"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

объектам необходимо применять нормы о правах, возникающих из сделок с недвижимостью, однако имея в виду, что данная сделка не является сделкой отчуждения, в связи с чем к ней нельзя применять нормы, относящиеся к данному виду сделок. Статья 164 ГК РФ говорит о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Правоприменительная практика сегодня исходит из того, что сами сделки с недвижимостью подлежат регистрации лишь в тех случаях, когда об этом есть специальное указание в ГК РФ. Поскольку совершение данного вида сделок гражданским законодательством вообще специально не урегулировано, следует прийти к выводу, что данная сделка как таковая является заключенной и действительной независимо от государственной регистрации.
В то же время в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Но иное в отношении данной ситуации законом также не установлено, в связи с чем, с учетом действующего законодательства, следует считать права на разделенные (объединенные) объекты возникшими лишь после их государственной регистрации.
Таким образом, от чего ушли, к тому и пришли - по действующему законодательству до регистрации прав на рассматриваемые объекты заключение каких-либо сделок с ними невозможно, так как юридически право на них отсутствует. В то же время потребности гражданского оборота объектов недвижимости определяют целесообразность иного подхода к возникновению прав на такие объекты. Поэтому следует отнести данные случаи к исключениям из общего правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ, и специально отразить данную ситуацию в ГК РФ. Для этого можно было бы ввести в п. 2 ст. 218 ГК РФ абзац второй следующего содержания:
"В случае разделения (объединения) собственником объектов недвижимого имущества без проведения реконструкции право собственности на образованные новые объекты приобретаются этим лицом с момента технического и кадастрового учета этих объектов".
Теперь вернемся к вопросам реконструкции. Весьма непростым является вопрос о том, каков правовой статус объекта, который находится в стадии реконструкции.
Ответ на этот вопрос наиболее прост при реконструкции здания, находящегося в собственности одного лица. В этом случае вполне очевидно, что с момента фактического начала работ по реконструкции объект приобретает статус объекта незавершенного строительства, а после окончания реконструкции и получения разрешения на ввод в эксплуатацию становится вновь созданным объектом недвижимости. Но с точки зрения регистрации прав на недвижимость здесь возникает другой вопрос - может ли быть зарегистрировано прекращение права на ранее существовавший объект в связи с началом реконструкции?
С одной стороны, объект в прежнем состоянии прекратил существование. С другой стороны, объект физически не уничтожен, не снесен, а находится в процессе преобразования в новый объект. В такой ситуации, по нашему мнению, запись о прекращении права на ранее существовавший объект может быть произведена только одновременно с регистрацией права на объект незавершенного строительства либо на вновь созданный объект по окончании реконструкции. Вместе с тем должна быть исключена возможность распоряжения объектом, находящимся в стадии реконструкции, без предварительной регистрации права на незавершенный строительством объект, так как соответствующие сделки будут считаться незаключенными по причине неправильного отражения в них предмета сделки.
Вопрос о правовом статусе реконструируемого имущества существенно усложняется там, где в рамках здания существуют помещения, являющиеся самостоятельными объектами права собственности. В этом случае возможно несколько вариантов.
Вариант первый: до реконструкции все помещения приобретены застройщиком (например, жилой дом расселен застройщиком с приобретением всем владельцам помещений квартир в других домах). Такая ситуация ничем не отличается от ранее описанной.
Вариант второй: предоставление собственником объекта недвижимости застройщику для реконструкции на инвестиционных условиях. Такая практика была весьма распространена в Санкт-Петербурге, где дома, находящиеся в собственности города, передавались застройщикам для реконструкции с условием, что право собственности на реконструированное имущество возникнет у застройщика по окончании реконструкции и выполнении ряда инвестиционных условий.
