевой собственностью на общее имущество дома. Изменение же системы организации собственности в таком доме будет возможно исключительно путем заключения особой сделки между всеми участниками данных отношений.
Теперь перейдем к следующему аспекту проблемы помещений как вновь создаваемых объектов. Как и земельные участки, эти помещения могут разделяться и объединяться. Однако в этом плане помещения отличаются как от земельных участков, так и от зданий и сооружений. Если разделение (объединение) земельных участков никогда не связано с изменением их физического состояния и осуществляется произвольно путем проведения землеустроительных и учетных процедур, а разделение или объединение зданий, наоборот, всегда связано с их реконструкцией, то в отношении помещений возможен как один, так и другой варианты.
Так, например, объединение двух квартир в одну или, наоборот, превращение одной квартиры в две всегда связано с проведением определенной реконструкции. В отношении нежилых помещений возможен и вариант, когда разделение или объединение помещений происходит без каких-либо конструктивных изменений исключительно по желанию собственника и оформляется путем проведения нового технического и кадастрового учета.
Если в первом случае в правоприменительной практике существует однозначный подход, состоящий в том, что права на помещения, вновь образованные в результате реконструкции, возникают с момента регистрации, то в отношении второго варианта существуют разные подходы, а проблемы здесь абсолютно аналогичны тем, которые возникают при разделении или объединении земельных участков. Вот почему законодательное решение данного вопроса и для земельных участков, и для помещений должно быть одинаковым.
Как уже говорилось, здесь мы имеем дело с особым способом приобретения права, хотя, возможно, и термин "приобретение" является для данного случая не совсем точным, ибо собственник фактически ничего не приобретает (в том смысле, что у него не появляется ничего того, чего не было раньше). Поэтому речь в данном случае может идти об изменении прав лица на принадлежащую ему недвижимость.
Какова же правовая природа и основания такого изменения? Источником этого изменения прав, состоящего в изменении объектного состава собственности, являются действия (волеизъявление) собственника. Вполне очевидно, что эти действия представляют собой сделку, поскольку сделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Также очевидно, что эта сделка односторонняя, поскольку для ее совершения необходимо и достаточно воли собственника (п. 2 ст. 154 ГК РФ). Вместе с тем эта сделка осложнена тем, что для ее реализации необходимо совершение определенных действий органами технического и кадастрового учета. Однако эти органы в сделке не участвуют, а лишь подтверждают ее соответствие закону в части определения новых границ объектов.
Итак, специфика прав, возникающих в результате объединения (разделения) объектов их собственником состоит в том, что основанием их возникновения является односторонняя сделка собственника - лица, уже обладающего правом на объект. Это не позволяет отнести эти объекты к вновь создаваемым, поскольку спецификой последних является то, что основанием возникновения права на них является деятельность по созданию этих объектов.
Поскольку данные объекты нельзя отнести к вновь созданным, к ним нельзя применять и норму ст. 219 ГК РФ о возникновении права с момента регистрации. Очевидно, что к этим