Что же в этом случае представляет собой объект с момента начала реконструкции до регистрации права собственности на вновь созданный объект? Вполне очевидно, он, как и в первом случае, является объектом незавершенного строительства. Но кто же собственник этого объекта? Видимо, поскольку в соответствии с договором между застройщиком и городом право собственности возникает у застройщика лишь по окончании строительства и при выполнении определенных условий, до этого момента право собственности на объект не может быть определено. С точки зрения реестра регистрирующего органа будет сохраняться запись о регистрации права государственной собственности на здание, а регистрация прекращения этого права будет произведена лишь одновременно с регистрацией права собственности на вновь созданный объект.
Такую организацию отношений вряд ли можно признать удачной как с точки зрения первичного собственника объекта, так и с точки зрения застройщиков, поскольку в течение всего срока реконструкции объект практически не имеет собственника. В то же время при нарушении застройщиком своих обязательств первичный собственник может лишь препятствовать оформлению права собственности на вновь созданный объект, не имея на него никаких прав, поскольку он создан застройщиком. В связи с этим гораздо более правильным представляется отчуждение объекта с условием реконструкции.
Еще более сложной становится ситуация при частичной реконструкции, когда в процесс реконструкции вовлечена лишь часть помещений дома, а остальные помещения не претерпевают изменений и их собственник в течение реконструкции продолжает сохранять на них права. Примерами такой реконструкции могут служить объединение нескольких помещений в одно или, наоборот, разделение одного помещения на несколько, надстройка дома, пристройка к нему дополнительного флигеля и пр.
Вполне очевидно, что в этом случае можно говорить о реконструкции здания в целом, поскольку это может повлечь изменение внешних границ, количества и характеристик квартир. Однако такое изменение здания фактически затрагивает права собственников только тех помещений, которые подверглись видоизменению. С точки зрения остальных собственников в этих случаях в рамках единого здания происходит видоизменение общего имущества здания и в ряде случаев перераспределение долей в этом имуществе.
В связи с этим особо актуальным является вопрос об объектах, которые возникают в результате реконструкции чердачных и мансардных помещений. В более общем виде этот вопрос выглядит как вопрос о правах на объекты, которые возникают в результате преобразований так называемых общих помещений дома или вообще при частичной реконструкции зданий без прекращения права собственности на входящие в них помещения (пристройка, достройка, видоизменение отдельных частей здания при сохранении других).
Вопрос этот имеет несколько аспектов, поставленных на повестку дня судебной практикой: во-первых, возможно ли в принципе установление вещных прав на объекты, возникающие описанным выше путем, и, во-вторых, если это возможно, то каковы условия возникновения прав на такие объекты.
Первый аспект проблемы возникает в связи с содержанием п. 2 ст. 290 ГК РФ, в соответствии с которым "собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру".
Именно руководствуясь данным положением, Верховный Суд РФ, рассматривая кассационную жалобу на решение Санкт-Петербургского городского суда, указал, что "суд правильно пришел к выводу о том, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме" <1>. В целом данное утверждение не вызывает возражений. Однако оно было положено в основу отмены пункта распоряжения губернатора г. Санкт-Петербурга, в соответствии с которым в договоры с инвестором должно включаться обязательное условие "об объеме прав инвестора на объект инвестиций либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции". Таким образом, Верховный Суд РФ признал незаконным не факт передачи общего имущества в собственность инвестору на условиях реконструкции (что было бы абсолютно правильно), а признал невозможным с точки зрения действующего законодательства приобретение инвестором прав на объекты, вновь созданные в результате такой реконструкции. Правильность этого вывода вызывает серьезные сомнения.
--------------------------------
<1> Определение ВС РФ от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61.
Вполне очевидным следствием из данного решения Верховного Суда РФ является принципиальная невозможность реконструкции многоквартирных домов путем их надстройки либо создания новых жилых помещений на базе реконструкции чердаков и мансард с приобретением вещных прав на эти помещения конкретными лицами, участвовавшими в их создании. Эта возможность исключается, так как, по мнению Верховного Суда РФ, в этом случае всегда будет нарушаться положение п. 2 ст. 290 ГК РФ. А это на самом деле означает полное прекращение реконструкции объектов данным способом. Именно это фактически и произошло в Санкт-Петербурге после вынесения рассматриваемого решения, руководствуясь которым Городское бюро регистрации прав на недвижимость отказывало в регистрации прав на образованные при реконструкции чердаков и мансард помещения.
Уже такие последствия заставляют задуматься о правильности вывода высшей судебной инстанции и требуют искать контраргументацию.
Нельзя не сказать, что редакция п. 2 ст. 290 ГК РФ могла бы быть менее жесткой и допускать исключения из сформулированного в ней правила по согласию всех участников долевой собственности или в ином особом порядке. Следует отметить, что новый ЖК РФ (п. 2 ст. 36) в установленных законодательством пределах допускает распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме, запрещая собственнику только:
"1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение" (п. 4 ст. 37).
Таким образом, запрет п. 2 ст. 290 ГК РФ не является таким уж абсолютным. Однако представляется, что и гражданское законодательство не дает оснований для вывода, к которому пришел Верховный Суд РФ.
При внимательном прочтении п. 2 ст. 290 ГК РФ мы увидим, что в нем речь идет о невозможности отчуждения собственником помещения своей доли в праве на общее имущество отдельно от квартиры. Иными словами, речь идет о невозможности прекращения долевой собственности собственника квартиры в принципе, создания такой ситуации, когда собственность на квартиру есть, а доли в праве собственности на общее имущество нет совсем. Однако данную норму нельзя понимать как указание на невозможность совершения действий, направленных на изменение размера этой доли или совершения участниками долевой собственности согласованных действий по изменению состава общего имущества при сохранении на него долевой собственности. Именно изменение состава общего имущества (а не отчуждение каждым своей доли) происходит при согласованном со всеми собственниками жилых помещений присоединении к одной из квартир части лестничной площадки или помещения так называемой колясочной. Точно такое же положение создается при согласованной с собственниками помещений реконструкции чердака. В результате этой реконструкции появляются собственники новых жилых помещений, что ведет опять-таки к перераспределению долей в праве собственности и изменению состава общего имущества, но отчуждения собственниками своих долей, о котором говорит п. 2 ст. 290 ГК РФ, не происходит.
На возможность изменения состава общего имущества жилого дома и перераспределения долей в праве на это имущество прямо указывает ЖК РФ. Пункт 3 ст. 36 указанного Кодекса говорит о том, что "уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции", а п. 2 ст. 40 называет условием присоединения к помещениям в жилом доме части общего имущества согласие всех собственников помещений в доме.
Вторым аргументом против рассмотренной позиции Верховного Суда РФ служит то, что при завершении реконструкции чердака или мансарды мы уже не имеем дело с тем чердаком или мансардой, которые были первоначальным объектом приложения сил инвестора, и, более того, мы не имеем дело с тем зданием, которое существовало до начала реконструкции. В результате проведенной реконструкции возникли новые помещения, которые могут быть объектом индивидуальной собственности, возникли новые общие помещения, новые общие несущие конструкции и т.д. И при завершении этого процесса само здание превратилось в новый объект недвижимости, поскольку результатом реконструкции всегда является создание нового объекта.
Таким образом, в данном случае речь идет не об отчуждении собственниками квартир своей доли на чердак как объект общей долевой собственности, а о возникновении прав на вновь созданные помещения и перераспределении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество нового объекта недвижимости. Вот почему здесь также должна применяться норма п. 1 ст. 218 ГК РФ о возникновении права собственности на объект у того, кто его создал, а нормы о долевой собственности на общее имущество должны быть учтены при установлении законности проведения самой реконструкции.
В связи с этим как раз и возникает второй аспект проблемы об условиях возникновения права на объекты, созданные в результате частичной реконструкции домов, где уже имеются собственники квартир.
Следует отметить, что основной причиной возникновения дела, решение по которому подверглось критике, было то, что губернатором г. Санкт-Петербурга было исключено требование о получении предварительных согласий от собственников квартир на реконструкцию чердаков и мансард. В этой части распоряжение также было признано судом незаконным. И это не вызывает возражений, в том числе и в свете вышеизложенной позиции о природе отношений, возникающих при реконструкции